Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Úprava stanov společenství vlastníků do roku 2017


JUDr. Vladimíra Knoblochová
16. 9. 2016
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Stanovy společenství vlastníků musí mít zásadně formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu.

Foto: Fotolia

 

Společenství vlastníků mají povinnost do 1. 1. 2017 přizpůsobit své stanovy novému občanskému zákoníku. Co by v upravených stanovách nemělo chybět a jaké postihy SVJ hrozí v případě, že tak do začátku příštího roku neučiní?


 
Právní povaha všech společenství vlastníků (dále jen „SVJ“), tedy i těch, která vznikla do 31. 12. 2013, se řídí ustanoveními nového občanského zákoníku (dále jen „NOZ“) ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. od 1. 1. 2014. Podle ustanovení § 3041 odst. 2 NOZ stanovy společenství vlastníků jednotek, které odporovaly donucujícím ustanovením občanského zákoníku, pozbyly závaznosti dnem nabytí jeho účinnosti.
 
Společenstvím vlastníků pak zákon ukládá povinnost do tří let ode dne nabytí účinnosti NOZ, tj. do 1. 1. 2017, přizpůsobit své stanovy kogentním ustanovením občanského zákoníku. Pokud tak neučiní, soud je vyzve k nápravě a stanoví jim ve výzvě dodatečnou přiměřenou lhůtu, případně jim následně (není-li povinnost splněna) může uložit pokutu. Zrušení společenství vlastníků zřejmě nepřipadá v úvahu, neboť společenství vznikala ze zákona.

Úprava názvu již k 1. 1. 2016

Název mělo povinnost SVJ přizpůsobit požadavkům občanského zákoníku již do dvou let ode dne nabytí jeho účinnosti, tj. do 1. 1. 2016. Název společenství vlastníků musí obsahovat slova „společenství vlastníků“ (dříve zákon ukládal uvádět pouze „společenství“) a označení domu, pro který společenství vlastníků vzniklo.
 
Pokud v názvu některých společenství vlastníků není obsaženo slovo „vlastníků“, bylo nezbytné, aby svůj název v uvedené lhůtě doplnila a změnu zapsala do příslušného rejstříku společenství vlastníků. Zákon stanovil výjimku z této povinnosti pro případy, kdy jsou pro to dány důležité důvody, zejména pokud společenství vlastníků užívá svůj název dlouhodobě a je pro něj tak příznačný, že jeho zaměnitelnost nebo klamavost nelze rozumně předpokládat.

Co je nutné upravit ve stanovách do souladu se zákonem

Nyní se blíží konec lhůty, dokdy musí SVJ upravit své stanovy. Ve stanovách by mělo být zejména upraveno následující (co zákon dříve nevyžadoval, a tudíž to nemusí mít všechna společenství vlastníků ve stanovách obsaženo):
  • určení prvních členů statutárního orgánu
  • určení orgánů, jejich působnosti, počtu členů volených orgánů a jejich funkčního období, jakož i způsobu svolávání, jednání a usnášení
Zákon o vlastnictví bytů vyžadoval uvést pouze údaje o orgánech společenství, popis jejich práv a povinností a způsob jejich svolávání. Určení počtu volených orgánů, délky jejich funkčního období, ale i způsobu jejich jednání a usnášení je tedy novinkou. Počet členů výboru musí být ve stanovách určen určitě (nikoliv pouze minimálním počtem jako „výbor má nejméně tři členy“). Zákon již nestanoví minimální počet členů výboru ani nestanoví maximální délku funkčního období člena statutárního orgánu. Je tak na zvážení členů shromáždění, jakou délku funkčního období členů výboru ve stanovách upraví.
 
  • pravidla pro správu domu a pozemku
  • pravidla pro užívání společných částí
  • členská práva a povinnosti vlastníků jednotek a způsob jejich uplatňování
Podle zákona o vlastnictví bytů byl povinnou náležitostí stanov popis práv a povinností členů společenství, popis způsobu jejich uplatňování předchozí právní úprava neobsahovala.
 
  • pravidla pro příspěvky na správu domu a pozemku a pro způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek
  • pravidla pro úhradu cen a způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek
Dále zákon zavádí určité novinky, které dřívější právní úprava neobsahovala. Je tedy na vůli společenství vlastníků, zda k takové úpravě ve stanovách přistoupí.

Rozhodnutí per rollam

Nově je možné rozhodovat ze zákona mimo zasedání shromáždění, tedy tzv. per rollam. A to vždy, kdy shromáždění nebude usnášeníschopné (vzorové stanovy umožnovaly tento způsob hlasování pouze o záležitostech vyžadujících souhlasu všech vlastníků) – k přijetí rozhodnutí se vyžaduje většina hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů.
 
V ostatních případech (tedy jiných, než když není shromáždění usnášeníschopné) je možné mimo zasedání rozhodnout jen tehdy, pokud to připustí stanovy.

Kvórum pro rozhodování shromáždění

K přijetí rozhodnutí se vyžaduje zásadně souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků jednotek (ledaže zákon nebo stanovy vyžadují vyšší počet hlasů). Zákon tedy již nestanoví případy, kdy vyžaduje vyšší kvóra pro přijetí některých usnesení.
 
Zákon o vlastnictví bytů vyžadoval např. souhlas tříčtvrtinové většiny všech vlastníků jednotek při rozhodování o modernizaci, rekonstrukci, stavebních úpravách a opravách společných částí domu, jimiž se neměnilo vnitřní uspořádání domu a zároveň velikost spoluvlastnických podílů na společných prostorech domu, dále o obsahu prohlášení vlastníka jednotek, schvalování změn stanov, rozúčtování cen služeb jednotlivým vlastníkům apod.
 
Společenství si nyní kvóra pro přijímání usnesení může nastavit dle vlastního uvážení, je vázáno pouze zákonnou minimální hranicí „většiny hlasů“ přítomných vlastníků jednotek.

Notářský zápis při změně stanov

Závěrem si dovoluji upozornit, že stanovy SVJ musí mít zásadně formu veřejné listiny, tedy notářského zápisu. To neplatí v případě, kdy se společenství vlastníků zakládá prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám nebo ujednáním ve smlouvě o výstavbě. Pokud tedy stanovy musí být ve formě notářského zápisu, vyžaduje se ke schvalování jejich změn rovněž notářský zápis.
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Kaja
21. 11. 2018 14:16:48
Dobrý den předseda SVJ tvrdí ,že bylo odhlasováno už v nové úpravě stanov podle zákona že, o věcech zásadně měnících společné vlastnictví, tím je v tomto případě myšlena úprava fasády a výměna balkonů za větší, včetně přidání 4 nových, (což si nepřejí všichni,) nemusí hlasovat 100procent vlastníků. Ale tímto jde o změnu po-dlahových ploch jednotek, a mělo by o tomto hlasovat všech 100% vlastníků. Děkuji za odpověď. Hezký den
Hlášení závadného obsahu

Kaja
21. 11. 2018 13:55:52
Dobrý den předseda SVJ tvrdí ,že bylo odhlasováno už v nové úpravě stanov podle zákona že o věcech zásadně měnících společné vlastnictví, tím je v tomto případě myšlena fasáda, musí hlasovat 100procent vlastníků. v našem případě jde o možnost stavby balkonů, což si nepřejí všichni. Tím se však mění velikost spoluvlastnických podílů? Prosím o odpověď.
Hlášení závadného obsahu

Natalie
8. 11. 2018 13:20:55
Dobrý den předseda SVJ tvrdí ,že bylo odhlasováno už v nové úpravě stanov podle zákona že o věcech zásadně měnících společné vlastnictví, tím je v tomto případě myšlena fasáda, musí hlasovat 100procent vlastníků. v našem případě jde o možnost stavby balkonů, což si nepřejí všichni. Ale ani o věcech drobnějších se namůžeme tím pádem dohodnout, když je vyžadováno našimi stanovami 100procent hlasů , které jsme si ale 100procenty hlasů neodhlasovali. děkuji za odpověď. hezký den
Hlášení závadného obsahu

Sona
13. 6. 2018 20:37:13
V pripade ze chceme odkoipit pudni prostor nad bytem ktery patri do spolecneho jmeni vlastniku...jak je to s poctem hlasu ..musi souhlasit vsichni majitele bytu..nebo je nejaka novela??dekuji za radu
Hlášení závadného obsahu

Novák
18. 10. 2017 17:09:39
musí být notář u úprav stanov svj? děkuji za odpověď
Hlášení závadného obsahu

Lucie Nováková
7. 9. 2017 17:09:32
Prosím o odpověď - k domu patří zahrada, chybou při odkoupení zůstala ve vlastnictví města.Nyní máme hlasovat o odkoupení.Je toto ten případ, kdy nestačí nadpoloviční většina hlasů, ale musí souhlasit všichni.Platba by byls hrazena ze společného fondu.Děkuji za odpověď.Nováková
Hlášení závadného obsahu

Havlík & Partners s.r.o.
16. 5. 2017 22:39:24
Vrchní soud v Olomouci ukončil období nejistoty, s níž se musela potýkat společenství vlastníků jednotek při změně stanov. Ve svém usnesení ze dne 28. 6. 2016, sp. zn. 8 Cmo 202/2016, rozhodl, že pro SVJ založená před 1. 1. 2014 není forma notářského zápisu při změně stanov nutná.
Hlášení závadného obsahu

JD
9. 5. 2017 19:18:13
Dobrý den, SVJ si odsouhlasilo namontování kontrolních měřáků na ST a TV, přes náš nesouhlas,( nás přehlasovala většina) na větev souseda,který neplatí,vykazule nulovou spotřebu.Mají na to právo? Jakou máme možnost se bránit?Děkuji Jiří Dohnal
Hlášení závadného obsahu

Vlaďka Knoblochová
26. 11. 2016 20:05:58
Reakce na Jirka: Dobrý den, Jirko, já bych si netroufla úplně říci, že věta o potřebě notářského zápisu je nesprávná, spíše v tomto případě neúplná. Jak sám píšete, existoval o tom dlouhodobě spor, neboť zákon otázku „dvou“ typů SVJ neřeší. U SVJ vzniklých po 1. 1. 2014 pochyb není, že notářský zápis je potřeba, u SVJ vzniklých před tímto datem se názory na potřebu notářského zápisu liší. Pražský Vrchní soud tvrdil, že notářský zápis u změny stanov SVJ vzniklých před 1. 1. 2014 nutný není, naopak olomoucký Vrchní soud tvrdil, že notářský zápis nutný je. V letošním roce se Vrchní soud v Olomouci nakonec odchýlil od své rozhodovací praxe a přiklonil se k výkladu, že pro SVJ založená před 1. 1. 2014 není forma notářského zápisu při změně stanov nutná (pokud to nevyžadují samy stanovy). Připomínám ale, že jde stále jen o výklad textu zákona. Vést diskuze o tom, zda tento výklad je správný či praktický smysl asi nemá. Hezký den, Vlaďka Knoblochová
Hlášení závadného obsahu

Jirka
16. 11. 2016 22:24:32
Poslední věta v uvedeném článku je nesprávná. Po dlouhodobých neshodách rejstříkových soudů a také rozporných usnesení soudů vrchních konečně padlo sjednocující stanovisko vrchních soudů v oblasti změn stanov SVJ a nutnosti mít změnu ověřenu notářem. Pokud se jedná o SVJ která vznikla před účinností NOZ tedy do 31.12.2013 a nemají výslovně ve stanovách uvedenu povinnost mít při změně stanov notáře, tak ho při změně mít nemusejí.
Hlášení závadného obsahu

sandora47
4. 11. 2016 20:01:28
Prosím o sdělení, zda existuje nějaký obecně platný "Návrh stanov pro SVJ, odpovídající úpravě k 1.1.2017. Pokud ano, prosím o jeho zaslání.
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Firmy v Pohodě
 
Ing. Martin Rovenský
Vedení účetnictví, daňové evidence a mezd
rovensky.cz

Dětské dekorace Lunami
Velkoobchod a maloobchod samolepicími dekoracemi.
www.detske-dekorace-lunami.cz

Daňový kalendář

25. 9. 2019 Souhrnné hlášení (za srpen 2019)
25. 9. 2019 Kontrolní hlášení (za srpen 2019)
25. 9. 2019 Přiznání DPH (za srpen 2019)
15. 10. 2019 Silniční daň (3. záloha)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,91 Kč
0,015 Kč
23,49 Kč
0,092 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 20.09.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru