Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Zdanit příjmy z prodeje nemovitosti, či nikoli?


Ing. Matěj Nešleha
26. 1. 2018
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Zda budete příjem z prodeje nemovitosti danit, či nikoli, záleží mimo jiné na tom, jak dlouho jste v nemovitosti bydleli.

Foto: 123RF

 

Chcete prodat nemovitost? Kdy může být příjem z prodeje nemovitosti osvobozen od daně? Musíte v prodávané nemovitosti bydlet nebo mít trvalý pobyt? Musíte finanční prostředky nabyté prodejem použít na řešení vlastní bytové situace?


 
Fyzické osoby mohou při prodeji nemovitých věcí sáhnout po pestré paletě osvobození, kterou zákon o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) nabízí. Budeme se věnovat příjmům z prodeje nemovitých věcí, které nejsou a nikdy nebyly zahrnuty do obchodního majetku podnikající fyzické osoby.

Obchodní majetek podnikající fyzické osoby definuje § 4 odst. 4 ZDP jako část majetku fyzické osoby, o které bylo nebo je účtováno anebo je nebo byla uvedena v daňové evidenci – běžně hovoříme o majetku, který tzv. „je v podnikání“.

Osvobození příjmů z prodeje nemovitých věcí u fyzických osob upravuje § 4 ZDP, osvobození těchto příjmů je rozděleno do dvou kategorií, dle kterých bude rozdělen i tento příspěvek.

Jedná se o osvobození příjmů z prodeje nemovité věci, kdy fyzická osoba v nemovité věci bezprostředně před prodejem bydlela, druhou kategorií jsou pak příjmy z prodeje nemovité věci, ve které fyzická osoba bezprostředně před prodejem nebydlela.

Prodej nemovité věci, kterou prodávající bezprostředně před prodejem využíval jako své bydliště, upravuje § 4 odst. 1 písm. a) ZDP. Prodej nemovité věci, ve které neměl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště upravuje § 4 odst. 1 písm. b) ZPD.

Dodávám, že bydlištěm se pro účely zákona o daních z příjmů rozumí místo, kde má fyzická osoba stálý byt za okolností, z nichž lze usuzovat na jeho úmysl trvale se v tomto bytě zdržovat (§ 2 odst. 4 ZDP).

Upozorňuji, že se v žádném případě nejedná o trvalé bydliště, které má fyzická osoba uvedené v občanském průkaze – tento údaj není pro účely osvobození rozhodný.

Bydliště v prodávané nemovité věci

Tuto kategorii osvobození příjmů z prodeje nemovité věci dále rozdělíme do dvou podkategorií:
  • příjmy z prodeje nemovité věci, ve které měl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště alespoň po dobu dvou let a
  • příjmy z prodeje nemovité věci, ve které měl prodávající bezprostředně před prodejem bydliště po dobu kratší než dva roky.
Toto rozdělení je důležité z toho důvodu, že daňová řešení jsou odlišná.

Bydliště po dobu nejméně dvou let

Od daně z příjmů fyzických osob se osvobozuje příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem nemovité věci.

Pokud prodávající měl v prodávané nemovité věci bydliště po dobu nejméně dvou let, není fyzická osoba povinna příjem z prodeje zdanit, není podstatné, jakým způsobem fyzická osoba s inkasovanými finančními prostředky naloží – především tyto finanční prostředky není povinna využít na uspokojení vlastní bytové potřeby.

Důkazní břemeno leží na daňovém subjektu – je to tedy právě daňový subjekt, který musí prokázat, že v prodávané nemovité věci měl bydliště po dobu nejméně dva roky.

Ze znění zákona můžeme dovodit, že tímto způsobem nejde osvobodit například příjem z prodeje chaty, ve které prodávající měl trvalé bydliště, neboť se nejedná o rodinný dům (a samozřejmě ani o jednotku).

Bydliště po dobu kratší dvou let

Příjem z prodeje nemovité věci se osvobozuje i v případě, kdy v něm prodávající měl bydliště bezprostředně před prodejem po dobu kratší dvou let ovšem pod podmínkou, že inkasované finanční prostředky musí prodávající použít na uspokojení vlastní bytové potřeby (§ 4 odst. 1 písm. b) ZDP).

Zastavme se na malý okamžik u slova „vlastní“, tuto – na první pohled nepatrnou změnu – přináší zákon č. 170/2017 Sb., kterým se mění některé zákony v oblasti daní, účinnosti nabyl dne 1. července 2017.

Původní znění bylo bez slova „vlastní“, znamenalo tedy, že bylo možné inkasovanými finančními prostředky uspokojit například bytovou potřebu vlastních dětí (aniž by musel prodávající tuto bytovou potřebu využívat i pro své bydlení). To už v dnešních podmínkách možné není, inkasované finanční prostředky musejí být využité pouze pro uspokojení vlastní bytové potřeby.

Podmínky osvobození příjmu od daně

Osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP lze použít pouze za předpokladu, že splním podmínky dané § 4 odst. 1 písm. u) ZDP.

Příjem lze osvobodit pouze, když se inkasované finanční prostředky použijí na uspokojení vlastní bytové potřeby, a to nejpozději do jednoho roku následujícího po roce, v němž se příjem inkasoval.

Pokud tedy inkasujeme příjem v roce 2017, musíme nejpozději do konce roku 2018 finanční prostředky využít na uspokojení vlastní bytové potřeby – i v tomto případě se musí jednat pouze o vlastní bytovou potřebu, nikoli o bytovou potřebu někoho jiného.

Nedojde-li ke splnění výše uvedené podmínky, je tento příjem ostatním příjmem dle § 10 ZDP, a to v posledním roce, kdy se mohly finanční prostředky využít. Vrátíme-li se tedy k našemu příkladu, kdy fyzická osoba prodala nemovitou věc v roce 2017, bude se jednat o ostatní příjem dle § 10 ZDP roku 2018 – neboť to je posledním rokem, kdy se mohly být finanční prostředky použít.

Oproti příjmům z prodeje nemovité věci je možné uplatnit nabývací cenu (např. nákupní cenu nemovité věci).

Bez bydliště v prodávané nemovité věci

Pokud bezprostředně před prodejem nežil prodávající v nemovité věci (protože se například ani nejedná o stavbu určenou k bydlení – například jen o pozemek či garáž), může aplikovat osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP.

Podmínkou pro osvobození takového příjmu je skutečnost, že doba mezi nabytím vlastnického práva k prodávané nemovité věci a okamžikem prodeje přesáhne dobu pěti let.

Den nabytí vlastnického práva k nemovité věci je velmi podrobně rozebrán v pokynu Generálního finančního ředitelství D-22. V drtivé většině případů bude dnem nabytí u nemovitých věcí den zápisu vlastnického práva do katastru nemovitostí, právní účinky zápisu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel příslušnému katastrálnímu úřadu, nikoli v den, kdy se uzavřela kupní smlouva nebo nemovitou věc kupující zaplatil.

Doba pěti let se zkracuje o dobu, po kterou byla nemovitá věc prokazatelně ve vlastnictví zůstavitele v případě, že jde o prodej nemovité věci nabyté děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v řadě přímé nebo manželem.

V případech osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP není podstatné, jakým způsobem prodávající inkasované finanční prostředky využije.

Pokud se prodává pozemek, na němž se nachází nemovitá věc (například rodinný dům), je pro účely aplikace osvobození dle § 4 odst. 1 písm. b) ZDP rozhodující okamžik nabytí vlastnického práva k pozemku.
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Radovan Vender
20. 2. 2020 12:03:19
Dobrý den,

chtel jsem se zeptat, v případě, že prodám v prosinci 2019,která byla zkolaudovaná v breznu 2019 a behem roku 2020 celou prodejni cenu chaty koupim byt k bydleni, jsem povinen platit dan z prijmu?

Děkuji.

Radovan Vender
Hlášení závadného obsahu

Jirka
16. 1. 2020 8:30:52
Dobrý den,
Dobrý den,

byl jsem na Vás odkázán ohledně dotazu k postupu Fú v Trutnově.
V roce 2018 jsem koupil byt v Trutnově za 2.200.000 Kč kdy jsem byt následně prodal za 2.700.000 Kč a to z důvodu možnosti koupi výhodně pozemek určen k výstavbě rodinného domu za 500.000 Kč. Dle článků na internetu jsem pochopil, že jsem utržil zisk 500.000 Kč, který bych měl zdanit. Jelikož chci peníze použít na uspokojení své bytové potřeby tak jsem si myslel, že jsem od daně osvobozen. Nyní jsem na FÚ v Trutnově zjistil, že jsem udržel zisk 2.700.000 Kč a pokud se chci dani vyhnout musím v následujícím roce (2019) profinancovat 2.700.000 Kč. Nebo zdanit zisk 500.000 Kč a to 15 procenty. Že to jsou dvě různé věci. A dále o tom, že na profinancování mám při stavbě rodinného domu 4 roky nevěděli vůbec nic. Dle různých článků jsem byl v domnění že profinancovat musím pouze zisk (500.000). Jelikož mi to nedalo volal jsem na FÚ napříč celou republikou, kde mě ujistili, že mám profinacovat pouze 500.000 Kč. Rád bych věděl kde je tedy pravda. děkuji za Váš čas a odpověď a doufám že jste to alespoň pochopil.
byl jsem na Vás odkázán ohledně dotazu k postupu Fú v Trutnově.
V roce 2018 jsem koupil byt v Trutnově za 2.200.000 Kč kdy jsem byt následně prodal za 2.700.000 Kč a to z důvodu možnosti koupi výhodně pozemek určen k výstavbě rodinného domu za 500.000 Kč. Dle článků na internetu jsem pochopil, že jsem utržil zisk 500.000 Kč, který bych měl zdanit. Jelikož chci peníze použít na uspokojení své bytové potřeby tak jsem si myslel, že jsem od daně osvobozen. Nyní jsem na FÚ v Trutnově zjistil, že jsem udržel zisk 2.700.000 Kč a pokud se chci dani vyhnout musím v následujícím roce (2019) profinancovat 2.700.000 Kč. Nebo zdanit zisk 500.000 Kč a to 15 procenty. Že to jsou dvě různé věci. A dále o tom, že na profinancování mám při stavbě rodinného domu 4 roky nevěděli vůbec nic. Dle různých článků jsem byl v domnění že profinancovat musím pouze zisk (500.000). Jelikož mi to nedalo volal jsem na FÚ napříč celou republikou, kde mě ujistili, že mám profinacovat pouze 500.000 Kč. Rád bych věděl kde je tedy pravda. děkuji za Váš čas a odpověď a doufám že jste to alespoň pochopil.
Hlášení závadného obsahu

petr
10. 10. 2019 19:36:53
Dobrý den, v roce 2015 jsem na základě dědictví nabyl členský podíl v družstevním bytě po svoji matce. Před tím jsem zde měl i já trvalý pobyt od r. 1960. Nyní byt chci prodat, poněvadž jsem zároveň koupil nemovitost. Jak to tedy je z daní z příjmu v mém případě? (pozn. matka zemřela 8.2. 2015 - počítá se od tohoto data doba 5-ti let členství v družstvu?) Děkuji za odpověď
Hlášení závadného obsahu

Hajanka
5. 3. 2019 20:58:24
Dobrý den, je možné při zdanění prodeje nemovitosti do dvou let co všechno můžeme napočítat do výdajů? Koupě nemovitosti je jasná, ale je možné tam dát i znalecký posudek při koupi a fakturu za provizi při koupi? Nebo jen čistě tu základní cenu za nákup nemovitosti? A zdanění proběhne v roce 2018 nebo až 2019? Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Eva
17. 1. 2019 5:40:12
Dobrý den,prosím potřebuji zjistit zda budeme nuceni platit daň z příjmu z prodeje rodinného domu,který jsme postavili v r.1985,ale v r.2004 jsme jej darovali staršímu synovi,který jej daroval v r.2008 mladšímu synovi,který nám jej daroval v r.2015 celý zpět.Proto jsme mu v r.2016 darovali 1/3 domu a nám zůstaly 2/3 ve společném jmění manželů.Mladší syn,který společně s námi RD prodal,v domě bydlel po celou dobu.My s manželem jsme v domě bydleli od r.1985 až do r.2015.Nám s manželem zůstal v domě byt,který jsme mohli užívat,ale kvůli vnoučatům máme trvalé bydliště v bytě staršího syna.Energie a další platby platíme i nadále v našem domě,ale bezprostředně 2 roky před prodejem již zde nemáme trvalé bydliště.Děkuji za odpověď.Eva
Hlášení závadného obsahu

DAVID
15. 1. 2019 12:00:21
Dobrý den,
jak je to s osvobozením daně z pozemku, který jsme dostali darem a prodali jej do roka a peníze použili na stavbu rodinného domu, Děkuji
Hlášení závadného obsahu

petr
2. 5. 2018 0:03:37
Dobrý den, k odstavci v publikovaném článku s textem: "Nedojde-li ke splnění výše uvedené podmínky, je tento příjem ostatním příjmem dle § 10 ZDP, a to v posledním roce, kdy se mohly finanční prostředky využít. Vrátíme-li se tedy k našemu příkladu, kdy fyzická osoba prodala nemovitou věc v roce 2017, bude se jednat o ostatní příjem dle § 10 ZDP roku 2018 – neboť to je posledním rokem, kdy se mohly být finanční prostředky použít." bych rád autora upozornil na následující rozsudek Krajského soudu v Praze ze dne 17. 3. 2015, sp. zn. 45 Af 31/2013, v němž nesplnění podmínky pro osvobození od daně z příjmu získaného prodejem nemovitosti (prodávající získané prostředky nepoužil v zákonné lhůtě na uspokojení bytové potřeby) vedlo ke sporu, zda daňová povinnost vzniká za zdaňovací období, ve kterém došlo k získání příjmu nebo za zdaňovací období, kdy marně uplynula lhůta stanovená ke splnění podmínky pro osvobození. Podle krajského soudu daňová povinnost k dani z příjmů v takovém případě vzniká za zdaňovací období, ve kterém došlo k získání příjmu (výnosu z prodeje nemovitosti). To znamená ve většině případů nutnost podání dodatečného daňového přiznání, doplacení daně a penále.
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Rychlé zprávy

Na kompenzační bonus dosáhnou i „dohodáři“

3. 7. 2020 | Lidé pracující na DPČ nebo DPP, kteří jsou účastníky nemocenského pojištění, mají nárok na kompenzační bonus. Ten pro ně bude ve výši 350 Kč a žádat mohou zpětně za období 12. března až 8. června. Zpětně o něj mohou žádat i OSVČ a společníci malých s. r. o. souběžně pracující na pojištěnou dohodu. Více informací najdete na webu Ministerstva financí.
 
Dřívější zprávy

Užitečné informace




Firmy v Pohodě
 
Dětské dekorace Lunami
Velkoobchod a maloobchod samolepicími dekoracemi.
www.detske-dekorace-lunami.cz

S Partnerem v Pohodě
FOCUS Partner vede účetnictví téměř 40 firmám v Pohodě
www.focus-partner.cz

Daňový kalendář

15. 7. 2020 Daň silniční (záloha za 2. čtvrtletí 2020)
20. 7. 2020 Měsíční odvod úhrnu sražených záloh na daň z příjmů FO ze závislé činnosti
20. 7. 2020 Daňové přiznání MOSS (2. čtvrtletí 2020)
27. 7. 2020 Přiznání DPH (za červen 2020)

Další termíny

Kurzovní lístek

26,67 Kč
0,040 Kč
23,76 Kč
0,167 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 03.07.2020

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru