Nový občanský zákoník, zákon o obchodních korporacích i nový katastrální zákon vedly od roku 2014 k změnám v oblasti nemovitostí a zacházení s nimi. Na novou legislativní úpravu reaguje zákonné opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva č. 344/2013 Sb., které mimo jiné novelizuje jak zákon o dani z přidané hodnoty, tak zákon o daních z příjmů.
 
V dnešním článku se dotkneme základních změn a novinek v daňové legislativě od ledna 2014, které se týkají danění nemovitostí daní z přidané hodnoty. Dopředu upozorňuji, že nová zákonná ustanovení budou patrně narážet na různý výklad a značnou nejasnost.
 
Ze zákona mizí pojem převodu a přechodu nemovitostí, a to z důvodu nové definice pojmu zboží, která nemovitosti zahrnuje.
 
Zbožím se pro účely zákona nově rozumí, co se nemovitostí týká:

• hmotná věc,

• právo stavby.

Asi nejrozsáhlejších změn dosahují paragrafy zákona, které se týkají § 56 – osvobozených plnění z důvodů dodání vybraných nemovitých věcí. Vzhledem ke značným nejasnostem vydalo Generální finanční ředitelství v prosinci 2013 Informaci, kde se k uplatňování DPH u dodání a nájmu vybraných nemovitých věcí po 1. 1. 2014 ust. § 56 a 56a zákona o dani z přidané hodnoty vyjadřuje.
 
§ 56 odst. 1 definuje nový pojem – vybrané nemovité věci. Dodáním vybrané nemovité věci se rozumí dodání:

• pozemku,

• práva stavby,

• stavby,

• podzemní stavby se samostatným účelovým určením,

• inženýrské stavby,

• jednotky.

 
Informace GFŘ zde doplňuje, že DPH je v rámci EU harmonizována, a proto bez ohledu na nový občanský zákoník se ve smyslu výkladu evropského práva stavbou rozumí jakákoli stavba pevně spojená se zemí.
 
Od daně je pak osvobozeno dodání vybrané nemovité věci, která splňuje zákonem stanovená kritéria (viz níže). Ostatní nemovité věci jsou osvobozeny od daně po uplynutí 5 let od vydání kolaudačního souhlasu nebo ode dne, kdy bylo započato první užívání stavby, a to k tomu dni, který nastane dříve.

Stavební pozemek od roku 2014

Od roku 2014 již není v zákoně definován pojem stavební pozemek tak, jak jsme byli zvyklí z minulosti. Nová úprava vymezuje, které pozemky jsou při převodu od daně osvobozeny a dochází zde k výrazné změně podmínek oproti stávajícímu stavu.
 
Pro osvobození musí být společně splněny následující podmínky:

• na pozemku není zřízena stavba spojená se zemí pevným základem (existence movité stavby osvobození nebrání),

• na pozemku není inženýrská síť (jedná se o jakoukoliv inženýrskou síť, není podstatné, zda je spojena se zemí pevným základem či nikoliv, ani kým je vlastněna), a

• na pozemku nemůže být podle platného a účinného stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby provedena stavba.

 
Od roku 2014 tedy bude osvobozen pouze převod nezastavěného pozemku bez stavebního povolení či souhlasu s provedením ohlášené stavby, bez inženýrských sítí.
 
Pokud je pozemek zastavěn, nebo je k němu vydáno stavební povolení, může být osvobozen po 5 letech dle § 56 odst. 3. Daňový režim stavby se tedy uplatní i na přiléhající pozemek – osvobodí se i převod pozemku, pokud na něm stojí stavba splňující podmínky. Přičemž nehraje roli, že na pozemku stojí stavba ve vlastnictví jiné osoby, pozemek bude osvobozen, jestliže tato stavba splňuje kritéria osvobození.
 
Pravidlo nedělitelnosti stavby a pozemku, na němž stavba stojí, se použije i v případě dodání samostatné stavby pro sociální bydlení a také u samostatného převodu pozemku zastavěného touto stavbou nebo práva stavby (viz níže), a to pro účely stanovení sazby daně. U uvedených nemovitých věcí bude uplatněna snížená sazba daně.
 
Přilehlý pozemek je pak definován jako pozemek geometricky a polohově určený a zobrazený v katastru nemovitostí a označený takto samostatným parcelním číslem, na kterém je alespoň zčásti umístěna stavba. Budou to tedy všechny parcely, které se nachází i jen částečně pod stavbou.
 
Co se osvobození práva stavby týká, půjde o dva možné případy:

• právo stavby jako pouhé právo postavit na cizím pozemku stavbu – nenastala žádná kolaudace, ani první užívání stavby (stavba dosud neexistuje) – bude se jednat o zdanitelné plnění daněné základní sazbou,

• právo stavby jako právo mít na cizím pozemku stavbu již postavenou – předmětem dodání práva stavby je i již existující stavba – budeme zkoumat výše uvedený časový test pro osvobození u stavby a toto právo stavby pak můžeme při splnění podmínek osvobodit.

 
Pro účely nájmu nemovitých věcí se budou vybranými nemovitými věcmi opět myslet ty výše uvedené v § 56 odst. 1. Podmínky pro uplatnění osvobození nájmu zůstávají oproti minulosti neměnné.
 
Do obratu pro účely zákona se již nebude nájem započítávat. Kdo tedy bude od ledna 2014 zjišťovat obrat za 12 kalendářních bezprostředně tomuto dni předcházejících po sobě jdoucích měsíců, nebude zahrnovat úplaty za osvobozené nájmy ani za měsíce spadající do roku 2013.

Související články:
Zdaňování nemovitostí majetkovými daněmi
Nemovitosti a daň z příjmů od roku 2014