Rozdíl mezi ubytováním a pronájmem začal nabývat na významu s rozšířením tzv. sdílené ekonomiky, zejména platformy Airbnb. Řada bytů se stala jako mávnutím proutku předmětem přivýdělku jejich majitelů, řada nemovitostí byla za tímto účelem přímo majiteli pořizována. Někdo říkal, že pronajímá byt, někdo nabízel ubytování – mnohdy byly faktické podmínky stejné, ovšem každý si vybral pro účely zdanění těchto příjmů jinou kategorii, což pochopitelně nebylo úplně správné řídit se jen výběrem bez faktického posouzení celé záležitosti.

Zásadní rozdíl byl vidět zejména u zdanění příjmů fyzických osob, kdy navíc značná část těchto osob nabývala dojmu, že je to jen jakýsi přivýdělek bez nutnosti jej zdanit. Ovšem i samotná platforma Airbnb ve svých podmínkách upozorňuje, že je nutné se informovat v dané lokalitě na místní daňové podmínky a případná živnostenská oprávnění. Rozdíly v poskytovaných službách, kdy je nutné se zabývat nuancemi mezi ubytováním a pronájmem, fakticky vznikají i v jiných případech než jen v oblasti této sdílené ekonomiky.

Pro správné zdanění je nutné zařadit správně zejména kategorii, co je vlastně poskytováno. Zatímco ubytování je kategorií živnostenského podnikání, pronájem nemovitostí není podnikáním (což vymezuje přímo živnostenský zákon v § 3 odst. 3 písm. ah).

Ubytování, přesněji ubytovací služby, vymezuje obsahová náplň volných živností jako „poskytování ubytování ve všech ubytovacích zařízeních (například hotel, motel, kemp, ubytovna) a v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci. V případě ubytování v bytových domech, rodinných domech nebo ve stavbách pro rodinnou rekreaci s kapacitou do 10 lůžek (včetně přistýlek) podávání snídaní ubytovaným hostům.“

Definice této živnosti přímo nevymezuje, jaké konkrétní návazné služby se mají poskytovat (kromě poslední věty, která však jen dovozuje, že poskytovatel této služby u menších nemovitostí nemusí mít zřízenou další živnost Hostinská činnost, kam kategorie podávání jídel standardně spadá). Je ale patrné, že to musí být něco víc než jen „holý nájem“, jak se také někdy v praxi termín pro pronájem bytu či domu užívá.

Finanční správa k této problematice vydávala v průběhu doby svá stanoviska, která se týkala oblasti daně z příjmů, DPH i např. elektronické evidence tržeb (EET). Ta je sice v současné době pozastavena a následně bude zrušena celá, ale základní rozdíly mezi ubytováním a pronájmem, které jsou přehledně charakterizovány v informaci o EET, dostupné na webových stránkách Finanční správy, platí a budou platit i nadále.

Vymezení služeb ubytování proti poskytování pronájmu z informací Finanční správy podpořil v roce 2021 rozsudek Městského soudu v Praze (6 Af 20/2020), který navíc rekapituloval zákonné podmínky v občanském zákoníku. Podle § 2201 tohoto zákona se „nájemní smlouvou pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit pronajímateli nájemné.“

Podle § 2326 tohoto zákona pak „smlouvou o ubytování (o přechodném nájmu) se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodné ubytování na ujednanou dobu nebo na dobu vyplývající z účelu ubytování v zařízení k tomu určeném a objednatel se zavazuje zaplatit ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním ve lhůtě stanovené ubytovacím řádem, popřípadě ve lhůtě obvyklé.“

Městský soud dále odkázal na nález Ústavního soudu, který se zabýval vymezením bytové potřeby, které lze aplikovat na nájem bytu; na rozdíl od ubytování, jehož hlavním cílem není zajistit potřebu bydlení. Podmínkami, které vedly soud k rozhodnutí, že se jednalo o ubytování, byla pravidelnost služeb, poskytování na relativně krátkou či předem vymezenou přechodnou dobu, poskytování i dalších služeb jako úklid, neprovádění běžné údržby ubytovaným, cena vázáná na den/týden ubytování.

Můžeme stručně shrnout, že zatímco pronájem nenabízí jiné služby než základní spojené s bydlením (energie, služby spojené s provozem bytu/domu definované např. v předpisu služeb SVJ nebo družstva pro daný bytový prostor), charakteristickým znakem ubytování je právě poskytnutí dalších než základních služeb. Typicky úklid prostor užívaných ubytovaným, výměnu ložního prádla aj.

Po určení, jakou službu majitel bytových prostor vlastně poskytuje, je daňové řešení již relativně jednoduché. Pronájem u fyzických osob podléhá zdanění podle § 9 Příjmy z nájmu, u kterých je možné uplatnit buď skutečné výdaje, nebo výdajový paušál 30 % z dosažených příjmů. Z takových příjmů se neodvádí zdravotní ani sociální pojištění.

Pronajímatel má tedy „jen“ povinnost podat daňové přiznání k dani z příjmů fyzických osob. Pokud by toto byl jediný zdanitelný příjem, může si k němu pochopitelně uplatnit základní slevu na poplatníka, jakož i další slevy na dani či odčitatelné položky. Jedinou výjimku tvoří daňový bonus na vyživované dítě – ten může uplatnit jen poplatník s příjmy ze zaměstnání nebo podnikání.

Příklad 1

Fyzická osoba pobírá pouze příjmy z pronájmu podle § 9, roční příjmy činí 300.000 Kč, uplatňuje 30% výdajový paušál 90.000 Kč. Základ daně tedy činí 210.000 Kč, z toho 15% daň je 31.500 Kč. Poplatník uplatní základní slevu na dani ve výši 30.840 Kč, k úhradě zbývá 660 Kč.

Tato fyzická osoba vyživuje jedno dítě. Daňové zvýhodnění sice činí 15.204 Kč, ale v případě příjmů z pronájmu je možné jej uplatnit jen do výše slevy na dani (v našem příkladu tedy ve výši 660 Kč, čímž bude výsledná daň 0 Kč). Není již možné uplatnit daňový bonus, jak by tomu bylo, kdyby příjmy tvořily příjmy z podnikání nebo zaměstnání.

Pokud by fyzická osoba měla skutečně jen příjmy z pronájmu a zároveň by nepatřila do kategorie, za které je plátce zdravotního pojištění stát (např. student, osoba na rodičovské dovolené, invalidní nebo starobní důchodce), musela by si zdravotní pojištění platit jako tzv. osoba bez zdanitelných příjmů. Protože příjem z pronájmu nezakládá účast na důchodovém pojištění, nemusí se hradit sociální pojištění – ale pochopitelně pak tato doba nevstoupí do započitatelné doby pro vyměření důchodu.

Naproti tomu ubytování je živností, představuje pro fyzickou osobu příjem podle § 7 Příjmy ze samostatné činnosti. Následně se na tyto příjmy vztahuje i odvod zdravotního a sociálního pojištění. Fyzická osoba by měla prvotně splnit povinnosti vyplývající ze živnostenského zákona, zejména tedy požádat o založení živnosti, kdy jí bude přiděleno IČ, a toto oznámit na zdravotní pojišťovnu, správu sociálního zabezpečení a finanční úřad (lze využít možnosti, že vše oznámí živnostenský úřad – stačí uvést potřebné údaje na jednotném registračním formuláři).

K příjmům z ubytování lze uplatnit buď prokázané výdaje, nebo zvolit 60% výdajový paušál. Z takto stanoveného daňového základu se následně počítá i odvod zdravotního a sociálního pojištění (resp. z vyměřovacího základu, který tvoří 50 % daňového základu, pokud není nutné dodržet jeho minimální výši).

Pokud by příjmy z ubytování představovaly pro fyzickou osobu jedinou zdanitelnou činnost (a zároveň nebude daná osoba patřit mezi osoby, za které je plátce zdravotního pojištění stát), musí hradit minimální zálohy na sociální a zdravotní pojištění po celou dobu, kdy bude živnost aktivní (myšleno ve vztahu k oficiálnímu přerušení, nikoli ke skutečnosti, že v některém měsíci by např. neplynuly žádné příjmy, protože byl nabízený prostor prázdný).

Kdyby příjmy z ubytování představovaly vedlejší činnost např. k příjmům ze zaměstnání, ze kterého je odváděno zdravotní a sociální pojištění z minimálního vyměřovacího základu, pak se odvod zdravotního a sociálního pojištění řídí tzv. vedlejší činností (tzn. zdravotní pojištění není nutné doplácet do minimální výše, pokud je hrazeno ze zaměstnání, ale platí se „jen“ podle skutečného vyměřovacího základu; účast na důchodovém pojištění a odvod sociálního pojištění by tak vznikla povinně až od částky stanovené každoročně dle zákona – v roce 2022 je tato hranice 93.387 Kč daňového základu, kdy nevzniká povinná účast na důchodovém pojištění).

U daně z příjmů pak neplatí podmínka zákazu uplatnění daňového bonusu, pokud by daňové zvýhodnění převyšovalo vypočtenou daň po uplatnění slev, jak tomu bylo u příjmů z pronájmu.

Příklad 2

Fyzická osoba pobírá pouze příjmy z ubytování podle § 7, roční příjmy činí 300.000 Kč, uplatňuje 60% výdajový paušál 180.000 Kč. Základ daně tedy činí 120.000 Kč, z toho 15% daň je 18.500 Kč. Poplatník uplatní základní slevu na dani, která plně pokryje vypočítanou daň, která tedy bude 0 Kč.

Pokud by patřila mezi osoby, za které je plátcem pojistného stát, odváděla by zdravotní i sociální pojištění z vyměřovacího základu 60.000 Kč (zdravotní pojištění by činilo 13,5 %, tedy 8.100 Kč, a sociální pojištění 29,2 %, tedy 17.520 Kč; teprve kdyby byl daňový základ pod hranicí 93.387 Kč, nemuselo by se sociální pojištění odvádět vůbec).

Koncem roku 2021 informoval finanční úřad na svých webových stránkách o určení sazby daně z nemovitých věcí při posuzování zdanitelné nemovitosti užívané na základě nájmu nebo k ubytování. Mimo jiné jsou v této informaci rovněž shrnuty obecné rozdíly mezi ubytováním a pronájmem, které byly popsány výše.

Zde však chci upozornit právě na skutečnost u daně z nemovitých věcí, kdy nemovitost slouží k ubytování (tedy podnikání), má být zdaněna jinou sazbou, než je tomu u nemovitosti jen k pronájmu. Např. bytová jednotka má základní sazbu 2 Kč za 1 m², pokud je používána pro vlastní bydlení nebo pronajímána k zajištění bytové potřeby nájemce. Naproti tomu jednotka určena k ubytování má základní sazbu 10 Kč za 1 m², protože jde o nemovitost určenou k podnikání.

Pronájem, ubytování a DPH

Další daní, která by v případě pronájmu či ubytování připadala v úvahu, je daň z přidané hodnoty. Obecně je známo, že hranice pro povinnou registraci k DPH je 1 mil. Kč za 12 bezprostředně navazujících měsíců. Přitom pronájem je osvobozen od daně bez nároku na odpočet, a pokud jde o doplňkovou činnost uskutečňovanou příležitostně, pak by se ani tato částka do obratu nezahrnovala.

Naproti tomu ubytování je podnikáním a je zdanitelným plněním, takže se do obratu zahrnuje vždy. Zdálo by se tedy, že se DPH týká jen osob, které mají z titulu ubytování velké příjmy. Ovšem je zde jedna oblast, kterou mnoho lidí z řad malých ubytovatelů nezná. Týká se již dříve zmíněných platforem, které nejsou registrovány na území ČR pod českým DIČ.

Tím se řada ubytovatelů (podnikatelů) a zároveň neplátců DPH dostane do situace, že vlastně přijímá služby z jiného členského státu EU ve formě servisních poplatků a musí se stát tzv. identifikovanou osobou, podat přiznání k DPH v momentě přijetí této služby a DPH odvést, aniž by byl nárok na odpočet DPH. Ten mají jedině plátci DPH, kteří se pak řídí systémem reverse charge.

Někdy tedy může být lepší stát se plátcem DPH dobrovolně. Celá problematika DPH je však poměrně složitá, chtěla jsem zde upozornit zejména na skutečnost, že je nutné se také této oblasti věnovat a ověřit, od koho je služba poskytována. A že i přijetí této služby, kterou si daná osoba platí, může vyvolat určité daňové aspekty v rámci DPH (netýká se jen platformy na vyhledávání ubytování, ale např. i služeb od Googlu či Facebooku).

Okruhů, které by měl vlastník nemovitosti při pronájmu či ubytování zkoumat, je celá řada. Kromě zmíněných daňových aspektů půjde jistě i o povinnost hradit ubytovací poplatky, splnit podmínky dané stavebními předpisy pro nemovitosti určené k ubytování, nenarušit podmínky v rámci SVJ či družstva atd.

Celou záležitost je tedy nutné uchopit komplexně a zejména se rozhodnout před samotným zahájením aktivních nabídek této nemovitosti k užívání. Pouhá záměna slovíčka v inzerátu rozhodně nebude znamenat faktickou změnu způsobu užívání, a tedy i následného zdanění. Ubytování zkrátka pronájmem není a opačně.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností Finservis s.r.o.