Změny v DPH od 1. 7. 2025 u nemovitých věcí

Novela zákona o DPH přinesla řadu změn, přičemž ty s odloženou účinností (od 1. 7. 2025) mají dopad zejména na oblast nemovitých věcí – například v definici stavby pro bydlení a stavby pro sociální bydlení, mění se podmínky pro uplatnění snížené sazby daně při změně stavby nebo se rozšiřují možnosti osvobození při dodání nemovité věci a při dobrovolném zdanění osvobozeného nájmu nemovité věci.

Změna definice stavby pro bydlení – § 48

Za stavbu bytového domu se dle § 48 od 1. 7. 2025 považuje stavba, která je zapsána v základním registru územní identifikace, adres a nemovitostí se způsobem využití bytový dům, nebo lze důvodně předpokládat, že tak zapsána bude. Rozhodující tedy je, jak je stavba zapsána v registru územní identifikace, nikoliv jak je zapsána v katastru nemovitostí. V tomto případě se jedná spíše o drobnou terminologickou změnu, protože registr územní identifikace je v souladu s údaji v katastru nemovitostí.

Změna definice stavby pro sociální bydlení – bytový dům – § 48a

Na rozdíl od předchozí definice, tato změna významně rozšiřuje okruh bytových domů, které jsou považovány za stavbu pro sociální bydlení. Do 30. 6. 2025 bylo nutné, aby v bytovém domě nebyl ani jeden byt větší než 120 m², aby šlo o sociální bydlení. Od 1. 7. 2025 postačí, že je více než polovina podlahové plochy tvořena obytným prostorem pro sociální bydlení (§48a odst. 1 písm. a)). Tzn. že v bytovém domě je více než polovina bytů do 120 m². Již nemusí být do 120 m² všechny byty v bytovém domě, aby byl celý bytovým dům považován za stavbu pro sociální bydlení. Při výstavbě stavby pro sociální bydlení se uplatní snížená sazba daně.

Příklad

Stavební firma poskytuje stavební práce na výstavbě bytového domu v tuzemsku investorské firmě. Oba subjekty jsou plátci DPH v tuzemsku. V bytovém domě budou jak byty do 120 m², tak bytové jednotky nad 120 m² a také nebytové prostory – obchody, kanceláře a tzv. ateliéry. Bytů do 120 m² bude více než polovina podlahové plochy bytového domu. Fakturace proběhne v tzv. tuzemském přenesení daňové povinnosti a příjemci – investorovi vzniká povinnost přiznat DPH z přijatých stavebních prací. V jaké sazbě DPH bude příjemce stavebních prací v režimu přenesené daňové povinnosti přiznávat DPH?

1. 1. Do 30. 6. 2025.
2. 2. Od 1. 7. 2025.

1. 1. Do 30. 6. 2025 je potřeba rozlišovat výstavbu bytů do 120 m² a výstavbu ostatních jednotek – bytů nad 120 m² a nebytových prostor. Výstavba bytů do 120 m² bude přiznána ve snížené sazbě 12 %, výstavba ostatních jednotek v základní sazbě 21 %.
2. 2. Po 1. 7. 2025 bude výstavba bytového domu s více než polovinou podlahové plochy s byty do 120 m² považována za výstavbu sociálního bytového domu. Příjemce vše přizná ve snížené sazbě 12 %.

Změna v § 48a odst. 3 se dotkne také tzv. víceúčelových staveb – polyfunkčních domů. Nově se za stavbu pro sociální bydlení bude považovat rovněž stavba, u níž bude více než polovina podlahové plochy pro sociální bydlení, tj. byty do 120 m².

Změna stavby na stavbu pro bydlení a obráceně – § 49

Snížená sazba se uplatní také u stavebních prací při změně stavby, která neslouží k bydlení na stavbu pro bydlení (§ 49 odst. 2), např. přestavba penzionu na rodinný dům. Při opačné přestavbě se použije základní sazba (§ 49 odst. 4) např. přestavba z rodinného domu na penzion.

Osvobození při dodání nemovité věci – § 55a, § 56

Zatímco v předchozích odstavcích jsme se zabývali situací, kdy lze při výstavbě nemovitých věcí uplatnit snížená sazba daně, nyní se budeme zabývat změnou při uplatnění osvobození bez nároku na odpočet při dodání nemovité věci.

Osvobození při dodání nemovité věci se nově nachází ve dvou paragrafech. Osvobození při dodání pozemku upravuje § 55a, osvobození při dodání vybrané nemovité věci upravuje § 56.

Podobně jako to bylo do konce června, je i od 1. 7. osvobozeno dodání pozemku za podmínky, že netvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí a není stavebním pozemkem. Změna je v tom, že za stavební pozemek se nově nepovažuje pozemek, pokud je zřejmé, že na pozemek nelze stavbu umístit nebo je to vysoce nepravděpodobné. Např. pokud mám na stavebním pozemku sloup vysokého napětí, kvůli kterému na něm nemůžu žádnou stavbu postavit, nepůjde od 1. 7. 2025 o stavební pozemek.

V praxi mnohem významnější je rozšíření podmínek pro osvobození při dodání dokončené vybrané nemovité věci. Nově se zdaňuje pouze první úplatný převod nemovité věci uskutečněný do konce dvacátého třetího kalendářního měsíce bezprostředně následujícího po kalendářním měsíci, v němž se vybraná nemovitá věc považuje za dokončenou. Druhý a každý další úplatný převod nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Osvobozen je i první úplatný převod za podmínky, že se uskuteční po konci 23. kalendářního měsíce od dokončení.

Příklad

Dodání nemovité věci zkolaudovaná v 05/2025:

1. Dodání – prodej nemovité věci v 06/2025 – první převod.
2. Uvedená nemovitost bude kupujícím znovu prodána jinému kupujícímu v 08/2025.
3. Nemovitá věc bude poprvé dodána až v 06/2028.

Bude dodání nemovité věci osvobozeno od DPH?

1. První dodání ve lhůtě 23 měsíců po dokončení – není osvobozeno. Dodání nemovité věci bude zdaněno.
2. Druhý úplatný převod je osvobozen, i když proběhl před lhůtou 23 měsíců.
3. První převod po lhůtě 23 měsíců – osvobozen.

Plátce DPH v tuzemsku se může dobrovolně rozhodnout osvobozené dodání nemovité věci zdanit např. z důvodu, aby nepřišel o možnost uplatnit nárok na odpočet nebo aby nemusel provádět úpravu již uplatněného nároku na odpočet dle § 78. Dobrovolně zdanit osvobozené dodání nemovité věci lze ale pouze pokud je příjemce plnění český plátce nebo osoba registrovaná k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko. Příjemce plnění musí se zdaněním předem souhlasit. Pokud se dva čeští plátci DPH dohodnou na dobrovolném zdanění dodání nemovité věci, uplatní se při dodání režim tuzemského přenesení daňové povinnosti dle § 92d.

Osvobození nájmu nemovité věci – § 56a

Nájem nemovité věci je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet dle § 56a. V tom k žádné změně nedošlo. Osvobozený nájem nemovité věci je možné dobrovolně zdanit. Dobrovolně nelze zdanit osvobozený nájem:

1. stavby rodinného domu,
2. obytného prostoru,
3. jednotky, která zahrnuje obytný prostor a nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru,
4. stavby, v níž je alespoň 60 % podlahové plochy této stavby nebo části stavby, je-li pronajímána tato část, tvořeno obytným prostorem,
5. pozemku, jehož součástí je stavba rodinného domu, obytný prostor nebo stavba podle písmene d), s níž je tento pozemek pronajímán,
6. práva stavby, jehož součástí je stavba rodinného domu nebo stavba podle písmene d), s níž je právo stavby pronajímáno.

Nájem ostatních nemovitých věcí, např. nebytových prostorů, administrativních staveb apod. lze dobrovolně zdanit jinému plátci nebo osobě registrované k dani v jiném členském státě, která nemá sídlo ani provozovnu v tuzemsku a není osobou registrovanou do režimu pro malé podniky pro tuzemsko, která může tento režim využívat, pro účely uskutečňování jejich ekonomické činnosti. Od 1. 7. 2025 dochází k rozšíření okruhu osob, kterým lze nájem zdanit o osoby registrované v jiném členském státě. V tomto případě není potřeba souhlas nájemce se zdaněním. I nadále nelze zdanit nájem neplátcům DPH.

Jaké další změny proběhly v roce 2025 v oblasti DPH? Na to se podívejte v tomto podcastu.

Závěr

Novela zákona o DPH od 1. 7. 2025 přináší významné změny v oblasti nemovitých věcí, které se týkají definice staveb pro bydlení a sociální bydlení, podmínek pro uplatnění snížené sazby daně, rozšíření možností osvobození při dodání nemovitosti a dobrovolného zdanění osvobozeného nájmu. Klíčové změny zahrnují novou definici bytového domu v § 48 dle registru územní identifikace, významné rozšíření definice staveb pro sociální bydlení v § 48a (stačí více než polovina podlahové plochy pro byty do 120 m²), uplatnění snížené sazby daně při změně stavby nesloužící k bydlení na bydlení v § 49 a rozšíření osvobození při dodání nemovitosti (§ 56), kdy je zdaněn pouze první úplatný převod do 23 měsíců od dokončení. Dále se mění podmínky pro dobrovolné zdanění nájmu nemovitých věcí v § 56a, kdy se rozšiřuje okruh osob, kterým lze nájem zdanit o osoby registrované v jiném členském státě.