Proč je třeba odlišit ubytování a nájem?

Daň z příjmů

Z hlediska daně z příjmů musíme rozlišovat příjmy ze samostatné činnosti (§ 7 zákona o daních z příjmů, dále jen „ZDP“) nebo příjmy z nájmu (§ 9), případně příjmy ostatní (§ 10).

Pokud máme příjmy podle § 7 ZDP (ubytování – samostatná činnost), uplatňujeme buď skutečné výdaje, nebo paušální výdaje ve výši 60 % příjmů. Dále tento příjem podléhá odvodu pojistného na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Pokud máme příjmy podle § 9 ZDP (nájem), uplatňujeme buď skutečné výdaje, nebo výdaje paušální ve výši 30 % příjmů. A tento příjem nepodléhá odvodu pojistného na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Pokud poskytujeme ubytovací služby pouze příležitostně, danili bychom tyto příjmy podle § 10 (ostatní příjmy). Výdaje můžeme uplatňovat pouze ve skutečné výši (nelze použít „paušální výdaje“). Tyto příjmy nepodléhají odvodu pojistnému na „sociální“ a zdravotní pojištění.

Pokud by byla nemovitost zahrnuta v obchodním majetku podnikající fyzické osoby – taktéž bychom příjmy danili podle § 7.

Daň z přidané hodnoty

Z hlediska DPH nás zajímá především povinnost registrace k DPH a sazba daně.

Obrat pro povinnou registraci k DPH činí 1 000 000 Kč pro dvanáct kalendářních měsíců. Do tohoto obratu se počítají plnění jak ze samostatné činnosti (§ 7), tak z nájmu (§ 9). Nicméně, pokud by fyzická osoba měla pouze příjmy podle § 9 (nájmy), pak by se i přes překročení obratu plátcem daně nestala.

Příklad 1

Fyzická osoba má pouze příjmy z pronájmu (§ 9) za dvanáct měsíců ve výši 1 200 000 Kč. I když překročila obrat, plátcem DPH se nestává.

Příklad 2

Fyzická osoba má příjmy z pronájmu (§ 9) za dvanáct měsíců ve výši 1 200 000 Kč a příjmy ze samostatné činnosti/podnikání (§ 7) ve výši 24 000 Kč. Tato fyzická osoba překročila obrat, a stává se plátcem DPH.

Pokud už je fyzická osoba plátcem DPH – u ubytovacích služeb bude uplatňovat 15 % DPH, u nájmu 21 % DPH (pokud nebude osvobozeno).

EET – evidence tržeb

Zatímco hotovostní příjmy ze samostatné činnosti (§ 7) budou podléhat EET (v budoucnosti), příjmy z nájmu (§ 9) EET nepodléhají.

Místní poplatky

Poplatek z ubytovací kapacity se vybírá v obcích a městech v zařízeních určených k přechodnému ubytování za úplatu. Tento poplatek se samozřejmě netýká nájmu.

Ubytování a nájem v občanském zákoníku

Občanský zákoník definuje smlouvu o ubytování (o přechodném nájmu) jako smlouvu, kde se ubytovatel zavazuje poskytnout ubytovanému přechodně ubytování na ujednanou dobu v zařízení k tomu určenému – a objednatel se zavazuje zaplatit úplatu ubytovateli za ubytování a za služby spojené s ubytováním.

Ubytovaný má právo využívat služby s ubytováním spojené. Ubytovaný nesmí bez souhlasu ubytovatele provádět v ubytovacím prostoru podstatné změny.

Nájemní smlouvou se pronajímatel zavazuje přenechat nájemci věc k dočasnému užívání a nájemce se zavazuje platit za to pronajímateli nájemné. Neujednají-li strany dobu trvání nebo den skončení nájmu, platí, že se jedná o nájem na dobu neurčitou.

Po dobu nájmu provádí běžnou údržbu věci nájemce (pokud se k ní nezavázal pronajímatel). Ostatní údržbu a nezbytné opravy prování pronajímatel (pokud se k tomu nezavázal nájemce).

Ubytování v živnostenském zákoně

Podle živnostenského zákona je poskytování ubytovacích služeb živností volnou. Pro provozování této činnosti není tedy třeba prokazování odborné ani jiné způsobilosti – stačí splnit pouze všeobecné podmínky (plná svéprávnost a bezúhonnost).

Živnostenský zákon taky definuje, co živností není – mimo jiné např. pronájem nemovitostí, bytů a nebytových prostor. Na pronájem bytu tedy fyzická osoba žádné živnostenské oprávnění nepotřebuje.

Ubytovací služby – příjmy ze živnosti podle § 7

Tato činnost je vykonávána živnostenským způsobem – soustavně, samostatně, vlastním jménem, na vlastní odpovědnost a za účelem dosažení zisku. Nejčastěji jde o činnost hotelů, motelů, botelů, penzionů, horských chat.

Ale může jít i o krátkodobé (přechodné) ubytování ve vlastních bytech (domech) nabízené soustavně (např. i sdílená ekonomika, Airbnb atd.). Ubytování jednotlivých osob je spíše krátkodobější (dny).

Nájem podle § 9

Nemá charakter živnosti (ubytování), jedná se nejčastěji o nájem bytů (rodinných domů). Slouží nájemcům za účelem dlouhodobého bydlení.

Základní znaky odlišující ubytování a nájem

1. Charakter poskytované služby

2. Časový úsek poskytované služby

3. Poskytování služeb spojených s „ubytováním“

4. Formulace nabídky

5. Stanovení ceny