Komerční nájmy: Na co si dát pozor a co je dnes obvyklé

V tomto článku se podíváme na klíčové aspekty komerčních nájmů, které by měl znát každý, kdo uzavírá takovou smlouvu.

1. Standardy prostor: Cold Shell, Shell & Core, Vanilla Shell, Turnkey

Jedním z prvních bodů, který by měl být ve smlouvě jasně určen, je standard provedení pronajímaných prostor. V praxi se lze setkat nejčastěji s kategoriemi pojmenovanými jako: Cold Shell, Shell & Core, Vanilla Shell a Turnkey.

Cold Shell představuje prakticky jen konstrukční skelet budovy – bez podlah, rozvodů technického zařízení budov (TZB), vnitřních příček či osvětlení. Veškeré dokončovací práce zůstávají na nájemci. Tento standard je běžný u specifických prostor, jako jsou laboratoře nebo výrobní provozovny, kde je potřeba maximální míra přizpůsobení.

Shell & Core je už o stupeň výš. V tomto případě mají prostory základní technické vybavení, jako jsou vstupy, přívody médií, výtahové šachty nebo okna, ale interiér zůstává v hrubé stavbě. Nájemce tedy stále musí investovat do dokončení – například podhledů, podlah, dveří či příček. S tímto standardem se často setkáváme v administrativních centrech.

Vanilla Shell je naopak téměř připravený k užívání. Prostory mají podlahy, osvětlení, klimatizaci a často i sociální zařízení. Nájemce si obvykle pouze instaluje vlastní vybavení nebo branding. Tento standard je častý u maloobchodních jednotek nebo kanceláří typu „plug & play“.

Turnkey pak znamená, že prostory jsou dodané „na klíč”, buď přesně podle požadavků nájemce, nebo s hotovým standardním fit-outem. Nájemce se tak může ihned nastěhovat.

V každém případě platí, že výše uvedené pojmy nejsou v českém právu pevně a exaktně definovány. Z tohoto důvodu je nutné vždy standard prostor v nájemní smlouvě co nejpřesněji popsat, aby mezi pronajímatelem a nájemcem nedošlo ke sporu již při jejich převzetí.

2. NLA vs. GLA – čistá a hrubá nájemní plocha

V nájemních smlouvách se výměra prostor uvádí různými způsoby. Nejčastěji se rozlišuje mezi NLA (Net Leasable Area – čistá nájemní plocha) a GLA (Gross Leasable Area – hrubá nájemní plocha).

NLA označuje čistou pronajímatelnou plochu, kterou nájemce skutečně fyzicky užívá – například kancelář, obchodní jednotku nebo sklad. Tato plocha nezahrnuje společné části budovy, jako jsou chodby nebo recepce, a nezapočítávají se do ní například tloušťky příček v prostorách, instalačních šachet apod.

GLA je naproti tomu hrubá pronajímatelná plocha, do níž se započítávají tloušťky příček a v některých případech i poměrná část společenských prostor. Výpočet GLA často vychází z podílu pronajaté plochy na celkové ploše budovy.

V praxi je proto důležité si ověřit, zda je nájemné účtováno podle NLA, nebo GLA, a co přesně se rozumí onou částkou v Kč/m².

3. Add-ons: Společné služby a jejich rozúčtování

Kromě nájemného se komerční nájmy často pojí s dodatečnými poplatky za společné služby, označovanými jako service charges nebo add-ons. Tyto poplatky mohou výrazně ovlivnit celkové náklady nájemce.

Mezi obvyklé položky patří například ostraha objektu, úklid společných prostor, odvoz odpadu, spotřeba energií ve společných částech, provoz recepce, údržba nebo pojištění budovy.

Náklady se většinou rozpočítávají mezi jednotlivé nájemce podle velikosti pronajaté plochy. Je důležité mít smluvně vyjasněno, zda se jedná o fixní poplatky, nebo se účtují podle skutečných nákladů. Dále je vhodné specifikovat, kdo ponese případné přeplatky nebo nedoplatky po zúčtování a zda existují limity růstu nákladů (tzv. cap).

4. Další specifika komerčních nájmů

Kromě samotného nájmu a služeb existují i další důležitá smluvní ustanovení, která mohou významně ovlivnit vztah mezi pronajímatelem a nájemcem.

Jedním z nejčastějších je ustanovení o indexaci nájemného. Většina smluv obsahuje klauzuli, která umožňuje každoroční úpravu nájemného v závislosti na inflaci. Nejčastěji se používá index spotřebitelských cen (CPI) nebo harmonizovaný index HICP. Smlouva může rovněž stanovit minimální („floor“) nebo maximální („cap“) nárůst.

Dále se můžeme setkat s tzv. fit-out contribution, neboli příspěvkem pronajímatele na stavební úpravy prostor. Tento příspěvek může mít formu přímé finanční úhrady, slevy z nájemného v počátečním období nebo samotné realizace úprav na náklady pronajímatele. V praxi se často kombinuje s dohodou o standardu dokončení prostor.

Nezřídka se ve smlouvách objevuje také ustanovení o vrácení prostor ve výchozím stavu (tzv. make-good clause). Nájemce může být povinen odstranit úpravy, demontovat vybavení nebo vymalovat. Proto je vhodné předem sjednat, kdy může být vybavení ponecháno bez nároku na náhradu.

V maloobchodních centrech je běžné ujednání o exkluzivitě či zákazu konkurence. Pronajímatel se například zaváže, že nepřenechá prostor jinému nájemci se stejným předmětem podnikání – typicky třeba jen jedna lékárna nebo supermarket v rámci určitého areálu.

Smlouvy často také odkazují na provozní řád budovy (tzv. Building Rules), který upravuje například otevírací dobu, pravidla pro zásobování nebo úklid. I když tento dokument není přímo součástí smlouvy, bývá pro nájemce závazný.

Zvláštní pozornost si zaslouží i technická zařízení umístěná mimo pronajatý prostor – například klimatizační jednotky na střeše nebo reklamní poutače. Je třeba smluvně ošetřit právo přístupu k nim, provozní náklady a povinnost odstranění zařízení po skončení nájmu.

Závěr

Komerční nájemní smlouvy jsou rozsáhlé a komplexní dokumenty, jejichž jednotlivá ustanovení mají přímý dopad na ekonomiku provozu nájemce. Ať už jste pronajímatel nebo nájemce, věnujte pozornost standardu prostor, způsobu účtování výměr, podmínkám služeb i dalším specifickým ujednáním. Dobře strukturovaná smlouva pomáhá předejít sporům, šetří čas i náklady a přispívá ke stabilitě nájemního vztahu.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností Mgr. Aleš Malach, advokát