DPH u prodeje nemovitosti

Od 1. 1. 2016 dochází ke změně v zákoně o DPH, mimo jiné v části týkající se nemovitostí, a to konkrétně v § 56. V roce 2015 Generální finanční ředitelství („GFŘ“) vydalo informaci, která se týkala aplikace zákona o DPH u nemovitostí (více viz v článku Uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí). Očekává se, že v roce 2016 opět bude vydána obdobná informace, která upřesní novelizovaná znění a nové pojmy.

Nově je v tomto paragrafu definován stavební pozemek.

Stavebním pozemkem se rozumí pozemek, na kterém:

• má být zhotovena stavba pevně spojená se zemí a
  • který je nebo byl předmětem stavebních prací, nebo správních úkonů za účelem zhotovení této stavby, nebo
  • v jehož okolí jsou prováděny nebo byly provedeny stavební práce za účelem zhotovení této stavby, nebo
• může být podle stavebního povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby podle stavebního zákona zhotovena stavba pevně spojená se zemí.

Nejasné je zatím, co přesně znamená, že pozemek je předmětem správních úkonů za účelem zhotovení stavby – respektive, v jaké fázi řízení se bude již pozemek považovat za stavební. Můžeme očekávat, že GFŘ vydá k novele informaci, kde rozpracuje i tento problém.

Od daně je pak od roku 2016 osvobozeno pouze dodání pozemku, který netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem, který jsme si definovali výše. Zužuje se tím značně počet pozemků, u kterých půjde osvobození od DPH uplatnit.

Dále od roku 2016 dochází ke změně definice, co je vybranou nemovitou věcí, jejíž dodání lze za splnění dalších podmínek osvobodit, následovně:

• stavba pevně spojená se zemí (přidala se podmínka „pevně spojená se zemí“),
• jednotka,
• inženýrská síť,
• pozemek, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí (přidala se podmínka „tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí“),
• podzemní stavba se samostatným účelovým určením,
• právo stavby, jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí (přidala se podmínka „jehož součástí je stavba pevně spojená se zemí“).

Uvedené vybrané nemovité věci pak půjdou osvobodit po uplynutí 5 let:

• od vydání prvního kolaudačního souhlasu nebo kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě, nebo
• ode dne, kdy mohlo být započato užívání stavby, jednotky nebo inženýrské sítě podle stavebního zákona v souladu:
  • s prvním oznámením o záměru započít s jejich užíváním,
  • se souhlasem stavebního úřadu, byly-li odstraněny nedostatky, pro které stavební úřad zakázal jejich užívání, nebo
  • s oznámením o záměru započít s užíváním nebo oznámením změny v užívání po podstatné změně dokončené stavby, jednotky nebo inženýrské sítě.

Zde dochází k významné změně. Od roku 2016 budeme počítat časový pětiletý test od prvního kolaudačního souhlasu nebo od kolaudačního souhlasu po podstatné změně dokončené nemovitosti. Klíčový pojem je „podstatná změna“. O podstatnou změnu půjde pravděpodobně v případě, že bude změnou podle stavebního zákona (tedy nástavba, přístavba, vnitřní změna, zateplení). Přičemž u přístavby se bude jednat o zvýšení podlahové plochy o více než 50 %, u nástavbyo více než o jedno podlaží.

Přesná definice podstatné změny ovšem nyní není známa, bude opět třeba vyčkat na vydání informace GFŘ pro rok 2016 k této problematice.

Již v roce 2015 byla stanovena možnost rozhodnout se uplatit daň i u osvobozeného plnění. V roce 2016 dochází ke změně příslušného ustanovení. Plátce se může rozhodnout, že uplatní daň u:

• dodání pozemku (osvobozeného podle § 56 odst. 1),
• vybrané nemovité věci po uplynutí lhůty (5letého časového testu) podle § 56 odst. 3.

Musí však být splněna podmínka, že pokud je příjemce plnění plátcem, lze tak učinit pouze po jeho předchozím souhlasu.

Taktéž pokud plátce přijal před uskutečněním zdanitelného plnění úplatu, ze které mu nevznikla povinnost přiznat daň, stanoví se při uskutečnění zdanitelného plnění základ daně podle § 36.

Daň z nabytí nemovitých věcí

Od 1. 1. 2014 se daň z nabytí nemovitých věcí řídí zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., které nebylo do dnešního dne novelizováno. GFŘ se v průběhu platnosti vyjádřilo k některým specifickým problémům včetně vysvětlení postupu stanovení základu daně (viz stanoviska GFŘ).

V praxi však i po dvou letech dochází k opakujícím se problémům u aplikace zákonného opatření, na které bychom chtěli upozornit. Poplatníkem ze zákona je primárně převodce, nicméně reálně mnohdy dochází k dohodě obou účastníků smlouvy, kdy se nabyvatel zaváže podat jak daňové přiznání, tak zaplatit dlužnou daň, případně je daň deponována u advokáta či notáře a ten ji přímo zasílá na účet finančního úřadu po předložení podaného daňového přiznání.

Generální finanční ředitelství se v informaci z 25. 7. 2014 vyjádřilo ke změně osoby poplatníka, tedy k situaci, kdy se poplatníkem smluvně stává nabyvatel. Zákonným opatřením je totiž jednoznačně stanovena forma ujednání mezi převodcem a nabyvatelem, a proto je správní praxí vyžadována taková formulace, která vyjadřuje zřejmou shodu účastníků smlouvy.

GFŘ doporučuje text: „Poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí je nabyvatel“. Můžeme říci ze zkušenosti, že správci daně se drží striktně tohoto stanoviska a v případě jiných formulací ze smluv uzavíraných za pomoci advokátů, notářů či realitních kanceláří nebo samotným kupujícím a prodávajícím pak po podání daňového přiznání vyzývají převodce (tedy prodávající) k podání daňového přiznání.

Problémy, které jsou tím způsobené, plynou ze skutečnosti, že prodejce je vyzván k podání přiznání, o němž je přesvědčen, že měl podat kupující. Jakmile se situace vyjasní a on přiznání podá, může dojít k situaci, kdy je přiznání podáno až po lhůtě a finanční úřad vyměří pokutu za pozdní podání daňového přiznání. Zároveň mnohdy je částka na úhradu daně deponována do úschovy a advokát či notář na základě prvně podaného daňového přiznání kupujícím zašle platbu na účet finančního úřadu kupujícího. Než dojde k převodu částky z účtu finančního úřadu kupujícího na správný účet prodávajícího, uplyne doba, za kterou finanční úřad vyměří prodávajícímu úrok z prodlení.

Správci daně ještě stále tolerují možnost opravy nevhodně zvolené formulace, a to formou souhlasného prohlášení obou stran. Toto prohlášení může být učiněno buď oběma smluvními stranami před správcem daně, nebo písemně s ověřenými podpisy účastníků smlouvy.

Lze však doporučit důsledné dodržování doporučeného textu, chceme-li se vyhnout potížím.

V parlamentu je nyní ve schvalovacím procesu novela zákonného opatření, od které se očekává především změna v osobě poplatníka daně. Nicméně zatím nebyla projednána a schválena, doporučujeme tedy vývoj v roce 2016 sledovat.

Co se týká daňového přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí, je jedno z mála, které nelze podat elektronicky a zůstává tedy možnost podat jej pouze v listinné podobě. Na tento tiskopis se tedy nevztahuje sankce podle ustanovení § 247a odst. 2 daňového řádu – pokuta ve výši 2 000 Kč za porušení povinnosti podávat přiznání elektronicky.

Daň z nemovitých věcí

V novelizovaném zákoně jsou od roku 2016 především upraveny pojmy a definice, změněny nepřesnosti tak, aby lépe odpovídaly občanskému zákoníku a změnám dalších předpisů.

Zákon od roku 2016 také odstraňuje přílišnou tvrdost u vyměření pokutyza opožděné tvrzení daně, a to tak, že má-li poplatník povinnost podat daňové přiznání nebo dodatečné daňové přiznání na daň nižší, než je poslední známá daň, a podá-li je po lhůtě pro jejich podání, aniž by byl správcem daně k tomu vyzván, nevzniká poplatníkovi povinnost uhradit pokutu za opožděné tvrzení daně.

Novinkou u placení daně z nemovitých věcí je možnost jejího hrazení za pomocí SIPO (více viz článek Daň z nemovitých věcí můžete platit přes SIPO).

Podmínky pro platbu daně prostřednictvím SIPO jsou následující:

1. Prostřednictvím SIPO je počínaje zdaňovacím obdobím roku 2016 možné platit daň z nemovitých věcí.

2. Prostřednictvím SIPO může platit daň pouze poplatník daně, kterému bylo Českou poštou přiděleno spojovací číslo.

3. Placení daně prostřednictvím SIPO lze oznámit pouze na tiskopise Oznámení o placení daně z nemovitých věcí prostřednictvím SIPO, vydaném Ministerstvem financí, který musí být podán k příslušnému finančnímu úřadu nejpozději do 31. ledna zdaňovacího období, od kterého má být daň prostřednictvím SIPO hrazena (tedy pro rok 2016 nejpozději do 31. 1. 2016). Bude-li podáno Oznámení po termínu, SIPO platba naběhne až pro rok 2017. Nedílnou součástí Oznámení je doklad prokazující přidělení spojovacího čísla (lze i aktuální rozpis bezhotovostní platby SIPO).
Aktuálně ještě připomínáme, že termín pro podání přiznání k dani z nemovitých věcí či dílčího přiznání k dani z nemovitých věcí je do 1. 2. 2016.

Související článek:
DPH u nemovitostí od roku 2016