Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Ubytování, nebo nájem?


Ing. Michal Kadlec
3. 4. 2019
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Poplatek z ubytovací kapacity vybírají města a obce v zařízeních určených k přechodnému ubytování.

Foto: 123RF

 

Pokud fyzická osoba vlastní nemovitou věc, například byt, kterou za úplatu poskytne někomu dalšímu k užívání, je třeba správně rozhodnout, zda se jedná o poskytování ubytování, nebo o nájem. Jak na to, vám poradí následující článek.


 

Proč je třeba odlišit ubytování a nájem?

Daň z příjmů

Z hlediska daně z příjmů musíme rozlišovat příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů, dále jen „ZDP“) nebo příjmy z nájmu (§ 9), případně příjmy ostatní (§ 10).

Pokud máme příjmy podle § 7 ZDP (ubytování – samostatná činnost), uplatňujeme buď skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 60 % příjmů. Dále tento příjem podléhá odvodu pojistného na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Pokud máme příjmy podle § 9 ZDP (nájem), uplatňujeme buď skutečné výdaje, nebo výdaje paušální ve výši 30 % příjmů. A tento příjem nepodléhá odvodu pojistného na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Pokud poskytujeme ubytovací služby pouze příležitostně, danili bychom tyto příjmy podle § 10 (ostatní příjmy). Výdaje můžeme uplatňovat pouze ve skutečné výši (nelze použít „paušální výdaje“). Tyto příjmy nepodléhají odvodu pojistnému na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Pokud by byla nemovitost zahrnuta v obchodním majetku podnikající fyzické osoby – taktéž bychom příjmy danili podle § 7.

Daň z přidané hodnoty

Z hlediska DPH nás zajímá především povinnost registrace k DPH a sazba daně.

Obrat pro povinnou registraci k DPH činí 1 000 000 Kč pro dvanáct kalendářních měsíců. Do tohoto obratu se počítají plnění jak ze samostatné činnosti (§ 7), tak z nájmu (§ 9). Nicméně, pokud by fyzická osoba měla pouze příjmy podle § 9 (nájmy), pak by se i přes překročení obratu plátcem daně nestala.

Příklad 1

Fyzická osoba má pouze příjmy z pronájmu (§ 9) za dvanáct měsíců ve výši 1 200 000 Kč. I když překročila obrat, plátcem DPH se nestává.

Příklad 2

Fyzická osoba má příjmy z pronájmu (§ 9) za dvanáct měsíců ve výši 1 200 000 Kč a příjmy ze samostatné činnosti/podnikání (§ 7) ve výši 24 000 Kč. Tato fyzická osoba překročila obrat, a stává se plátcem DPH.

Pokud už je fyzická osoba plátcem DPH – u ubytovacích služeb bude uplatňovat 15 % DPH, u nájmu 21 % DPH (pokud nebude osvobozeno).

EET – evidence tržeb

Zatímco hotovostní příjmy ze samostatné činnosti (§ 7) budou podléhat EET (v budoucnosti), příjmy z nájmu (§ 9) EET nepodléhají.

Místní poplatky

Poplatek z ubytovací kapacity se vybírá v obcích a městech v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Tento poplatek se samozřejmě netýká nájmu.

Ubytování a nájem v občanském zákoníku

Občanský zákoník definuje smlouvu o ubytování (o přechodném nájmu) jako smlouvu, kde se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu v zařízení k tomu určenému – a objednatel se zavazuje zaplatit úplatu ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním.

Ubytovaný má právo využívat služby s ubytováním spojené. Ubytovaný nesmí bez souhlasu ubytovatele provádět v ubytovacím prostoru podstatné změny.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce (pokud se k ní nezavázal pronajímatel). Ostatní údržbu a nezbytné opravy prování pronajímatel (pokud se k tomu nezavázal nájemce).

Ubytování v živnostenském zákoně

Podle živnostenského zákona je poskytování ubytovacích služeb živností volnou. Pro provozování této činnosti není tedy třeba prokazování odborné ani jiné způsobilosti – stačí splnit pouze všeobecné podmínky (plná svéprávnost a bezúhonnost).

Živnostenský zákon taky definuje, co živností není – mimo jiné např. pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Na pronájem bytu tedy fyzická osoba žádné živnostenské oprávnění nepotřebuje.

Ubytovací služby – příjmy ze živnosti podle § 7

Tato činnost je vykonávána živnostenským způsobem – soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Nejčastěji jde o činnost hotelů, motelů, botelů, penzionů, horských chat.

Ale může jít i o krátkodobé (přechodné) ubytování ve vlastních bytech (domech) nabízené soustavně (např. i sdílená ekonomika, Airbnb atd.). Ubytování jednotlivých osob je spíše krátkodobější (dny).

Nájem podle § 9

Nemá charakter živnosti (ubytování), jedná se nejčastěji o nájem bytů (rodinných domů). Slouží nájemcům za účelem dlouhodobého bydlení.

Základní znaky odlišující ubytování a nájem

  1. Charakter poskytované služby
Ubytování Nájem
Poskytováno opakovaně/pravidelně (různým osobám) Sjednán jednorázově na delší dobu
Za účelem rekreace, pracovní cesta apod. Pro účely zajištění bytové potřeby nájemce (a jeho domácnosti) – ne za účelem rekreace
Ubytovaný neprovádí běžnou údržbu ani drobné opravy Nájemce provádí obvykle běžnou údržbu a drobné opravy
Spíše aktivní činnost Spíše pasivní činnost
 
  1. Časový úsek poskytované služby
Ubytování Nájem
Na krátkou dobu (dny/týdny) Sjednán jednorázově na delší dobu (měsíce, rok)
Na dobu určitou (relativně krátkou) Může být i na dobu neurčitou
 
  1. Poskytování služeb spojených s „ubytováním“
Ubytování Nájem
Poskytnut i úklid, výměna ložního prádla, snídaně apod. Žádné další služby nejsou poskytovány
Spotřeba energie je v ceně ubytování Nájemce si obvykle obstarává sám dodávky energií (elektřina, plyn) – sám si určí dodavatele, tarif
 
  1. Formulace nabídky
Ubytování Nájem
Ubytování je nabízeno jako ubytování (na internetu, v tisku) – ne jako nájem Nájem je nabízen jako nájem (pronájem, podnájem) – ne jako ubytování
 
  1. Stanovení ceny
Ubytování Nájem
Sjednána je obvykle cena za den/týden (pobyt) Cena se sjednává obvykle měsíční (roční)
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Michal Kadlec
9. 4. 2019 8:20:57
§ 10 (ostatní příjmy) byl zmíněn v souvislosti s příležitostným ubytováním - ne nájmem (tak jak tyto činnosti článek rozlišil) - pokud příležitostně někoho ubytuju - není to samostatná podnikatelská činnost (§7) ani pronájem (§9), ale ostatní příjem (§10)
Hlášení závadného obsahu

Prochy75
8. 4. 2019 14:16:22
§10 nepřipadá v úvahu, tam patří jen příležitostný nájem movitých věcí. Pokud tedy uvažujeme pronájem nebo ubytování, mluvíme pravděpodobně o nemovitostech a pak §10 automaticky vylučujeme.
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Užitečné informace




Firmy v Pohodě
 
SIPLEX, s.r.o.
Poskytujeme služby v oblasti účetni, daňové a mzdové problematiky.
www.siplex.cz

Snakesub, s.r.o.
Prodej potápěčských, šnorchlovacích i plaveckých potřeb
www.snakesub.cz

Daňový kalendář

26. 8. 2019 Souhrnné hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Kontrolní hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Přiznání DPH (za červenec 2019)
2. 9. 2019 Daň z nemovitých věcí (1.splátka - popl. provozující zeměd. výrobu a chov ryb s daní vyšší než 5000 Kč)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,74 Kč
-0,145 Kč
23,24 Kč
0,025 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 16.08.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru