Aktuální podmínky pro osvobození prodeje nemovitosti od DZP FO

Prodej nemovitosti představuje významný právní a finanční krok, který s sebou nese řadu daňových souvislostí. Je proto dobré se na něj dostatečně a dopředu připravit.

Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen od daně z příjmu fyzických osob tehdy, pokud doba mezi nabytím vlastnického práva a prodejem nemovitosti přesáhne 10 let.

U nemovitostí nabytých děděním od zůstavitele, který byl příbuzným v přímé linii (např. od rodiče) nebo manželem, se tato desetiletá lhůta zkracuje o dobu, po kterou nemovitost vlastnil zůstavitel.

Pokud je tedy nemovitost zděděna například po otci, který ji vlastnil po dobu 9 let a dědic ji následně vlastní ještě 1 rok, pak se doba vlastnictví sčítá. Dohromady činí 10 let, což znamená, že příjem z prodeje této nemovitosti je osvobozen od daně z příjmů. Je třeba upozornit, že pokud je nemovitost děděna opakovaně, započítává se pouze doba vlastnictví posledního zůstavitele. Pokud je nemovitost zděděna od příbuzného z linie nepřímé, nelze tento postup aplikovat.

Pro nemovitosti nabyté před rokem 2021 platil časový test pro osvobození pouze 5 let a tato pětiletá lhůta zůstala zachována pro všechny nemovitosti nabyté do konce roku 2020. Nová desetiletá lhůta platí až pro nemovitosti nabyté po 1. 1. 2021. Doba vlastnictví se počítá ode dne, kdy nabyl právních účinků vklad do katastru nemovitostí.

Pokud poplatník daně z příjmů fyzických osob obdrží příjem, který je od daně z příjmů osvobozen a je vyšší než 5 000 000 Kč, je povinen oznámit správci daně tuto skutečnost do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém příjem obdržel. Toto ustanovení se nepoužije na příjem, o němž se může správce daně dozvědět z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup, tedy i z katastru nemovitostí. Toto ale platí pouze pro úplatný osvobozený prodej. Pokud dojde k nabytí nemovitosti darem či z dědictví, musí být tento příjem oznámen.

Příjem z prodeje rodinného domu a souvisejícího pozemku nebo jednotky může být osvobozen od daně z příjmů fyzických osob v situaci, kdy zde prodávající bydlel minimálně 2 roky bezprostředně před prodejem.

Pro účely osvobození není nutné mít v nemovitosti trvalé bydliště, podstatné je, že zde poplatník fakticky bydlel. Důkazní břemeno nese vždy poplatník, který musí správci daně doložit, že v nemovitosti skutečně pobýval. Prokázat to lze například:

• doručovací adresou poštovní korespondence;
• výpovědí sousedů;
• spotřebou energií a další.

Pokud nemovitost prodávají manželé a jedná se o jejich společné jmění, stačí, aby podmínky pro osvobození splnil pouze jeden z nich.

Problematický může být i výklad formulace „bezprostředně před prodejem“. Pokud se poplatník rozhodne prodat nemovitost, ve které dosud bydlel, je logické, že si musí zajistit jiné bydlení. Pokud se z nemovitosti odstěhuje, ale zároveň podniká aktivní kroky k jejímu prodeji, např. nemovitost vyklízí, připravuje k prodeji, rekonstruuje nebo se stěhuje jinam, lze takovou situaci považovat za splnění podmínky pro osvobození. Naopak pokud se odstěhuje, nemovitost pronajímá nebo nepodniká žádné kroky k jejímu prodeji, podmínka splněna není.

Může nastat i situace, kdy poplatník pobývá na více místech souběžně. Podle závěru Koordinačního výboru Komory daňových poradců lze příjem z prodeje osvobodit i tehdy, pokud měl poplatník více stálých bydlišť. Klíčové je prokázání trvalého užívání daného bytu či domu. Zákon nevylučuje možnost mít více bydlišť současně a osvobození tak může platit pro každé z nich, pokud jsou splněny zákonné podmínky.

Délka vlastnictví nemovitosti není podstatná, důležitá je pouze doba, po kterou poplatník v bytě či domě bydlel bezprostředně před prodejem. Pokud by si poplatník nemovitost pronajímal a bydlel v ní více než 2 roky, není podstatné, že nemovitost odkoupil například pár měsíců zpět. Naopak pokud poplatník nemovitost vlastní dlouhá léta, ale bydlí v ní pouze pár měsíců před prodejem, osvobození z titulu délky obývání není možné.

I pokud není splněn časový test obývání nemovitosti bezprostředně před prodejem, je zde stále možnost příjem osvobodit.

Příjem z prodeje nemovitosti může být osvobozen od daně z příjmů i tehdy, pokud prodávající v nemovitosti bydlel méně než dva roky bezprostředně před jejím prodejem. Podmínkou je, že získané prostředky použije k obstarání vlastní bytové potřeby.

Pojem „bytová potřeba“ je definován přímo v zákoně. Jedná se především o nabytí nemovité věci určené k bydlení, výstavbu nebo rekonstrukci vlastního bydlení a případně jiné výdaje, které souvisejí s uspokojením bytové potřeby poplatníka. Je třeba upozornit, že se musí jednat o vlastní bytovou potřebu. Pokud je uspokojena bytová potřeba jiné osoby, příjem nemůže být osvobozen. Prostředky musí být použity na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal. Poplatník má rovněž povinnost oznámit správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. V oznámení se uvede, jaká částka se v budoucnu proinvestuje. Je třeba zmínit, že k osvobození musí být proinvestována celá prodejní částka, ne pouze dosažený zisk. Splnění podmínky se následně dokládá finančnímu úřadu, typicky kupní smlouvou či jiným relevantním dokladem.

Pokud by prostředky následně nebyly použity na obstarání vlastní bytové potřeby, je tento příjmem zdaněn dle § 10 ZDP ve zdaňovacím období bezprostředně následujícím po zdaňovacím období, ve kterém poplatník prostředky získal.

Osvobození příjmu z prodeje nemovité věci není možné v situaci, kdy příjem realizujeme:

• do 2 let od vyřazení nemovité věci z obchodního majetku;
• z budoucího prodeje nemovité věci uskutečněného v době do 2 let od nabytí vlastnického práva k nemovité věci;
• z budoucího prodeje nemovité věci uskutečněného v době do dvou let od vyřazení nemovité věci z obchodního majetku.

Tento režim je tedy určitou úlevou pro poplatníky, kteří nemohou splnit dvouletý časový test bydlení, ale prostředky z prodeje skutečně využijí na zajištění vlastního bydlení.

Zdanění příjmu z prodeje nemovité věci

Pokud při prodeji nemovitosti nejsou splněny podmínky pro osvobození, příjem se zdaní dle § 10 ZDP. Uplatní se daň z příjmů ve výši 15 %, eventuálně progresivní daň ve výši 23 %. Vyšší sazbě daně podléhá část základu daně, který přesahuje 36násobek průměrné mzdy. Daň se nepočítá z celé prodejní ceny, ale pouze ze zisku, tedy rozdílu mezi prodejní cenou a pořizovací cenou, přičemž lze odečíst i výdaje související s prodejem. Mezi výdaje spojené s prodejem patří např. provize realitní kanceláři, poplatky za právní služby, znalecký posudek či správní poplatky.

Článek byl připravený ve spolupráci se společností EKP Advisory, s.r.o.