Zdanit příjmy z prodeje nemovitosti, či nikoli?

Fyzické osoby mohou při prodeji nemovitých věcí sáhnout po pestré paletě osvobození, kterou zákon o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) nabízí. Budeme se věnovat příjmům z prodeje nemovitých věcí, které nejsou a nikdy nebyly zahrnuty do obchodního majetku podnikající fyzické osoby.

Obchodní majetek podnikající fyzické osoby definuje § 4 odst. 4 ZDP jako část majetku fyzické osoby, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci – běžně hovoříme o majetku, který tzv. „je v podnikání“.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí u fyzických osob upravuje § 4 ZDP, osvobození těchto příjmů je rozděleno do dvou kategorií, dle kterých bude rozdělen i tento příspěvek.

Jedná se o osvobození příjmů z prodeje nemovité věci, kdy fyzická osoba v nemovité věci bezprostředně před prodejem bydlela, druhou kategorií jsou pak příjmy z prodeje nemovité věci, ve které fyzická osoba bezprostředně před prodejem nebydlela.

Prodej nemovité věci, kterou prodávající bezprostředně před prodejem využíval jako své bydliště, upravuje § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Prodej nemovité věci, ve které neměl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště upravuje § 4 odst. 1 písm. b) ZPD.

Dodávám, že bydlištěm se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí místo, kde má fyzická osoba stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat (§ 2 odst. 4 ZDP).

Upozorňuji, že se v žádném případě nejedná o trvalé bydliště, které má fyzická osoba uvedené v občanském průkaze – tento údaj není pro účely osvobození rozhodný.

Bydliště v prodávané nemovité věci

Tuto kategorii osvobození příjmů z prodeje nemovité věci dále rozdělíme do dvou podkategorií:

• příjmy z prodeje nemovité věci, ve které měl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště alespoň po dobu dvou let a
• příjmy z prodeje nemovité věci, ve které měl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště po dobu kratší než dva roky.

Toto rozdělení je důležité z toho důvodu, že daňová řešení jsou odlišná.

Bydliště po dobu nejméně dvou let

Od daně z příjmů fyzických osob se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem nemovité věci.

Pokud prodávající měl v prodávané nemovité věci bydliště po dobu nejméně dvou let, není fyzická osoba povinna příjem z prodeje zdanit, není podstatné, jakým způsobem fyzická osoba s inkasovanými finančními prostředky naloží – především tyto finanční prostředky není povinna využít na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Důkazní břemeno leží na daňovém subjektu – je to tedy právě daňový subjekt, který musí prokázat, že v prodávané nemovité věci měl bydliště po dobu nejméně dva roky.

Ze znění zákona můžeme dovodit, že tímto způsobem nejde osvobodit například příjem z prodeje chaty, ve které prodávající měl trvalé bydliště, neboť se nejedná o rodinný dům (a samozřejmě ani o jednotku).

Bydliště po dobu kratší dvou let

Příjem z prodeje nemovité věci se osvobozuje i v případě, kdy v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let ovšem pod podmínkou, že inkasované finanční prostředky musí prodávající použít na uspokojení vlastní bytové potřeby (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).

Zastavme se na malý okamžik u slova „vlastní“, tuto – na první pohled nepatrnou změnu – přináší zákon č. 170/2017 Sb., kterým se mění některé zákony v oblasti daní, účinnosti nabyl dne 1. července 2017.

Původní znění bylo bez slova „vlastní“, znamenalo tedy, že bylo možné inkasovanými finančními prostředky uspokojit například bytovou potřebu vlastních dětí (aniž by musel prodávající tuto bytovou potřebu využívat i pro své bydlení). To už v dnešních podmínkách možné není, inkasované finanční prostředky musejí být využité pouze pro uspokojení vlastní bytové potřeby.

Podmínky osvobození příjmu od daně

Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP lze použít pouze za předpokladu, že splním podmínky dané § 4 odst. 1 písm. u) ZDP.

Příjem lze osvobodit pouze, když se inkasované finanční prostředky použijí na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž se příjem inkasoval.

Pokud tedy inkasujeme příjem v roce 2017, musíme nejpozději do konce roku 2018 finanční prostředky využít na uspokojení vlastní bytové potřeby – i v tomto případě se musí jednat pouze o vlastní bytovou potřebu, nikoli o bytovou potřebu někoho jiného.

Nedojde-li ke splnění výše uvedené podmínky, je tento příjem ostatním příjmem dle § 10 ZDP, a to v posledním roce, kdy se mohly finanční prostředky využít. Vrátíme-li se tedy k našemu příkladu, kdy fyzická osoba prodala nemovitou věc v roce 2017, bude se jednat o ostatní příjem dle § 10 ZDP roku 2018 – neboť to je posledním rokem, kdy se mohly být finanční prostředky použít.

Oproti příjmům z prodeje nemovité věci je možné uplatnit nabývací cenu (např. nákupní cenu nemovité věci).

Bez bydliště v prodávané nemovité věci

Pokud bezprostředně před prodejem nežil prodávající v nemovité věci (protože se například ani nejedná o stavbu určenou k bydlení – například jen o pozemek či garáž), může aplikovat osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

Podmínkou pro osvobození takového příjmu je skutečnost, že doba mezi nabytím vlastnického práva k prodávané nemovité věci a okamžikem prodeje přesáhne dobu pěti let.

Den nabytí vlastnického práva k nemovité věci je velmi podrobně rozebrán v pokynu Generálního finančního ředitelství D-22. V drtivé většině případů bude dnem nabytí u nemovitých věcí den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoli v den, kdy se uzavřela kupní smlouva nebo nemovitou věc kupující zaplatil.

Doba pěti let se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovité věci nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

V případech osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP není podstatné, jakým způsobem prodávající inkasované finanční prostředky využije.

Pokud se prodává pozemek, na němž se nachází nemovitá věc (například rodinný dům), je pro účely aplikace osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP rozhodující okamžik nabytí vlastnického práva k pozemku.