Když žádný z manželů nechce danit nájmy…

„Tajemství šťastného manželství zůstává tajemstvím“, Henry Youngman. Češi rádi investují do cihel a jsou už i docela movití, takže není divu, že se nebývale rozmohl fenomén tzv. investičních bytů k dlouhodobému nájmu. Často tuto „sázku na jistotu“ volí i lidé bez peněz, na pořízení bytu vezmou hypotéční úvěr, který jim pak i se ziskem financuje nájemce. Docela zábavná kratochvíle, i když bývá okořeněná adrenalinem problémových nájemníků, holt nic není bez rizika. Příjmy z nájmu by se ale měly zdanit, sice tuto výlohu si pronajímatel nechá proplatit nájemcem, nicméně ještě lákavější je nějak tu daň přechytračit, ideálně se s ním vůbec netrápit. Což ale zase naopak trápí zadluženou státní kasu, proto jde téměř o smrtelný hřích hrozící drsným postihem. Nás bude zajímat speciálně zdanění příjmů z nájmu manželů, resp. těch bývalých, kdy si často dělají naschvály i přes daně.

Hezké příjmy versus nehezké daně

Všichni chceme, aby stát lépe vybíral daně, avšak vyjma naší maličkosti… Všichni příležitostně krátíme své daně z příjmů, pokud se „nikdo nedívá“. Nemusí přitom jít vždy o záměrný podvod, často jde o neznalost, lenost či zmatečnost, za což může i rostoucí složitost a změny pravidel. S touto lidskou přirozeností zákonodárce počítal a zdaněním jejich stěžejních příjmů – mezd a platů – raději pověřil jiné osobě – zaměstnavateli, který na to dohlíží, a to pod vlastní majetkovou odpovědností. Poctivost přiznávání příjmů OSVČ zase nepřímo hlídají jejich firemní zákazníci skrze faktury potřebné pro vlastní uplatnění do daňových výdajů. A od příštího roku jistě přispěje k poctivosti přiznávání hotovostních, resp. kontaktních plateb inovovaná EET 2.0. Nicméně tipuji, že osvědčený český recept „bez dokladu by to mohlo být levnější…“, si i s touto novou lapálií nějak poradí.

Příjmy z kapitálového majetku fyzických osob (úroky z vkladů, dluhopisů, podíly na zisku…) obvykle podléhají nepřímému zdanění jejich plátcem formou srážkové daně. A zbytkové „ostatní příjmy“ občanů např. příležitostné prodeje osobního majetku jsou převážně od daně osvobozeny, protože jejich správa by nemohla být efektivní a zbytečně by naštvala celé obyvatelstvo. Co zbývá? Pátý druh příjmů lidí – z nájmu. S ním je docela potíž. V úhrnu jde o zajímavou sumičku, ale je problematické přinutit masu pronajímatelů k poctivosti nepřímo (že by nájemné zdaňoval nájemce?) nebo nadměrnou byrokracii (rozšíření rozsahu EET 3.0?). Takže finanční správa zde využívá hlavně vlastní vyhledávací činnosti (pomocí AI lze spárovat registr adres občanů a vlastníků daných objektů), všemožných indicií a prověřování udání závistivých sousedů (divili byste se, kolik jich je).

Společné jmění manželů

„Karle, je ti 40, nepřemýšlel jsi o manželství?“ „To víš, že přemýšlel! Jinak bych už byl dávno ženatý.“

Ačkoli se lidstvu koncept manželství dlouhodobě spíše osvědčil, má pár stinných míst. Psychologicky i právně bývá nejtragičtější jeho ukončení, ať už nedobrovolné (úmrtí partnera) nebo dobrovolné (rozvod, odluka). Nás bude zajímat především problematika zdanění příjmů z nájmu (včetně podnájmu, pronájmu, pachtu apod.) nemovitých věcí ve společném jmění manželů, a to i bývalých. Příběh však nutně začíná v soukromém právu – zejména v § 708 až § 753 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění pozdějších předpisů (dále „OZ“).

Daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob je navýsost individuální záležitost, kde každý musí tzv. s vlastní kůží na trh a uvést (přiznat) pouze své vlastní zdanitelné příjmy a uplatnit stejně tak přísně individuální daňové výdaje… Nicméně podnikatelský i osobní život fyzických osob je daleko pestřejší, a tak někdy plynou společné příjmy více lidem a rovněž se k nim váží jejich společné výdaje. Pak pochopitelně vyvstává otázka, jak s nimi správně daňově naložit, prakticky řečeno: kdo je má přiznat a zdanit či osvobodit, resp. jak se o ně podělí?

V případě žen a mužů, kteří našli odvahu uzavřít manželství a nějaký čas v něm vydrželi, jde nejčastěji o jejich společné příjmy a výdaje. V českých podmínkách totiž jen výjimečně speciálně řeší své společné jmění – dohodou před notářem nebo soudně – a proto jim prakticky všechny příjmy plynou do společného jmění (dále také „SJ“). Z vymezení OZ se dovíme, že součástí společného jmění je obecně vše, co manželům náleží, má majetkovou hodnotu a není vyloučeno z právních poměrů. Praktičtější je si pamatovat, že do něj spadá vše, co nabyl jeden z manželů nebo čeho nabyli oba manželé společně za trvání manželství, s výjimkou toho, co:

1. slouží osobní potřebě jednoho z manželů;
2. nabyl darem, děděním nebo odkazem jen jeden z manželů, ledaže dárce/zůstavitel projevil jiný úmysl;
3. nabyl jeden z manželů jako náhradu nemajetkové újmy na svých přirozených právech;
4. nabyl jeden z manželů právním jednáním vztahujícím se k jeho výlučnému vlastnictví;
5. nabyl jeden z manželů náhradou za poškození, zničení nebo ztrátu svého výhradního majetku.

Ve výčtu sice zákon již neuvádí věci vydané v rámci tzv. restitucí, protože s ohledem na časový odstup od jejich hlavní éry na ně pamatuje jen přechodné ustanovení. V individuálním vlastnictví jednoho z manželů v praxi nejčastěji bývají věci, které nabyl před vznikem manželství. Zdálo by se – s odkazem na citované písmeno d) – že pokud je výhradním vlastníkem bytu třeba pouze manželka (např. jej koupila před svatbou nebo zdědila), pak budou „pouze její“ také veškeré příjmy z nájemného za pronájem daného bytu. Ale není tomu tak.

Podle § 709 odst. 2 OZ totiž platí komplikující výjimka: „Součástí společného jmění je zisk z toho, co náleží výhradně jednomu z manželů.“. A čtěte pozorně – je tam uvedeno „zisk“ a nikoli „příjmy“; co takovéto slovíčkaření u všech všady prakticky znamená? Že příjmy z nájemného plynou do výhradního vlastnictví oné majitelky – manželky – pouze do výše souvisejících nákladů, zatímco zbylá část příjmů – velmi zjednodušeně řečeno „zisk“ z užívání její nemovité věci – již spadá do SJ; ale neptejte se mne, jak se to v praxi přesně vyčíslí.

Ovšem ani s tím výhradním vlastnictvím manželky to není zas až tak neochvějné… Hovořil jsem o tom s krajským soudcem a potvrdil mi, že při dělení majetku manželů u rozvodů, případně jindy se i výhradně jedním z nich vlastněná věc jistým způsobem promítá do majetkového nároku druhého. Což je logické a spravedlivé, z jakých peněz totiž byla „jeho“ věc opravována, zhodnocována, udržována, z čeho byly financovány provozní výlohy atd.? Samozřejmě že z větší či menší části také z příjmů spadajících do SJ, tedy z financí patřících oběma manželům, takže jaképak výhradní vlastnictví, když předmětnou věc spolufinancoval rovněž druhý z manželů?

Upřesnění pro puntičkáře… Zavedené slovní spojení – společné jmění manželů – pominulo s předešlým občanským zákoníkem č. 40/1964 Sb., přičemž mu do konce roku 1997 předcházelo (mladí už asi nepamatují) možná přiléhavější – bezpodílové spoluvlastnictví. Od roku 2014 tyto instituty nahradilo nově – společné jmění.

Ze širokého vymezení SJ je nasnadě, že do něj spadne většina příjmů manželů. Načež vyvstává otázka: Kdo společné příjmy manželů zdaňuje? Složitě, pro každý z pěti dílčích základů daně platí odlišná pravidla:

• Příjmy ze závislé činnosti podle § 6 ZDP:
  • Zdaní je ten z manželů, který je zaměstnancem, jemuž plynou, což obvykle zajistí jeho zaměstnavatel.
  • A to i nepeněžní plnění poskytovaná jeho rodinným příslušníkům, jak uvádí druhá věta § 6 odst. 3 ZDP.
• Příjmy ze samostatné alias podnikatelské činnosti podle § 7 ZDP:
  • Opět zpravidla zdaňuje pouze manžel, který danou činnost provozuje resp., jehož jménem se vykonává.
  • § 7 odst. 9 ZDP speciálně řeší výdaje související s případnou samostatnou činností obou manželů a § 13 ZDP umožňuje rozdělit společné příjmy a výdaje na spolupracujícího manžela, i na jiné osoby. Pro naše účely je tedy podstatné, že režim spolupráce umožňuje rozdělit společné příjmy (výdaje) mezi manžely.
• Příjmy z kapitálového majetku podle § 8 ZDP:
  • Pokud je zdroj příjmů vložen do obchodního majetku jednoho z manželů (tj. podle § 4 odst. 4 ZDP o něm účtuje nebo uvádí v daňové evidenci), pak se příjmy zdaňují pouze u tohoto jednoho z manželů.
  • Jinak se zdaňují všechny jen u jednoho z nich; záleží na jejich dohodě a mohou se rok od roku střídat.
  • Tyto příjmy ale často daní jejich plátce tzv. srážkovou daní (např. banka úroky, s.r.o. podíly na zisku).
• Příjmy z nájmu podle § 9 ZDP:
  • Je-li zdroj společných příjmů (pronajímaná věc) vložen do obchodního majetku jednoho z manželů – ostatně u obou z nich v obchodním majetku ani být nemůže podle § 7 odst. 9 ZDP – pak jde o příjem z jeho samostatné činnosti, který zdaňuje jen on, avšak lze rozdělit na spolupracujícího manžela.
  • Pokud zdroj těchto příjmů plynoucích ze SJ (pronajímaná věc) není vložen do obchodního majetku žádného z nich, zdaňují se všechny příjmy z nájmu daného roku jen u jednoho. Záleží na dohodě manželů, kdo příjmy zdaní, přičemž se mohou třeba každý rok střídat, nemohou se však o ně podělit.
• Ostatní příjmy podle § 10 ZDP:
  • Plynou-li manželům ze společného jmění, zdaní se všechny u jednoho z nich, takže záleží na dohodě.
  • Jestliže jde ovšem o věc, která byla v obchodním majetku jednoho z manželů (i když jí třeba vyřadil), musí zdanit příjem z prodeje právě a jedině takovýto z manželů a opět není možné žádné dělení příjmů.

Zdanění příjmů manželů z nájmu nemovité věci

Nejprve bezpečnostní varování, protože „domnělých nájmů“ bytů i rodinných domku je hlavně v Praze a Brně plno, tak předesílám, že nemile často právně i fakticky nejde o nájmy, nýbrž o poskytování ubytovacích služeb. Což má fatální daňové důsledky. Zejména nelze příjmy z užívání nemovité věci zdaňovat jednoduše dle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů, ve znění pozdějších předpisů (dále jen „ZDP“), protože se věcně jedná o příjmy ze živnosti spadající proto přednostně mezi příjmy ze samostatné alias podnikatelské činnosti ve smyslu § 7 ZDP. S čímž je spojena nepříjemná povinnost placení pojistného na veřejnoprávního pojištění OSVČ, a případně také docela „otravné“ starosti s DPH, jelikož zatímco nájem nemovité věci je obvykle osvobozen od DPH (bez nároku na odpočet daně), tak ubytovací služba je zdanitelným plněním podléhajícím sazbě daně 12 %.

Je tedy zásadní rozdíl mezi věcně blízkým nájmem a ubytováním. Zatímco v prvém případě se nejedná o živnostenskou činnost, tak v tom druhém ano a je tak zapotřebí živnostenské oprávnění na volnou živnost obor činnosti 55 „Ubytovací služby“. Rozdíl spočívá v právním posouzení, kdy pronájmem, resp. nájmem přenechává pronajímatel nájemci k jeho výhradnímu užívání celou či jasně vymezenou část nemovité věci ve smyslu § 2201 a následujících ustanovení OZ. Zatímco ubytovací služba (OZ ji řadí do oddílu 3 „Nájem“) umožňuje ubytované osobě jen užívat vyhrazené prostory včetně společných, jak vymezuje § 2326 a další OZ. V pochybnostech je proto velmi vhodné navštívit místního právníka, kterému se sdělí všechny související skutečnosti, případně je možné na živnostenském úřadě konzultovat věcnou náplň zmíněného oboru volné živnosti „Ubytovací služby“.

Veškeré příjmy z nájmu „soukromého“ nemovitého majetku (stavby, jednotky, pozemky…) nebo bytů ve společném jmění – který tedy není v obchodním majetku některého z manželů, pak by totiž přednostně šlo o příjem z jeho podnikání podle § 7 ZDP – musí zdanit vždy jen jeden z manželů. Nemohou se o ně podělit, protože jim to výslovně zakazuje § 9 odst. 2 ZDP: „Příjmy podle odstavce 1, plynoucí manželům ze společného jmění manželů, se zdaňují jen u jednoho z nich.“. Mohou se ale třeba z roku na rok střídat v tomto údělu. A jak už zaznělo, u příjmů z nájmu podle § 9 ZDP není možné rozdělit společné příjmy ani na spolupracující osoby.

Pokud mají manželé příjem z nájmu nemovitého majetku ve svém výlučném vlastnictví (není v jejich SJ) – např. jej nabyli před svatbou, dostali darem, v restituci či zdědili – pak jej zdaňuje pouze dotyčný manžel.

U příjmů z nájmu „soukromého“ nemovitého majetku ve SJ dle § 9 ZDP je možné uplatnit jako daňové výdaje: a) u všech těchto příjmů poplatníka v daném roce skutečné výdaje (prokázané účetnictvím či záznamy o výdajích), nebo b) opět u všech těchto jeho příjmů paušální výdaje 30 % z příjmů (nejvýše 600 000 Kč).

Příklad – Kombinace režimu daňových výdajů u příjmů z pronájmu

Manželé Jana a Jan Novákovi mají letos tři druhy příjmů z nájmu svého nemovitého majetku:

• z nájmu bytu, který paní Jana zdědila po svém otci:
  • příjmy 100 000 Kč,
  • výdaje prokazatelné 20 000 Kč versus paušální 30 000 Kč;
• z nájmu nebytového prostoru, který si manželé loni koupili:
  • příjmy 200 000 Kč,
  • výdaje prokazatelné 150 000 Kč versus paušální 60 000 Kč;
• z nájmu rekreační chaty, kterou si Novákovi po svatbě postavili svépomocí:
  • příjmy 50 000 Kč,
  • výdaje prokazatelné 10 000 Kč versus paušální 15 000 Kč.

Je jasné, jaká kombinace režimu daňových výdajů by byla pro manžele Novákovy optimální:

• z nájmu bytu paušální 30 000 Kč,
• z nájmu nebytového prostoru skutečné (odpovídající 75 % z příjmů), tj. 150 000 Kč,
• z nájmu chaty paušální 15 000 Kč.

Má to ovšem jeden právní háček, u všech příjmů z nájmu zdaňovaných jedním poplatníkem (tj. jedním z manželů) nelze kombinovat paušální a skutečné výdaje. Každý z manželů ovšem může u všech svých příjmů z nájmu uplatňovat buď skutečné, nebo paušální výdaje, bez ohledu na volbu druhého z manželů.

Jaké konkrétní možnosti se tedy dotyčným manželům nabízejí ohledně zdanění příjmů z nájmu?

1. Všechny příjmy zdaní manželka a uplatní skutečné výdaje:

• Příjmy z bytu, nebytového prostoru a chaty = 100 000 Kč + 200 000 Kč + 50 000 Kč = 350 000 Kč,
• Skutečné výdaje u všech těchto příjmů = 20 000 Kč + 150 000 Kč + 10 000 Kč = 180 000 Kč,
• Základ daně = Příjmy – Výdaje = 170 000 Kč.

2. Všechny příjmy zdaní manželka a uplatní paušální výdaje:

• Příjmy z bytu, nebytového prostoru a chaty = 100 000 Kč + 200 000 Kč + 50 000 Kč = 350 000 Kč,
• Paušální výdaje u všech těchto příjmů = 30 % z příjmů = 0,30 x 350 000 Kč = 105 000 Kč,
• Základ daně = Příjmy – Výdaje = 245 000 Kč.

3. Příjmy si manželé rozdělí, kde existuje sice jediná varianta – manželka přizná příjmy z nájmu svého bytu po otci, a manžel příjmy z nájmu nebytového prostoru a chaty v jejich SJ – ale 4 podvarianty uplatnění výdajů:

• Oba uplatní skutečné výdaje: ZD manželů = 80 000 Kč + 90 000 Kč = 170 000 Kč
• Oba uplatní paušální výdaje: ZD manželů = 70 000 Kč + 175 000 Kč = 245 000 Kč
• Jana uplatní skutečné, Jan paušální výdaje: ZD manželů = 80 000 Kč + 175 000 Kč = 255 000 Kč
• Jana uplatní paušální, Jan skutečné výdaje: ZD manželů = 70 000 Kč + 90 000 Kč = 160 000 Kč

Když žádný z manželů nechce danit nájem…

Jak praví klasik „Šedivá teorie, barevný strom života“, danění nájmů SJ není problém, jen dokud nemají problém manželé. Protože když se rozejdou a rozhádají, mívají snahu (podpořenou právníky) škodit si, kde to jen jde, od pomluv a naschválů přes neshody kolem dětí až po daně. Není náhoda, že kauzy s berňákem a poté i soudy se vesměs týkají bývalých (ex)manželů. Stručně zmíním dvě soudničky, které vyřešil až Nejvyšší správní soud („NSS“) při projednání kasační stížnosti nespokojeného (neboť dodaněného) ex-manžela po neúspěšném odvolání proti postupu správce daně a prohrané správní žalobě u krajského soudu; dostupné na www.nssoud.cz

První příběh rozsoudil NSS dne 29. 3. 2022 a má spisovou značku 3 Afs 410/2019-57 (stručně a volně):

• Manželé – nazveme je „Novákovi“ – pronajímali byty ve společném jmění. Podle tvrzení ex-manželky se dohodli, jak předpokládá citovaný § 9 odst. 2 ZDP, že příjmy z nájmů přizná a zdaní manžel. Ten však na to v řádném daňovém přiznání zapomněl, což napravil v dodatečném přiznání na vyšší daň. Avšak podání ještě před doměřením daně vzal zpět (odvolal), a finanční úřad tyto příjmy daňově přisoudil (doměřil) manželce.
• To se paní „Novákové“ nelíbilo a podala odvolání – Finanční ředitelství jej zamítlo. Následovala její správní žaloba proti tomuto verdiktu putující ke krajskému soudu. Podle ex-manželky příjmy z nájmu zdanil manžel – povinným – dodatečným přiznáním na vyšší daň a berní úřad neměl zastavit jeho doměřovací řízení. Brání tomu údajně § 73 odst. 4 daňového řádu: „Zpětvzetí podání je však nepřípustné u podání, k němuž je osoba zúčastněná na správě daní povinna…“. A příjem již nelze zdanit podruhé. Ovšem soud její žalobu zamítl.
• Bývalá manželka ještě zkusila kasační stížnost k NSS, ale byla pro nedůvodnost zamítnuta. § 9 odst. 2 ZDP nestanoví kritéria určení manžela, kterému má být daň doměřena. Soud konstatoval, že dle údajů finančního úřadu manžel příjmy z nájmu nezdanil, neboť jeho doměřovací řízení zastavilo zpětvzetí tohoto podání. Podle soudu finanční úřad řádně odůvodnil, proč doměřil daň z nájmů paní „Novákové“ (nebyla průkazná příslušná dohoda manželů): správě nájmů se věnovala zejména ona a měla k těmto příjmům „těsnější“ vztah.

Druhá kauza skončila u NSS 17. 7. 2026, má sp. zn. 5 Afs 51/2026-47 a upřesnila verdikt výše (volně):

• Manželé – nazveme je „Dvořákovi“ – pronajímali mj. bytovou jednotku v jejich společném jmění. Finanční kontrola v roce 2023 odhalila, že v letech 2019 až 2021 nájemné nebylo přiznáno ke zdanění. Na základě § 9 odst. 2 ZDP berní úřad přisoudil tyto příjmy manželovi a platebními výměry mu předepsal příslušné daně. Pan „Dvořák“ se bránil odvoláním, ale Finanční ředitelství pouze snížilo daňový dluh o sankční penále.
• Obratem podal správní žalobu a namítal, že zdanit nájmy má ex-manželka, která k nim měla těsnější vztah: jednala s nájemci, vybírala nájemné atp. Poukázal na soudní verdikt – manželé „Novákovi“ výše. Krajský soud uvedl, že pro určení osoby povinné k dani je zde rozhodující pouze to, že předmět nájmu byl ve SJ. Ze ZDP nevyplývá, že by berní úřady blízkost vztahu k příjmům z nájmu musely posuzovat, resp. zohlednit – mohou si vybrat, kterému z manželů doměří daň. A z odkázaného rozsudku dle soudu vyplývá, že „těsnost“ vztahu k nájmu byl jen podpůrný argument, nikoliv nosný důvod rozhodnutí ve věci; proto žalobu zamítl.
• Nespokojený ex-manžel zkusil i kasační stížnost. Avšak nedoložil tvrzenou dohodu manželů o správě nájmu a navazujícího zdanění. Á propos, takový papír v dobrých časech stojí za úvahu… Zákon nestanoví kritéria, dle nichž má správce daně určit toho z manželů, jemuž (nepřiznanou) daň doměří. V namítané kauze šlo spíš o to, že se na neuhrazenou daň přišlo v průběhu daňové kontroly paní „Novákové“, její užší vztah k nájmu byl jen podpůrný argument. Obdobně je tomu také v dané kauze a stěžovatel může zvážit finanční vyrovnání s paní „Dvořákovou“ civilní žalobou na vydání bezdůvodného obohacení. NSS tudíž kasační stížnost zamítl.