Převod nemovitostí z pohledu daňového

Povinnost platit daň z převodu nemovitostí se týká osob fyzických (podnikatelů i nepodnikatelů) i osob právnických, které převádějí vlastnická práva k nemovitostem za úplatu (prodej nemovitosti), nebo nemovitosti vyměňují nebo na ně vlastnická práva přecházejí na základě exekučního rozhodnutí, insolvenčního řízení, dražby, soudního rozhodnutí, na základě smlouvy o zajišťovacím převodu práva nebo při zrušení právnické osoby bez likvidace nebo při rozdělování likvidačního zůstatku právnické osoby s likvidací.
 
V případě prodeje nemovitosti má povinnost podat daňové přiznání, daň si sám vypočítat a zaplatit převodce nemovitosti, tedy prodávající. Pozor ale – kupující (nabyvatel) je ručitelem daně z převodu nemovitostí.
 
V ostatních případech výše uvedených (exekuce, insolvence, dražba) je poplatníkem daně nabyvatel nemovitosti.
 
Jedná-li se o výměnu nemovitosti, musí převodce i nabyvatel platit daň společně a nerozdílně. Vzájemné převody se považují za jeden převod a daň se platí z převodu té nemovitosti, u které je daň vyšší.

Základ daně – z čeho se daň platí?

Daň se platí z ceny nemovitosti zjištěné podle zvláštního právního předpisu, v den nabytí nemovitosti, tedy podle znaleckého posudku. Pokud je při prodeji nemovitosti cena sjednaná (kupní cena) vyšší než odhadní cena, platí se daň z ceny vyšší, tedy z kupní ceny.
 
V případě dražby, exekuce či insolvenčního řízení je základem daně cena, za kterou nemovitost byla prodána nebo vydražena. V případě soudního rozhodnutí je to cena určená soudem.
 
Pokud se jedná o vklad nemovitosti do obchodního majetku obchodní společnosti, nebo jedná-li se o zvýšení základního kapitálu společnosti, vycházíme z ceny určené znaleckým posudkem.

Výpočet a placení daně

Daň z převodu nemovitostí vypočítáme tak, že základ daně vynásobíme sazbou daně, která činí od 1. 1. 2013 4 %. Základ daně se zaokrouhluje na celé stokoruny nahoru. Pokud je vypočtená daň menší než 100 Kč, daň se neplatí, daňové přiznání však podat musíme i tak.
 
Daň je splatná ve stejné lhůtě, jako se podává přiznání k dani z převodu nemovitostí.
 
Přestože daň z převodu nemovitostí podléhá zákonu č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, který rozděluje osoby do tří skupin, sazba daně z převodu nemovitostí ve výši 4 % je shodná pro všechny tři skupiny.

Daňové přiznání

Termín pro podání přiznání k dani z převodu nemovitostí je pohyblivý. Daňové přiznání se podává do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, kdy k převodu nemovitosti došlo.

Tedy po měsíci, kdy:

• byl zapsán vklad práva do katastru nemovitostí, datum zápisu vkladu práva je vyznačeno na doložce katastrálním úřadem přímo na smlouvách o převodu (kupní smlouvy),

• nabyla účinnosti smlouva o převodu k nemovitosti, která není evidována v katastru nemovitostí,

• nabyla účinnosti smlouva o postoupení pohledávky,

• bylo vydáno potvrzení o nabytí vlastnictví k vydražené nemovitosti,

• nabylo právní moci rozhodnutí o příklepu,

• nabylo právní moci rozhodnutí, nebo byla doručena listina, která potvrzuje vlastnictví k nemovitosti.

Povinnou přílohou k daňovému přiznání je ověřený opis nebo kopie smlouvy nebo nabývací listiny, která dokazuje vlastnický vztah k dané nemovitosti. Dále k daňovému přiznání přikládáme znalecký posudek o ceně nemovitosti.
 
Znalecký posudek finanční úřad nevyžaduje u nemovitostí, které jsou od daně z převodu nemovitostí osvobozeny, nebo pokud se jedná o pozemek bez stavby a trvalých porostů, u nemovitostí ve vlastnictví územního samosprávného celku, nebo při dražbě, insolvenčním řízení, konkurzu, oddlužení nebo vypořádání podílového vlastnictví soudem.
 
Pokud má finanční úřad nějaké pochybnosti, může si znalecký posudek dodatečně vyžádat.
 
Přiznání k dani z převodu nemovitostí se podává na ten finanční úřad, v jehož územním obvodu se nemovitost nachází. Nezáleží tedy na trvalém bydlišti nebo sídle prodávajícího nebo kupujícího.

Osvobození od daně z převodu nemovitostí

Od daně z převodu nemovitostí je osvobozený první úplatný převod u nové stavby, na kterou bylo vydáno kolaudační rozhodnutí, a zatím nebyla užívána, a u bytu v nové stavbě, který také zatím nebyl užíván.
 
Převodcem – prodávajícím těchto staveb musí být firma, ať už právnická nebo fyzická osoba, jejímž předmětem podnikatelské činnosti je výstavba nebo prodej staveb a bytů. Převodcem může být také obec.