Nový občanský zákoník (NOZ) výrazně mění právní úpravu všech nájmů. Mimo jiné ruší zákon č. 116/1990 Sb., o nájmu nebytových prostor. Namísto uvedeného zákona obsahuje zvláštní úpravu přímo NOZ, který nyní tento druh nájmu označuje jako „nájem prostoru sloužícího podnikání“.
 
Je třeba mít na paměti, že vedle této úpravy § 2302 až 2315 NOZ se na úpravu nájemního vztahu prostor sloužících podnikání užije také obecná úprava nájmu dle § 2201 až 2234 NOZ. Proto nejdříve pár slov o obecných změnách nájmu dle NOZ.

Zápis nájemního práva do katastru nemovitostí

Dle § 2203 NOZ: „Je-li pronajatá věc zapsána do veřejného seznamu, zapíše se do veřejného seznamu i nájemní právo, pokud to navrhne vlastník věci nebo nájemce se souhlasem tohoto vlastníka.“
 
Nájemci by měli trvat již v nájemní smlouvě na tom, aby jim pronajímatel jako vlastník věci umožnil zapsat nájemní právo do katastru nemovitostí (viz níže).

Převod vlastnického práva k pronajaté věci

Dle ust. § 2221 NOZ, převede-li pronajímatel vlastnické právo k věci, nejsou pro nového vlastníka závazná ta ujednání o povinnostech pronajímatele, která zákon jako závazná výslovně nestanoví, ledaže o nich nový vlastník věděl.
 
Například ujednání o výši nájmu není pro nového vlastníka závazné, je-li vyšší než nájemné obvyklé v době uzavření nájmu. Popřípadě může být takovým ujednáním například závazek pronajímatele k provádění běžné údržby, ke které by jinak byl povinen nájemce.
 
Pokud bude vlastnické právo převedeno, nemusí nový vlastník toto ujednání respektovat, prokáže-li že o tomto ujednání nevěděl. Povinnosti v ostatních částech nájemní smlouvy, které pronajímateli stanoví již přímo zákon, jsou i pro nového vlastníka závazné.
 
DOPORUČENÍ: Nájemce by si při uzavírání nájemní smlouvy měl vyžádat, aby v ní byla stanovena povinnost, že v případě prodeje současný vlastník (pronajímatel) seznámí nového vlastníka se zněním této smlouvy.
 
Zatímco doposud mohl nájem při změně vlastníka pronajaté věci vypovědět jen nájemce, nově toto právo nemá ani nájemce ani pronajímatel, ledaže to bylo v nájemní smlouvě výslovně dohodnuto. Avšak neměl-li nový vlastník rozumný důvod pochybovat, že kupuje věc, která není pronajata, může tento nájem vypovědět do tří měsíců.
 
DOPORUČENÍ: Zde se právě ukazuje, kdy může být velmi prospěšné, aby nájemní právo bylo zapsáno do katastru nemovitostí, neboť bude-li nájemní právo zapsáno do katastru nemovitostí, nemůže nový vlastník nájem vypovědět.

Prominutí nájemného pro vady pronajaté věci

Nově je dle ust. § 2208 NOZ nájemci prominuta povinnost zaplatit nájemné nejen v případech, kdy vada pronajaté věci znemožňuje zcela užívání, ale také v případech, kdy vada ztěžuje zásadním způsobem užívání pronajaté věci.
 
V uvedených případech má dále nájemce právo nájem vypovědět bez výpovědní lhůty, tedy okamžitě. Nájemce může prominutí povinnosti hradit nájemné započíst až do výše nájemného za jeden měsíc.
 
Nájemce tak například může žádat prominutí nájmu, pokud je mu odpojena pronajímatelem voda nebo při nefungující elektřině, přičemž jeho právo na prominutí nájmu trvá po dobu, po kterou obtížné užívání prostor trvá.
 
Toto právo nájemce se však promlčí uplynutím šesti měsíců ode dne, kdy byla vada zjištěna (nebo měla být zjištěna). Nájemci by měli pronajímatele v této lhůtě vyzvat k nápravě a současně uplatnit své právo vztahující se k prominutí či slevě nájemného.
 
DOPORUČENÍ: V nájemní smlouvě by měla být nájemci stanovena povinnost oznamovat vady znemožňující užívat pronajatou věc písemně a rovněž by měla být dohodnuta „reakční“ doba pronajímatele k zahájení oprav, aby tak v určitých případech zamezil nepřiměřeným slevám z nájemného.

Údržba a změny na pronajaté věci

Nový občanský zákoník rozlišuje údržbu na:

• běžnou údržbu, ke které je povinen nájemce (například vymalování prostor), a

• ostatní údržbu stojící nad běžnou údržbou (včetně nezbytných oprav), ke které je povinen pronajímatel (například nové omítky, oprava podmáčeného stropu).

 
Nově tedy nebude údržba pouze na nájemci. Nájemce bude také moci započíst až do výše jednoho měsíčního nájmu nároky, které má vůči pronajímateli z nákladů, které vynaložil na opravu věci, ze které byl povinen pronajímatel. Smluvní strany si ale mohou v nájemní smlouvě ujednat jinak.
 
DOPORUČENÍ: Rozdělení povinností vztahujících se k údržbě mezi pronajímatele a nájemce by mělo být v nájemní smlouvě rozebráno co nejpodrobněji, aby nevznikaly pochybnosti o tom, kdo je povinen nést náklady na provádění této údržby.
 
Provádět změny na pronajaté věci (například změny v elektroinstalaci, vybourání a přestavba příček prostor) může nájemce pouze s písemným souhlasem pronajímatele. Pokud nájemce provede změnu na pronajaté věci bez souhlasu pronajímatele, bude nájemce dle nového občanského zákoníku povinen uvést věc do původního stavu, jakmile o to bude pronajímatelem požádán.
 
To je změna oproti současnému stavu, kdy je k tomuto nájemce povinen až po skončení nájmu. Pokud nájemce žádosti pronajímatele uvést věc do původního stavu nevyhoví, může pronajímatel vypovědět nájem bez výpovědní doby, tedy okamžitě.

Nájem prostoru sloužícího k podnikání

Pokud doposud bylo pro platnost nájemní smlouvy nutné, aby obsahovala náležitosti, jako přesné označení nebytového prostoru, jeho příslušenství, účel nájmu, způsob výpočtu nájemného a spojené úhrady, nyní bude pro zachování platnosti nájemní smlouvy postačovat, sjednají-li si strany předmět nájmu a skutečnost, že za jeho užívání náleží pronajímateli úplata.

Účel nájmu prostor sloužících k podnikání

Absence ujednání o účelu nájmu tedy nemá vliv na platnost nájemní smlouvy. Nájemce však nemá právo provozovat v prostorech jinou činnost nebo jinak změnit způsob nebo podmínky jejího výkonu, než jak to vyplývá z účelu nájmu nebo z jiného ujednání stran (bylo-li dohodnuto), anebo z toho, co bylo možné důvodně očekávat při uzavření smlouvy (např. pronajímám prostory realitní kanceláři, tedy předpokládám, že budou prostory sloužit jako kanceláře, nikoliv třeba jako kavárna), pokud by tato změna působila zhoršení poměrů v nemovité věci nebo by nad přiměřenou míru poškozovala pronajímatele nebo ostatní uživatele nemovité věci.
 
Nové ustanovení tak představuje zákaz změny činnosti provozované v prostorech, pokud by tato změna způsobila změnu poměrů nebo by nad přiměřenou míru poškozovala ostatní uživatele nemovitosti (zákaz se vztahuje na podstatné změny).
 
Nájemce se může na této změně s pronajímatelem dohodnout, popřípadě tato změna musí být učiněna se souhlasem pronajímatele. Pokud by tomu tak nebylo, má pronajímatel kromě práva na náhradu škody také právo nájem vypovědět (neodpoví-li nájemce přiměřeným způsobem na jeho výzvu k nápravě).

Označení prostor sloužících k podnikání

Nová právní úprava dále umožňuje nájemci opatřit objekt štíty a návěsnými informačními tabulemi, se souhlasem pronajímatele. S tím, že souhlas může být odmítnut jen ze závažných důvodů. Domněnka udělení souhlasu v případě písemné žádosti, která zůstane měsíc bez odpovědi. Po skončení nájmu je nájemce povinen tyto štíty a návěsné tabule odstranit.

Zvláštní ustanovení o skončení nájmu

Nájem sjednaný na dobu určitou může nájemce vypovědět jen tehdy:

• ztratí-li způsobilost k činnosti, k jejímuž výkonu je prostor sloužící podnikání určen,

• přestane-li být najatý prostor z objektivních důvodů způsobilý k výkonu činnosti, k němuž byl určen, a pronajímatel nezajistí nájemci odpovídající náhradní prostor, nebo

• porušuje-li pronajímatel hrubě své povinnosti vůči nájemci.

 
Nájem sjednaný na dobu určitou může pronajímatel vypovědět jen tehdy:

• má-li být nemovitá věc, v níž se prostor sloužící podnikání nachází, odstraněna anebo přestavována tak, že to brání dalšímu užívání prostoru, a pronajímatel to při uzavření smlouvy nemusel ani nemohl předvídat, nebo

• porušuje-li nájemce hrubě své povinnosti (např. je déle než jeden měsíc v prodlení s úhradou nájmu nebo služeb spojených s užíváním prostor).

 
Výpověď musí být dle NOZ nově odůvodněná, jinak je neplatná. Výpovědní doba je tříměsíční, smluvní strany si ale mohou sjednat jinou výpovědní dobu.
 
Nájem na dobu neurčitou lze vypovědět s šestiměsíční výpovědní dobou (před účinností NOZ platila tříměsíční výpovědní doba). Obdobně jako u nájmu bytu existuje možnost podat tzv. námitky proti výpovědi (§ 2314 NOZ).

Závěr

Jak vyplývá ze shora uvedeného, zásahy do stávajících zvyklostí v oblasti „nájmu nebytových prostor“ budou značné. Nová úprava nájmu nebytových prostor (prostor sloužících podnikání) klade nové nároky na pronajímatele i nájemce, a otevírá i nové šance.
 
Především pronajímatelé by měli změny konzultovat s právníky a zpracovat nové smlouvy, které budou odpovídat nové úpravě.

Článek byl připravený ve spolupráci s Advokátní kanceláří Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři v.o.s.

Související článek:
Vzor smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání