Zdaňování příjmů u společenství vlastníků

Společenství vlastníků (dále jen „SVJ“) dle § 17a odst. 2 písm. e) zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) není veřejně prospěšným poplatníkem. SVJ je tedy pro účely ZDP považováno za „standardního“ poplatníka a bude postupovat dle § 18 ZDP. Dle tohoto ustanovení jsou předmětem daně z příjmů příjmy z veškeré činnosti a z nakládání s veškerým majetkem, není-li dále stanoveno jinak.
 
Nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, v § 16 odst. 1 uvádí, že příjmem SVJ jsou zejména:
 

Příjmem SVJ nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet SVJ. Jde zejména o tyto příjmy:

• nájemné z pronájmu společných částí domu,
• úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a
• příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby.

V § 18 odst. 2 písm. f) ZDP je dále stanoveno, že předmětem daně z příjmů nejsou příjmy SVJ z:

• dotací,
• příspěvků vlastníků jednotek na správu domu a pozemku,
• úhrad za plnění spojená s užíváním bytu a nebytových prostor.

Z výše uvedeného vyplývá, že příjmem SVJ, který je předmětem daně z příjmů, jsou příjmy uvedené v § 16 odst. 1 nařízení vlády č. 366/2013 Sb., o úpravě některých záležitostí souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím, pod písmeny b) až f) – viz výše v textu.
 
Na tomto místě upozorňuji na častou chybu SVJ, která mají v některých případech tendenci zdaňovat daní z příjmů právnických osob příjmy z nájmu společných prostor v případě, kdy peněžní prostředky z těchto činností zůstávají na účtu SVJ. Je samozřejmě možné, aby SVJ rozhodlo o tom, že finance budou použity v SVJ, nemá to ale dopad na způsob zdanění. Takové příjmy jsou vždy příjmem jednotlivých spoluvlastníků a takto se musí i daňově vypořádat.

Jak je to u SVJ s povinností podat daňové přiznání k dani z příjmů právnických osob?

Dle § 38mb písm. b) ZDP není daňové přiznání povinno podat společenství vlastníků, pokud má pouze příjmy, které nejsou předmětem daně, příjmy od daně osvobozené nebo příjmy, z nichž je daň vybírána srážkou podle zvláštní sazby daně.
 
Dle § 38mc ZDP není SVJ, kterému nevznikla ve zdaňovacím období daňová povinnost k dani z příjmů právnických osob, povinno sdělit tuto skutečnost správci daně.
 
SVJ tedy bude mít povinnost podat daňové přiznání pouze v případě, že bude mít příjmy, které jsou předmětem daně a zároveň nepodléhají dani vybírané srážkou.
 
Dle § 36 odst. 9 ZDP se daň vybíraná srážkou použije u úrokových příjmů z vkladů na bankovním účtu. Z těchto příjmů je přímo bankovním ústavem odváděna daň ve výši 15 % a nebudou tedy zahrnovány do základu daně.
 
Upozorňuji na to, že vyčleněním SVJ z kategorie veřejně prospěšných poplatníků již SVJ nemůže uplatňovat odpočitatelnou položku dle § 20 odst. 7 ZDP ve výši 30 % základu daně.

Shrnutí

SVJ, která fungují ve standardním režimu, to znamená, že zajišťují správu domu, shromažďují od vlastníků platby záloh na služby (a tyto následně vyúčtovávají) a do fondů oprav na bankovním účtu, na kterém jim banka připisuje úrokové výnosy, která nemusí účtovat sankce vlastníkům z důvodu neplnění jejich povinností a neinkasují pojistná plnění – taková SVJ nemají příjmy, které by byly předmětem daně.
 
Nemusí tedy podávat daňové přiznání k dani z příjmů a tuto skutečnost nemusí správci daně ani oznamovat.