Nový občanský zákoník („NOZ“) od 1. 1. 2014 zcela zásadně mění úpravu právních vztahů k nemovitostem. V článku se budeme zabývat těmi nejzásadnějšími, na které byste měli pamatovat v případě nabývání nemovitostí, ale i tehdy, pokud nějakou nemovitost vlastníte.
 
Níže vám přiblížíme tzv. splynutí vlastnického práva stavby a pozemku, nová předkupní práva, úpravu staveb na cizím pozemku a také nový institut práva stavby.

Stavba jako součást pozemku

Nemovitou věcí je pozemek, podzemní stavba se samostatným účelovým určením (např. metro), nadzemní stavba na pozemku, pokud není ve vlastnictví vlastníka pozemku, právo stavby, bytová jednotka, inženýrské sítě.
 
Samostatnou nemovitou věcí však již není nadzemní stavba, pokud je ve vlastnictví vlastníka pozemku – tato je nově součástí pozemku.
 
Praktickým dopadem nové právní úpravy bude například to, že při převodu pozemku a stavby již nebude nezbytné v kupní smlouvě stavbu přesně vymezovat. Pro zástavního věřitele bude výhodou, že v případě zřízení zástavního práva pak nebude třeba zřizovat jej zvlášť pro stavbu a pozemek, jelikož zástavní právo k pozemku se bude automaticky vztahovat i na stavbu na něm stojící.
 
Stavba postavená na cizím pozemku (stavba, která bude dokončená až po 1. 1. 2014) není jeho součástí, pokud:

• před 1. 1. 2014 vzniklo věcné právo umožňující zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka (např. bylo zřízeno věcné břemeno),

• před 1. 1. 2014 byla uzavřena obligační smlouva, na základě které vzniká právo zřídit stavbu na pozemku jiného vlastníka (např. dlouhodobá nájemní smlouva k pozemku, na kterém hodlá nájemce postavit na dobu nájmu stavbu).

 
Stavba postavená po 1. 1. 2014 na cizím pozemku bude kromě uvedených případů připadat vlastníkovi pozemku. Vlastník pozemku zřizovateli stavby nahradí pouze účelně vynaložené náklady (nikoliv hodnotu stavby), ledaže by prokázal, že zřizovatel stavby nebyl v dobré víře.
 
DOPORUČENÍ: Pokud v současné době například stavíte na pozemku, který není ve vašem vlastnictví, a stavba má být dokončena po 1. 1. 2014, je nutné již nyní učinit právní kroky k tomu, aby s účinností NOZ nedošlo ke splynutí stavby a pozemku a nebyla tak zkrácena vaše práva.

Neoprávněná stavba na cizím pozemku

Je-li na pozemku neoprávněně postavena stavba po 1. 1. 2014 může se vlastník pozemku domáhat, aby soud rozhodl o odstranění stavby na náklady stavebníka. Vlastník pozemku se tak může vyhnout povinnosti uhradit stavebníkovi vynaložené náklady (viz výše).
 
DOPORUČENÍ: Právo domáhat se odstranění stavby však vlastník pozemku ztrácí, pokud by se prokázalo, že o zřizování stavby věděl a bez zbytečného odkladu ji nezakázal. Vlastník pozemku má tedy vyloženě povinnost zakročit proti stavbě například podáním návrhu na předběžné opatření. Pokud by vlastník pozemku nezakročil včas, může na druhou stranu po zřizovateli stavby požadovat, aby pozemek odkoupil za obvyklou cenu.

Jak se to dotkne stávajících staveb?

NOZ řeší režim dosavadních staveb (postavených před 1. 1. 2014) následovně:

• Nadzemní stavba se stejným vlastníkem stavby a pozemku se stává součástí pozemku účinností NOZ. Ke splynutí dojde i v případě převodu pozemku, na němž stojí cizí stavba nepodléhající zápisu v katastru nemovitostí (např. kůlna), bude-li nabyvatel pozemku v dobré víře o tom, že stavba je součástí pozemku (ačkoliv ve skutečnosti bude patřit jinému majiteli).

• V případě nadzemní stavby s rozdílným vlastnictvím stavby a pozemku se odloží právní spojení stavby a pozemku v jedno až do doby, kdy se vlastnictví k těmto věcem setká v rukou jediného vlastníka. NOZ zakládá vzájemné zákonné absolutní předkupní právo pro vlastníka pozemku ke stavbě a pro vlastníka stavby k pozemku.

Pokud bude chtít vlastník pozemku svůj pozemek prodat, bude povinen jej nejdříve nabídnout ke koupi vlastníku stavby a naopak. Nebude-li toto předkupní právo využito, bude možné převést vlastnické právo ke stavbě či pozemku na třetí osobu, avšak totéž předkupní právo bude automaticky přecházet a zatěžovat další vlastníky pozemku nebo stavby.
 
DOPORUČENÍ: Nově zavedené absolutní předkupní právo může od 1. 1. 2014 zkomplikovat prodej budov. Pokud tedy zamýšlíte v dohledné době převádět vlastnické právo ke stavbě, která z jakéhokoliv důvodu stojí na pozemku jiného vlastníka (nebo na pozemku s jinými spoluvlastnickými podíly spoluvlastníků), je vhodné tak učinit nejpozději do 31. 12. 2013.
 
Pokud jste dále vlastníkem stavby nezapsané v katastru nemovitostí a tato by byla převedena současně s převodem pozemku na třetí osobu, jsou omezeny možnosti obrany na náhradu škody po převodci.

Právo stavby

NOZ zavádí tzv. právo stavby, které dočasně umožní zřízení stavby na cizím pozemku. Právo stavby bude považováno za nemovitost a bude se zapisovat do katastru nemovitostí. Založit právo stavby lze zejména úplatnou či bezplatnou smlouvou, maximálně na 99 let.
 
V praxi by mohl být tento institut využíván jak pro komerční stavby (investor si předplatí možnost postavit na obecním pozemku komerční stavbu na určenou dobu), tak pro rekreační stavby (jejichž „životnost“ je rovněž dočasná).
 
Praktický přínos spatřujeme v tom, že právo stavby bude předmětem vlastnictví, čili bude jej možné převádět, dědit i zatěžovat (např. zástavním právem).
 
DOPORUČENÍ: Při zřízení práva stavby je následně zřízená stavba součástí práva stavby, nikoliv pozemku. Teprve po zániku práva stavby se stavba jako taková stane součástí pozemku a přiroste tak automaticky do vlastnictví jeho majitele. Aby v takovém případě však vlastník pozemku nemusel stavebníkovi poskytnout náhradu ve výši jedné poloviny obvyklé ceny stavby v době zániku práva, musí se výše náhrady smluvně upravit odlišným způsobem.
 
Oprávněným z práva stavby lze také doporučit, aby si při zřízení tohoto práva s vlastníkem pozemku smluvně vyloučili předkupní právo, které by jinak automaticky mezi vlastníkem pozemku a oprávněným z práva stavby vzniklo, a nechali toto zapsat do katastru nemovitostí.

Zřízení věcného břemene k vlastnímu pozemku

S účinností NOZ bude již možné zřídit věcné břemeno (služebnost) k vlastnímu pozemku. Sám vlastník zřídí ve svůj prospěch k vlastnímu pozemku služebnost (např. chůze a jízdy), kterou zapíše do katastru nemovitostí. Tato služebnost přejde s převodem pozemku a bude závazná i pro nového vlastníka tohoto pozemku.

Článek byl připravený ve spolupráci s Advokátní kanceláří Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři v.o.s.