DPH a stavby pro bydlení: co se od 1. 7. 2025 změnilo v definicích

Co se považuje za stavbu pro bydlení

Základní okruh staveb, které zákon řadí mezi stavby pro bydlení, zůstal stejný. Patří sem bytové domy, rodinné domy, obytné prostory a také další stavby nebo místnosti, které jsou s bydlením funkčně spojené. Důraz je také kladen na to, jaký je skutečný účel užívání stavby a jak je stavba evidována.

Za stavbu pro bydlení se tak považuje nejen samotný byt nebo dům, ale i další objekty, které slouží k jejich využití a tvoří s nimi jeden funkční celek – typicky například garáže, kůlny, zahradní stavby nebo technické objekty. Aby taková stavba spadla do „staveb pro bydlení“, musí splnit dvě věci:

• je na pozemku, který tvoří s domem funkční celek,
• a má stejné účelové určení – opravdu slouží k užívání domu k bydlení.

Bytový dům: rozhoduje zápis v registru

V definicích bytového i rodinného domu je zásadní posun: nově se více opírá o to, jak je stavba zapsaná v registru RÚIAN (registr územní identifikace, adres a nemovitostí). Pokud je stavba v tomto registru vedena jako bytový dům, nebo lze důvodně předpokládat, že takto zapsána bude, považuje se za bytový dům i pro účely DPH.

Samotná definice bytového domu vychází z nového stavebního zákona. Podstatné je, že více než polovina podlahové plochy musí sloužit bydlení. Bytový dům tedy může obsahovat i nebytové prostory, pokud je zachován předepsaný poměr ploch.

Rodinný dům: širší pojetí než dříve

Také definice rodinného domu prošla změnou. I zde je klíčový zápis v registru RÚIAN, nicméně zákon pamatuje i na přechodné situace. Za rodinný dům se pro účely DPH považují také stavby, které odpovídají nové definici rodinného domu podle stavebního zákona, i když byly podle dřívějších předpisů evidovány jinak.

Nová definice je širší než ta původní a zahrnuje i některé stavby, které by dříve mezi rodinné domy nepatřily. V praxi to znamená, že daňový subjekt musí v některých případech umět prokázat, že stavba splňuje znaky rodinného domu podle aktuální právní úpravy, i když zápis v registru tomu zatím neodpovídá.

Co je RÚIAN a proč je to pro DPH tak důležité

RÚIAN je veřejný registr a zákon s ním pracuje tak, že údaje v něm zapsané se považují za pravdivé, dokud není prokázán opak. Pro praxi to znamená:

• u hotových staveb se typicky díváte na zápis v RÚIAN (způsob využití, počet bytů, podlahové plochy atd.),
• u staveb, které ještě v registru nejsou (např. rozestavěné), se vychází z dokumentace – projekt, povolení, parametry stavby – aby bylo možné rozumně dovodit budoucí zápis.

U rodinných domů navíc platí: pokud je v RÚIAN zápis jiný, ale vy tvrdíte, že stavba splňuje definici rodinného domu podle aktuální úpravy, je potřeba to umět doložit.

Funkční celek: nejen dům, ale i pozemek

S definicí staveb pro bydlení úzce souvisí i pojem pozemku tvořícího funkční celek se stavbou. Daňový režim takového pozemku se odvíjí od režimu stavby, se kterou je užíván společně. Není přitom rozhodující, zda je pozemek ve stejném vlastnictví jako stavba, ale zda skutečně slouží jejímu provozu nebo užívání.

Naopak funkční celek nevzniká u sítí technické infrastruktury, pokud jsou ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku.

Obytný prostor místo „bytu“

Novela rovněž pracuje s pojmem „obytný prostor“, který nahradil dřívější označení byt. Obytným prostorem se rozumí soubor místností nebo jednotlivá místnost splňující stavebně-technické požadavky na trvalé bydlení a určená k tomuto účelu. Stavbou pro bydlení mohou být i další místnosti užívané spolu s obytným prostorem, například sklep, komora nebo kolárna, pokud se nacházejí ve stejné stavbě.

Kdy je stavba dokončena

Pro uplatnění DPH je zásadní také okamžik dokončení stavby. A to obvykle:

• dnem právní moci prvního kolaudačního rozhodnutí (kde se vydává),
• nebo dnem splnění podmínek pro trvalé užívání (kde kolaudace není).

Zákon zároveň připouští, že za dokončenou může být považována i jen část stavby, pokud je samostatně způsobilá k užívání.

Nové vymezení staveb pro bydlení má přímý dopad na uplatnění sazby DPH u stavebních a montážních prací i na režim při dodání nemovitostí. Je tak důležité se v této problematice dobře orientovat – podrobnější informace najdete v únorovém čísle časopisu Svazu účetních České republiky – Metodické aktuality. Časopis obsahuje nejen konkrétní citace zákonů s vysvětlením, ale především praktické příklady, které vám pomohou správně postupovat a vyhnout se chybám.

Díky partnerství POHODA & Svaz účetních ČR máte klíčové informace na dosah.