Investice do nemovitostí z pohledu daní z příjmů

Pořízení nemovité věci je možné provést mnoha způsoby. Od frekventovaně využívané formy v podobě koupě, leasingu, nájmu, daru či dotací až po méně časté metody pořízení v rámci nabytí obchodního závodu, vydražením, směnou, výprosou, výpůjčkou, při realizaci záruky a další. Zaměříme se primárně na nejčastější způsoby pořízení.

Volba metody pořízení nemovité věci se odvíjí kromě znalosti daňových dopadů také dle finančních možností pořizovatele. Tedy zda disponuje peněžními prostředky k jednorázovému pořízení nemovité věci, nebo zda bude pořízeno formou pravidelné úvěrové nebo nájemní splátky.

Pořízení nemovité věci koupí je nejběžnější forma nabytí vlastnického práva. Koupě může být realizována z vlastních prostředků nebo na úvěr, ať už bankovní, či nebankovní. Kupující uhradí zpravidla jednorázově kupní cenu nemovité věci. Pokud se kupující rozhodne pro financování koupě nemovitosti určené pro bydlení využít úvěr poskytnutý na své vlastní bytové potřeby, může si od svého základu daně odečíst částku ve výši úroků zaplacených za zdaňovací období.

Při splnění podmínek uvedených v § 15 odst. 4 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“) je možné od základu daně odečíst za jedno zdaňovací období úroky z hypotečního úvěru či úvěru na stavební spoření maximálně ve výši 150 000 Kč (a to v úhrnu ze všech úvěrů poplatníků v téže společně hospodařící domácnosti).

Další variantou pořízení je například finanční leasing. Uživatel finančního leasingu se stává vlastníkem předmětu finančního leasingu až po jeho ukončení. Úplata za užívání finančního leasingu je časově odlišena se zohledněním velmi často požadovaných prvních zvýšených plateb nebo záloh. Zákon o daních z příjmů detailně popisuje podmínky daňové uznatelnosti, která zahrnuje minimální dobu trvání finančního leasingu, a kupní cenu, za kterou je předmět finančního leasingu prodáván uživateli. Tato cena nesmí být vyšší než zůstatková cena, kterou by předmět finančního leasingu měl při rovnoměrném odpisování.

U finančního leasingu je potřeba upozornit, že nebudou-li dodrženy podmínky dle ZDP, nebude úplata uznána za daňový výdaj (náklad), a to již od samého počátku finančního leasingu. Uživatel tak bude v souladu se zákonem povinen v tom zdaňovacím období, ve kterém dojde k porušení podmínek, výsledek hospodaření či rozdíl mezi příjmy a výdaji zvýšit o veškeré dosud uplatněné úplaty. Jedná se o situace typické pro právnické osoby nebo fyzické osoby podnikatele vedoucí daňovou evidenci nebo účetnictví.
 

---

Leasingový majetek lze založit v programu POHODA v agendě Majetek/Leasingový majetek. V agendě Leasingový majetek založíte klávesou Insert nový záznam. Zobrazí se průvodce založením leasingového majetku, ve kterém postupně zadáte všechny potřebné údaje. POHODA vygeneruje splátky dle splátkového kalendáře pro celou dobu nájmu a postará se o výpočet daňově uznatelných nákladů. Agenda značně usnadní zaúčtování pronajatého majetku. Při založení leasingového majetku je zapotřebí vycházet z leasingové smlouvy. Více informací naleznete v našem FAQ.

---

Je-li nemovitost pořízena z dotačního titulu, nelze pořizovací cenu pro účely odpisování zahrnout ve výši přijaté dotace na nákup nemovité věci. Princip pro daňové a účetní odpisování je shodný. Vstupní cena je snížená o dotaci.

Pokud je nemovitá věc pořízena formou účelově přijatého daru na pořízení této nemovité věci, bude stejně jako u dotace snižována vstupní cena. Jen s tím rozdílem, že pouze pro účely daňového odpisování. Účetní vstupní cena nebude ponížena o tento dar.

Při pořízení nemovitosti formou nabytí obchodního závodu je důležitá informace, zda nabytí obchodního závodu zahrnující nemovitou věc bylo provedeno vkladem nebo koupí. Jedná-li se o pořízení obchodního závodu s nemovitou věcí vkladem, pro účetní jednotku plyne povinnost pokračovat v daňovém odpisování započatým vkladatelem z původní hodnoty nemovitosti a dodržovat způsob odpisování stanovený vkladatelem. A zároveň je v prvním roce možné uplatnit pouze poloviční odpis, protože polovinu odpisu již při vyřazení uplatnil vkladatel.

V případě, že je obchodní závod nabyt koupí, není nabyvatel nijak omezen a s ohledem na zákon o daních z příjmů a zákon o účetnictví si zvolí metodu odpisování stejně, jako by tomu bylo při pořízení nemovitosti do obchodního majetku formou koupě, jež byla zmíněna výše.

Vklad nemovitosti do společnosti není potřeba provádět pouze formou vkladu obchodního závodu, ale také formou vkladu individuálního majetku, kdy je potřeba stanovit výši znaleckého ocenění stejně jako u vkladu závodu jako celku. Z této hodnoty dle znaleckého posudku se stanovuje pořizovací cena pro účely účetního odpisování. V rámci daňového odpisování se pokračuje již v odpisování nastaveném vkladatelem.

Výdaje spojené s pronájmem nemovité věci u fyzické osoby

Pokud pořízenou nemovitou věc fyzická osoba využívá k pronájmu a nezahrne ji do svého obchodního majetku, je možné vůči příjmům z pronájmu dané nemovitosti uplatnit výdaje ve formě skutečně realizovaných výdajů dle § 9 ZDP. V témže ustanovení zákon o daních z příjmů upravuje, že tyto výdaje musí být prokazatelně vynaložené na dosažení, zajištění a udržení příjmů. Výdaje musí souviset s nemovitou věcí, ze které plynou poplatníkovi příjmy, poplatník disponuje doklady a je schopen prokázat jejich úhradu.

Pokud poplatník pronajímá například byt, který pořídil formou hypotečního úvěru, a z jedné poloviny tento prostor využívá ke svému bydlení, má nárok na odečet poloviny z hodnoty zaplacených úroků z titulu pořízení bytové potřeby a druhou polovinu může uplatnit za podmínek § 9 ZDP jako standardní daňový výdaj k příjmům z pronájmu.

Fyzická osoba pronajímající nemovitou věc nezahrnutou do obchodního majetku může u příjmů z pronájmu takové nemovité věci popřípadě využít uplatnění výdajů paušálem ve výši 30 % z příjmů dle § 9 ZDP, nejvýše však do částky 600 000 Kč. Způsob uplatnění výdajů nelze zpětně měnit. Paušál přináší výrazné administrativní zjednodušení, kdy není třeba uchovávat příslušné faktury a daňové doklady prokazující úhradu.

Výdaje spojené s držbou nemovité věci zařazené do obchodního majetku

Bude-li nemovitá věc zařazena v obchodním majetku fyzickou osobou, nebo pokud slouží obchodní společnosti, zákon o daních z příjmů stanovuje limit pro dlouhodobý hmotný majetek ve výši 80 000 Kč z hlediska daňového odepisování. Pouze u staveb platí výjimka, kdy zákon o daních z příjmů považuje za dlouhodobý hmotný majetek i stavby v hodnotě nižší, tedy bez limitu. Zákon o daních z příjmů v § 26 a násl. vymezuje podmínky, kdy daňové odpisování není možné. Příkladem lze uvést nemovité věci získané darem nebo pozemky, které jsou vyloučeny z odpisování.

Do celkové pořizovací ceny nemovité věcí se zahrnuje nejen kupní cena nemovité věci, ale i vedlejší pořizovací náklady s ohledem na zákon o účetnictví. Nejčastěji se jedná o náklady za právní služby s vyhotovením smluvní dokumentace k převodu nemovité věci, správní poplatky nebo dále například i náklady na demolici současné stavby za účelem výstavby nové. Tyto náklady související s pořízením nemovité věci nemůžou být zaúčtovány jako jednorázový náklad.

Stavby jsou odpisovány dle zákona o daních z příjmů rovnoměrně, zrychleně nebo výjimečně časovým odpisem (např. dočasná stavba nebo technické zhodnocení nemovité kulturní památky). Volba mezi rovnoměrnou nebo zrychlenou metodou je na daňovém poplatníkovi, jenž se může rozhodnout pro danou metodu odpisování kdykoliv před spuštěním daňových odpisů dané nemovitosti.

V průběhu odpisování je možné rovnoměrné nebo zrychlené odpisy kdykoliv přerušit a opětovně pokračovat v daňovém odpisování později. Časové odpisy není možné přerušit, a pokud tak stanoví zákon o daních z příjmů, není možná volba jiné metody daňového odpisování majetku.

Stavby spadají do 3. až 6. odpisové skupiny s dobou odpisování 10 až 50 let. Konkrétní odpisová skupina a doba odpisování závisí na zařazení stavby do odpovídající odpisové skupiny dle přílohy č. 1 ZDP.

Uveďme příkladem 3. odpisovou skupinu, kam spadají mimo jiné skleníky, drobné montované stavby, mosty a jejich díly ze železa nebo oceli a další. V 4. odpisové skupině lze nalézt výrobní budovy pro energetiku, sila, oplocení a další. V 5. odpisové skupině se nalézají budovy, pokud nejsou uvedeny v jiné části přílohy č. 1, jako například silnice, studny, nádrže vod, mosty a další. V 6. odpisové skupině jsou uvedeny budovy hotelů a obdobných zařízení, obchodní střediska, administrativní budovy, muzea, knihovny a další.

Účetní odpisy, které vyjadřují očekávané reálné opotřebení, si stanoví účetní jednotka sama ve své vnitřní směrnici. U účetních odpisů může být doba odpisování odlišná, než je stanoveno v případě daňových odpisů zákonem o daních z příjmů. Účetní jednotka bude následně porovnávat v rámci sestavení přiznání k dani z příjmů rozdíly mezi účetními a daňovými odpisy, a to se projeví na základu daně k dani z příjmů v jeho zvýšení, jsou-li účetní odpisy vyšší než daňové, nebo v jeho snížení, pokud budou daňové odpisy vyšší než účetní.

Při pořízení nemovité věci je třeba upozornit, že je nutné hlídat, zda není využívána i pro jiné účely než pro ty podnikatelské (např. pro soukromou potřebu). Pak je nutné do základu daně z příjmů zahrnout pouze náklady spojené s držbou nemovité věci v poměrné výši odpovídající využívání nemovité věci pro podnikání (příkladem mohou být náklady za opravy, údržbu, revizi a pravidelný servis, daňové odpisy, náklady za energie, daň z nemovitých věcí a další).

Pozbytí vlastnického práva k nemovité věci

K nemovité věci lze pozbýt vlastnické právo obdobným způsobem jako při jejím pořízení. Kromě prodeje je zejména mezi fyzickými osobami využíváno darování. V případě, že dojde k záměru nemovitou věc prodat, je třeba zohlednit další související daňové konsekvence tohoto realizovaného rozhodnutí. Zejména se jedná o skutečnost, zda nemovitá věc bude od daně osvobozena nebo zda bude zdaněna v daňovém přiznání.

Nebude-li nemovitá věc osvobozena od daně z příjmů, lze proti příjmům uplatnit související výdaj v podobě nabývací hodnoty nemovité věci. Nejčastěji se bude jednat o kupní cenu nemovitosti, za kterou byla prodávaná nemovitá věc pořízena, a v případě nabytí bezúplatně (darem) cena určená ke dni jejího nabytí podle zvláštního právního předpisu o oceňování majetku.

Právnická osoba

Obchodní společnost vede povinně účetnictví, a proto o prodeji nemovité věci bude účtováno a je rovněž předmětem daně z příjmů právnických osob. Osvobození pro právnické osoby není možné a příjem z prodeje vstupuje do základu daně z příjmů právnických osob. V rámci odpisované nemovité věci zjišťuje obchodní společnost rozdíl mezi daňovou a účetní zůstatkovou cenou. Základ daně bude snížen o částku rozdílu mezi vyšší daňovou zůstatkovou cenou, než je účetní zůstatková cena. Bude-li účetní zůstatková cena naopak vyšší, než je daňová zůstatková cena, bude základ daně zvyšován o rozdíl těchto dvou hodnot.

Pokud není odpisovaná nemovitá věc držena k poslednímu dni zdaňovacího období (nejčastěji zdaňovací období kalendářního roku k 31. 12.), lze uplatnit pouze poloviční výši daňového odpisu, není-li odpisovaná nemovitá věc již plně daňově odepsána.

Obdobně jako obchodní společnosti, tak i fyzické osoby (podnikatelé), které mají nemovitou věc zahrnutou v obchodním majetku, budou v případě pozbytí nemovité věci prodejem povinny zahrnout příjem z prodeje nemovité věci ponížený o nabývací hodnotu do základu daně z příjmů fyzických osob dle ustanovení § 7 ZDP.

Fyzická osoba

Fyzické osoby, které nemají nemovitou věc zahrnutou v obchodním majetku, mohou prodej vybraných nemovitostí osvobodit od daně z příjmů při splnění určitých podmínek uvedených v ustanovení § 4 ZDP. Vybranými nemovitými věcmi se rozumí rodinný dům a s ním související pozemek nebo bytová jednotka, jež nezahrnuje nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru, a s ní související pozemek. Podmínky pro osvobození se určují v závislosti na době držby nemovitosti, či zda měla fyzická osoba v nemovitosti bydliště, nebo zda byla nemovitost zahrnuta v obchodním majetku.

Při prodeji nemovité věci pořízené do 31. 12. 2020 fyzickou osobou se použije znění zákona o daních z příjmů platné do 31. 12. 2020, dle kterého je potřeba splnit časový test pěti let mezi dobou nabytí nemovitosti a jejím prodejem. Dále je možné osvobození uplatnit, pokud měla fyzická osoba v nemovitosti bydliště nejméně dva roky bezprostředně před prodejem. Toto znění zákona mělo pro osvobození vybraných nemovitostí mírnější časový test, než platí pro nemovitosti nabyté po novele zákona o daních z příjmů od 1. 1. 2021. Osvobození dle § 4 ZDP se u nemovitostí nabytých po 1. 1. 2021 vztahuje na fyzické osoby, které mají ve vybrané nemovité věci bydliště dva roky bezprostředně před prodejem nebo vlastní vybrané nemovité věci déle než deset let.

Zákon připouští dodatečnou možnost osvobození příjmů z prodeje nemovité věci. Pokud fyzická osoba měla ve vybrané nemovité věci bydliště a nesplnila dobu držby nejméně dvou let bezprostředně před prodejem, je možné dosáhnout osvobození příjmů z prodeje nemovitosti, budou-li použity příjmy z prodeje nemovité věci na obstarání vlastní bytové potřeby.

Fyzická osoba ohlásí správci daně záměr použití prostředků na obstarání vlastní bytové potřeby. Osvobození příjmu, které je podmíněné vynaložením získaných prostředků z tohoto příjmu na obstarání vlastní bytové potřeby, se použije, oznámí-li poplatník, fyzická osoba, správci daně získání těchto prostředků do konce lhůty pro podání daňového přiznání za zdaňovací období, ve kterém k jejich získání došlo. Poslední podmínkou pro tuto formu osvobození je, že prodávající fyzická osoba použije tyto prostředky na obstarání vlastní bytové potřeby do konce zdaňovacího období bezprostředně následujícího po zdaňovacím období, ve kterém poplatník tyto prostředky získal.

Toto osvobození je možné i pro nemovité věci, které nesloužily pro bydlení dané fyzické osoby a nebyl splněn časový test držby deset let pro vybrané nemovité věci nabyté po 1. 1. 2021. Fyzická osoba musí opětovně splnit podmínky ohlášení a vynaložení prostředků ve stejné lhůtě, jak je popsáno výše.

Závěr

Investovat do nemovitých věcí se dá mnoha způsoby, na každý takový způsob investování pohlíží zákon o daních z příjmů individuálně, jinou optikou. Tento článek se tedy zabývá pohledem daní z příjmů u nejběžnějších forem investování.

Nabytí i pozbytí nemovitých věcí má ve většině případů svojí významností dopad nejen do rozpočtů nepodnikajících osob, ale i do účetnictví podnikatelských subjektů. Daňové dopady se liší formou nabytí, držbou, ale i pozbytím nemovité věci z pohledu zákona o daních z příjmů. Je třeba věnovat zvýšené pozornosti ustanovením zákona, která mohou ovlivnit rozhodování o investici do nemovité věci.

Problematika investice do nemovitostí však přináší významné daňové konsekvence i v jiných daňových oblastech. Můžou být předmětem zdanění daně z nemovitých věcí či daně z přidané hodnoty. Dle zákona o dani z přidané hodnoty mohou být například nájmy nemovitých věcí ve vybraných případech zdanitelné nebo osvobozené od daně bez nároku na odpočet.

Daňové konsekvence pořízení, držby, pronájmu a prodeje nemovité věci jsou značné. Článek nemohl obsáhnout veškeré případy, s kterými se můžou majitelé setkat. Příkladem můžeme zmínit opravy, údržby a technická zhodnocení nemovitostí, nemovité kulturní památky a specifika v jejich odpisování a technickém zhodnocení, fit-out kontribuce a stavební úpravy prostor provedené nájemci prostor se souhlasem s daňovým odpisováním od pronajímatele a další.


Článek byl připravený ve spolupráci se společností EKP Advisory, s.r.o.