Změny v zákonech, které by Vám neměly utéct – 1. část

Začátkem tohoto roku došlo mimo jiné k novelizaci občanského zákoníku v části týkající se nájemného za užívání bytu. Tato novela byla provedena zákonem č. 132/2011 Sb., jejímž hlavním cílem bylo zejména řešit situaci poté, co pozbude účinnosti část zákona o jednostranném zvyšování nájemného. Občanský zákoník (a s ním i zákon o ochraně spotřebitele) byl však v letošním roce novelizován vícekrát.

Jednu z významnějších změn přinesl zákon č. 28/2011 Sb., který novelizoval (resp. nahradil) stávající ustanovení o ochraně spotřebitele při uzavírání smlouvy o užívání budovy nebo její části na časový úsek, tedy tzv. timesharing. V poslední době rovněž doznal změn zákon o omezení plateb v hotovosti.

Možnost navrhnout zvýšení či snížení nájemného

Nájemní vztah k bytu je zpravidla vztahem dlouhodobým a v jeho průběhu může dojít k mnoha změnám. Může tedy nastat situace, že sjednané nájemné už nebude po několika letech odpovídat situaci na trhu. Jenže co s tím? Zásadně totiž platí, že smlouvu (a tím i nájemné) lze měnit pouze dohodou stran, nikoliv jednostranně.

U nájmu bytu je to problém zejména pro pronajímatele, protože ten v takovém případě (kdy nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného), nemůže nájem bytu vypovědět, neboť nájem bytu je chráněn a lze jej vypovědět pouze ze zákonem stanovených důvodů.

U regulovaných nájmů to zákonodárce dosud řešil možností jednostranného zvyšování nájemného za zákonem stanovených podmínek. Účinnost tohoto zákona nyní končí, a proto ustanovení § 694 občanského zákoníku doznalo významné změny.

Žaloba o určení výše nájemného

Nově platí, že pokud se smluvní strany na případné úpravě výše nájemného nedohodnou, může strana, která má za to, že výše nájemného neodpovídá hodnotě obvyklé v místě a čase, písemně druhé straně úpravu nájemného navrhnout.

Pronajímatel tedy může nájemci jednostranně navrhnout zvýšení nájemného nebo naopak nájemce navrhnout pronajímateli jeho snížení. Pokud bude s návrhem na úpravu výše nájemného druhá strana souhlasit (přičemž souhlas musí být udělen písemně), platí, že se nájemné upravuje počínaje třetím kalendářním měsícem od doručení návrhu.

Co ale když druhá strana souhlasit nebude a písemný souhlas se změnou nájemného nebude udělen do dvou měsíců od doručení návrhu? Pak běží tříměsíční lhůta pro podání žaloby, kterou se může strana, která změnu nájemného navrhovala, obrátit na soud a požadovat, aby určil výši nájemného, které je v místě a čase obvyklé. Výše nájemného se přitom určuje ke dni podání návrhu na určení nájemného.

Výše uvedená pravidla pro zvyšování nebo snižování nájmu jsou aplikovatelná nejenom na takzvané „regulované“ nájmy, ale na nájem obecně. U soudu nicméně bude muset žalující strana prokázat, že došlo k podstatné změně okolností, z nichž při sjednávání nájmu smluvní strany vycházely.

Právě uvedené zatím neplatí pro byty v hlavním městě Praze, v obcích Středočeského kraje s počtem obyvatel k 1. lednu 2009 vyšším než 9 999 a městech České Budějovice, Plzeň, Karlovy Vary, Liberec, Hradec Králové, Pardubice, Jihlava, Brno, Olomouc a Zlín, pro které až do 31. 12. 2012 platí stále právní úprava uvedená v zákoně č. 150/2009 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného z bytu.

Novela občanského zákoníku – změna v oblasti spotřebitelských smluv (timeshare)

Jednu z významnějších změn přinesl zákon č. 28/2011 Sb., který novelizoval (resp. nahradil) stávající ustanovení o ochraně spotřebitele při uzavírání smlouvy o užívání budovy nebo její části na časový úsek (§ 58 až § 65 občanského zákoníku), tedy tzv. timesharing.

Významnou změnou je zejména zavedení formulářů, jejichž obsahové náležitosti stanovila vláda nařízením č. 38/2011 Sb. Na těchto formulářích musí být spotřebiteli poskytnuty zákonem stanovené informace, a to v dostatečném předstihu před uzavřením smlouvy. Jeden z formulářů, který musí být součástí smlouvy, je formulář pro odstoupení od smlouvy, který musí poskytovatel vyplnit.

Pokud by takový formulář součástí smlouvy nebyl, významně se prodlužuje lhůta, po kterou může spotřebitel od smlouvy odstoupit. Spotřebitel totiž může od smlouvy odstoupit bez udání důvodu ve lhůtě 14 dnů od jejího uzavření.

Pokud poskytovatel nepředá spotřebiteli řádně vyplněný formulář pro odstoupení od smlouvy, činí lhůta pro odstoupení 1 rok a 14 dnů ode dne, kdy byla smlouva uzavřena, popřípadě ode dne, kdy spotřebitel obdržel její vyhotovení, nastal-li tento den později.

Pokud poskytovatel formulář v průběhu 1 roku od uzavření smlouvy nakonec přece jen předá, začíná mu od tohoto okamžiku plynout čtrnáctidenní lhůta. Zákon stanoví i další prodloužení lhůt pro odstoupení v případě nesplnění některých zákonem stanovených povinností ze strany poskytovatele.

Významnou změnou je i to, že dojde-li k odstoupení od smlouvy v případech, kdy je cena plně nebo částečně hrazena prostřednictvím úvěru, který spotřebiteli poskytuje poskytovatel timesharingu nebo třetí osoba na základě ujednání mezi touto třetí osobou a poskytovatelem timesharingu, bude tato úvěrová smlouva rovněž ukončena bez vzniku jakýchkoli nákladů pro spotřebitele. Totéž platí v případě smluv o dalších souvisejících službách, jakými je například účast ve výměnném systému.

Novela zákona o omezení plateb v hotovosti

V poslední době rovněž doznal změn zákon o omezení plateb v hotovosti. Ten stanoví hranici, nad kterou není možné (až na výjimky) platit hotově. Dosud byla tato hranice stanovena v eurech, a to tak, že hotově bylo možné platit do částky 15 000 EUR. Takto stanovená hranice přinášela problémy a zbytečné náklady spojené s nutností neustále přepočítávat transakce z korun na eura, aby nebyl překročen zákonný limit. Proto je nově limit stanoven již v českých korunách, a to tak, že v hotovosti lze platit do částky 350 000 Kč.

Změny v zákonech, které by Vám neměly utéct – 2. část