Daň z nemovitých věcí 2026

Změny se projeví zejména v oblasti osvobození pozemků s ekologicky významnými prvky a u bytů obývaných osobami v hmotné nouzi.

Současně platí, že se poplatníci stále více potýkají s dopady konsolidačního balíčku na výši daně s ohledem na nové sazby, koeficienty a změny obecních vyhlášek. Poplatníci daně proto potřebují mít jasno v tom, kdy se přiznání za rok 2026 skutečně podává, jaké termíny hlídat a na jaké novinky si dát pozor.

Tento článek shrnuje právní úpravu daně z nemovitých věcí v roce 2026, upozorňuje na praktické dopady pro různé typy poplatníků a doplňuje výklad o konkrétní příklady z praxe.

Právní úprava

1. Základní právní rámec

Daň z nemovitých věcí upravuje zákon č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí. Daň se skládá ze dvou částí:

• daň z pozemků,
• daň ze staveb a jednotek (typicky rodinné domy, byty, nebytové jednotky, garáže apod.).

Zdaňovacím obdobím je kalendářní rok. Daň se stanovuje podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období – pro rok 2026 je tedy rozhodný stav evidovaný v katastru nemovitostí k 1. 1. 2026.

Poplatníkem je zpravidla vlastník pozemku, stavby nebo jednotky; výjimečně může být poplatníkem i uživatel či jiný subjekt, pokud tak stanoví zákon (např. u některého majetku státu).

2. Konsolidační balíček jako nový základ daně

Zásadní změny v konstrukci daně z nemovitých věcí přinesl konsolidační balíček, zejména zákon č. 349/2023 Sb. Ten od zdaňovacího období 2025:

• přepracoval definice předmětu daně (druhy pozemků, staveb a jednotek),
• upravil systém sazeb daně,
• změnil pravidla pro koeficienty (základní, místní, nové možnosti obcí),
• upravil rozdělení výnosu daně mezi stát a obce.

Pro rok 2026 tedy nejde o „novou“ změnu, ale o pokračování již nastaveného režimu. Vše, co poplatníci v praxi řeší – tj. zda je konkrétní nemovitost předmětem daně, jaká sazba se použije a jaký koeficient stanovila obec – vychází z této rekodifikace.

Důležité je rovněž připomenout, že:

• obce mohou pro různé části svého území nastavit odlišné koeficienty,
• inflační koeficient Ministerstva financí pro rok 2026 je 1,0, sám o sobě tedy daň nezvyšuje,
• výši daně v praxi nejčastěji ovlivňují změny koeficientů obce a změny na straně samotného poplatníka (nabytí či pozbytí nemovitosti, změna využití).

3. Novela č. 183/2024 Sb. – ekologicky významné prvky

Novela zákona o dani z nemovitých věcí provedená zákonem č. 183/2024 Sb. se týká zejména osvobození některých pozemků v zemědělském půdním fondu, na nichž se nacházejí krajinné prvky.

Dříve zákon vyjmenovával konkrétní krajinné prvky (např. mez, travnatá údolnice, mokřad, skupina dřevin, stromořadí). Novela tento výčet zjednodušila a nově pracuje s obecným pojmem:

• „ekologicky významný prvek evidovaný v příslušné evidenci“.

Rozhodující tedy není starý slovní seznam v zákoně, ale skutečnost, zda je daný prvek zapsán jako ekologicky významný podle předpisů o ochraně zemědělského půdního fondu a souvisejících evidencí (typicky LPIS, registr krajinných prvků).

Pro rok 2026 už toto nové vymezení platí bez přechodných výjimek – osvobození se uplatňuje podle nové terminologie.

4. Novela č. 152/2025 Sb. – byty pro osoby v nouzi

Zákon č. 152/2025 Sb. upravil osvobození od daně ze staveb a jednotek u bytů, v nichž žijí osoby v hmotné nouzi. Dosud byla tato osvobození navázána na institut:

• „příspěvku na živobytí“ podle zákona o pomoci v hmotné nouzi.

Novela reaguje na nový systém sociálních dávek a osvobození se nově váže na:

• „dávku státní sociální pomoci se složkou na živobytí“ podle nového zákona,
• přechodně také na příjemce původního příspěvku na živobytí, kterým je tato dávka ještě vyplácena v době přechodu.

Pro rok 2026 tak platí, že pro uplatnění osvobození je nutné posuzovat, zda nájemník (případně člen jeho domácnosti):

• pobírá novou dávku státní sociální pomoci se složkou na živobytí, nebo
• spadá do přechodného režimu jako příjemce původního příspěvku na živobytí.

Tato úprava má přímý dopad na vlastníky bytů, kteří takové osvobození uplatňují.

Praktické dopady

1. Kdy vzniká povinnost podat přiznání na rok 2026

Přiznání k dani z nemovitých věcí se nepodává automaticky každý rok. Poplatník je povinen podat (řádné nebo dílčí) přiznání pro rok 2026 do 31. 1. 2026, pokud v roce 2025 došlo alespoň k jedné z následujících skutečností:

• nabytí nové nemovité věci (koupě, dar, dědictví, vklad do společnosti apod.),
• pozbytí nemovité věci (prodej, darování, vyvlastnění, vypořádání společného jmění manželů),
• změna rozhodných okolností pro stanovení daně, typicky:
  • změna druhu pozemku (např. z orné půdy na stavební pozemek),
  • dokončení nebo zásadní přestavba stavby (novostavba, přístavba, půdní vestavba),
  • změna způsobu využití stavby či jednotky (rodinný dům → objekt pro podnikání, byt → krátkodobé ubytování se službami),
  • zařazení nebo vyřazení nemovitosti z obchodního majetku podnikatele,
  • změny mající vliv na sazbu daně (např. změna charakteru stavby z rekreační na rodinný dům).

Pokud poplatník v minulosti přiznání podal a v roce 2025 se u jeho nemovitostí nic nezměnilo (počet, vlastnictví, druh, výměra ani způsob využití), na rok 2026 přiznání znovu nepodává – finanční úřad vychází z posledních známých údajů.

Speciální pravidla platí pro případy, kdy převod vlastnického práva probíhá přes katastr nemovitostí a o vkladu není rozhodnuto k 31. 12. 2025. V těchto situacích se může lhůta k podání přiznání posunout (typicky do konce třetího měsíce následujícího po povolení vkladu).

2. Termíny pro úhradu daně v roce 2026

Základní termíny pro platbu daně z nemovitých věcí jsou:

• splatnost daně (nebo první splátky) do 31. května zdaňovacího období,
• pokud daň přesáhne 5 000 Kč, je možné platit ve dvou splátkách:
  • první splátka do 31. 5.,
  • druhá splátka do 30. 11. daného roku,
• u subjektů provozujících zemědělskou výrobu nebo chov ryb platí odlišný rozvrh splatnosti (typicky 31. 8. a 30. 11.).

Připadne-li lhůta pro placení daně na sobotu, neděli nebo svátek, lhůta se posouvá na nejbližší pracovní den. V roce 2026 připadá 31. 5. na neděli, reálným dnem splatnosti tedy bude první následující pracovní den.

3. Forma podání – v listinné formě nebo elektronicky

Přiznání k dani z nemovitých věcí je možné podat:

• v listinné podobě na tiskopise Finanční správy,
• elektronicky prostřednictvím:
  • Daňového portálu (DIS+),
  • datové schránky (XML podání),
  • specializované aplikace Finanční správy (průvodce přiznáním).

Elektronické podání je povinné pro:

• subjekty s povinně zřízenou datovou schránkou (podnikající fyzické osoby, právnické osoby),
• poplatníky, kteří v přiznání uvádějí nemovitost užívanou k podnikání (např. provozovnu, sklad, výrobní halu v obchodním majetku).

Běžná fyzická osoba – nepodnikatel, která vlastní např. rodinný dům či byt pro vlastní bydlení, může podat přiznání také v listinné podobě.

4. Jak se daň platí

Finanční správa informuje poplatníky o výši daně a platebních údajích:

• u fyzických osob nejčastěji prostřednictvím daňových složenek, datových schránek nebo e-mailu (pokud si o to požádaly),
• u právnických osob standardně přes datovou schránku.

Možnosti úhrady:

• bankovním převodem (s použitím správného čísla účtu pro daný kraj a variabilního symbolu – rodné číslo nebo IČO),
• prostřednictvím SIPO (nutná registrace u správce daně do 31. ledna),
• poštovní poukázkou (daňová složenka).

V praxi je pro podnikatele i větší vlastníky nemovitostí nejpohodlnější úhrada bankovním převodem, často s využitím připomínek a šablon přímo v účetním programu.

5. Sankce za porušení povinností

Za pozdní podání přiznání hrozí pokuta za opožděné tvrzení daně, která se vypočítává procentem z vyměřené daně za každý den prodlení. Zároveň existuje tzv. toleranční lhůta několika pracovních dní, po kterou se sankce obvykle neuplatní, pokud je přiznání rychle doplněno a daň uhrazena.

Za pozdní platbu daně běží úrok z prodlení, který je navázán na repo sazbu ČNB zvýšenou o zákonem stanovenou přirážku a počítá se od pátého dne po splatnosti. U vyšších částek (typicky u podnikatelských nemovitostí) může být úrok výrazný, proto je vhodné mít termíny pod dohledem.

Příklady

Příklad 1 – Fyzická osoba kupuje byt v roce 2025

Fyzická osoba koupila byt v srpnu 2025 pro vlastní bydlení, dosud žádnou nemovitost nevlastnila.

• Vzniká jí povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí na rok 2026.
• Přiznání musí podat do 31. 1. 2026 podle stavu k 1. 1. 2026.
• Po vyměření daně finančním úřadem zaplatí daň v termínu do konce května (resp. prvního pracovního dne po 31. 5. 2026).

Příklad 2 – Podnikatel pořizuje novou provozovnu

OSVČ pořídí v roce 2025 nebytový prostor, který zařadí do obchodního majetku jako provozovnu.

• Vzniká povinnost podat přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. 1. 2026.
• Přiznání musí být podáno elektronicky (nemovitost je užívána k podnikání).
• V účetním systému je vhodné nemovitost zaevidovat jako dlouhodobý majetek a současně zapsat datum podání daňového přiznání a výši daně.

Příklad 3 – Změna koeficientu v obci bez změny na straně poplatníka

Fyzická osoba vlastní rodinný dům, v roce 2025 nedošlo k žádné změně v katastru (stejný vlastník, druh pozemku, výměra i způsob využití). Obec však pro rok 2026 zvýší místní koeficient.

• Poplatník nové přiznání nepodává, protože na jeho straně nedošlo ke změně rozhodných okolností.
• Finanční úřad automaticky zohlední novou výši koeficientu ve vyměření daně.
• Daň na rok 2026 tak může být vyšší, přestože se poplatníkova situace formálně nezměnila.

Příklad 4 – Osvobození bytu pro osobu v nouzi

Vlastník bytu jej pronajímá osobě, která pobírá dávku státní sociální pomoci se složkou na živobytí. Nájemník doloží aktuální potvrzení z příslušného úřadu a byt užívá k bydlení.

• Vlastník může za podmínek zákona uplatnit osvobození od daně ze staveb a jednotek.
• Při případné kontrole musí být schopen doložit:
  • nájemní smlouvu,
  • potvrzení o pobírání příslušné dávky,

Shrnutí

Pro zdaňovací období 2026 zůstávají základní principy daně z nemovitých věcí stabilní – konstrukce daně vychází z konsolidačního balíčku účinného od roku 2025. V praxi je však třeba věnovat pozornost:

• změnám vlastnictví, druhu a využití nemovitostí mezi 1. 1. 2025 a 1. 1. 2026,
• úpravám koeficientů ze strany obcí (často hlavní důvod změny výše daně),
• novému pojetí osvobození:
  • u pozemků s ekologicky významnými prvky (dle evidencí, nikoli starého slovního výčtu),
  • u bytů pro osoby v nouzi (navázání na novou dávku státní sociální pomoci se složkou na živobytí).

Poplatníkům daně z nemovitých věcí se vyplatí:

• systematicky porovnat stav nemovitostí k 1. 1. 2025 a k 1. 1. 2026,
• včas si připravit podklady pro případné přiznání k dani z nemovitých věcí,
• u nájemních vztahů průběžně aktualizovat potvrzení nájemníků o dávkách, na které je navázáno osvobození.

Dobře nastavená evidence nemovitostí a včasné zpracování daňových přiznání snižuje riziko sankcí.

---

Článek byl připraven ve spolupráci s daňovým poradcem Ing. Radkem Bílým, evidenční číslo 00098.