Nový občanský zákoník, zákon o obchodních korporacích i nový katastrální zákon si vynutily významnou změnu od roku 2014 také v daňových zákonech. Tato skutečnost bude mít významný dopad i ve zdaňování nemovitých věcí.
 
Na novou legislativní úpravu v této oblasti reaguje zákonné opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva č. 344/2013 Sb. a zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí č. 340/2013 Sb., o nichž rozhodl parlament na své schůzi dne 29. 11. 2013.
 
Dotkněme se tedy základních změn a novinek v daňové legislativě od ledna 2014, které se týkají danění nemovitostí majetkovými daněmi.

Zákonné opatření Senátu o nabytí nemovitých věcí

Zákonné opatření nahrazuje stávající zákon o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí (zákon č. 357/1992 Sb.).
 
Poplatníkem bude:

• u koupě či směny – převodce (tedy u koupě prodávající), pokud se však převodce a nabyvatel ve smlouvě nedohodnou, že poplatníkem je nabyvatel,

• v ostatních případech (např. nabytí nemovité věci v dražbě, při vyčlenění věci do svěřeneckého fondu) vždy nabyvatel.

 
Je-li poplatníkem převodce vlastnického práva k nemovité věci, je nabyvatel tohoto práva ručitelem. V případech, kdy se tedy subjekty dohodnou, že poplatníkem bude nabyvatel, nebo tato skutečnost vyplývá za zákona, mizí institut ručení.
 
Společně a nerozdílně budou plnit daňovou povinnost ti poplatníci, u kterých nelze určit velikost jejich podílů na nemovité věci, tedy manželé.
 
Předmětem daně je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je:

• pozemkem, stavbou, inženýrskou sítí nebo jednotkou,

• právem stavby,

• spoluvlastnickým podílem na výše uvedených nemovitostech,

Nově je nabytím věci nemovité také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřeneckého fondu a nabytí stavby, která se stane součástí pozemku.
 
Od daně bude osvobozeno nabytí nové nemovitosti (pozemku, práva stavby a stavby) pro rodinné bydlení a dále nové jednotky pro rodinné bydlení, které neobsahují nebytový prostor jiný než garáž, sklep nebo komoru užívané společně s bytem. Zároveň je zde nastaven pro uplatnění práva na osvobození časový test pěti let ode dne, od kterého lze podle stavebního zákona novou stavbu či jednotku užívat.
 
I nadále jsou osvobozeny převody jednotek – bytů z vlastnictví právnické osoby založené nájemci bytů pro odkoupení domu od obce do vlastnictví těchto nájemců. Nově se osvobozuje nabytí nemovitých věcí, které jsou předmětem finančního leasingu.
 
Již však nebudou osvobozeny nepeněžní vklady do základního kapitálu obchodní společnosti.
 
Výrazně se mění způsob stanovení základu daně. Nově je základem daně nabývací hodnota snížená o uznatelný výdaj – tímto uznatelným výdajem je odměna a náklady znalci za znalecký posudek u ceny zjištěné (dokládá se k daňovému přiznání dokladem o zaplacení).
 
Nabývací hodnotou pak je:

• sjednaná cena,

• srovnávací daňová hodnota,

• zjištěná cena,

• zvláštní cena.

 
Postup pro určení nabývací hodnoty je následující:

 
Novým pojmem je srovnávací daňová hodnota. Je to částka odpovídající 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Poplatník si může zvolit, zda k určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu. Opatření pak stanoví povinnost použití zjištěné ceny v případech, kdy poplatník neposkytne údaje o nemovité věci nutné k určení směrné hodnoty, nebo nelze-li směrnou hodnotu určit.
 
Směrná hodnota vychází z cen nemovitých věcí v místě, ve kterém se nachází nemovitá věc, ve srovnatelném časovém období s tím, že se zohledňuje druh, poloha, účel, stav, stáří, vybavení a stavebně technické parametry nemovité věci. Postup určení směrné hodnoty stanoví vyhláškou Ministerstvo financí.
 
Ocenění nemovité věci směrnou hodnotou nebude provádět poplatník, ale správce daně. Poplatník v přílohách k daňovému přiznání uvede informace týkající se jeho nemovitosti, tedy především stavebně technické parametry a údaje ovlivňující hodnotu nemovitosti.
 
Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je stanovena na 4 %.
 
Pokud si poplatník zvolí směrnou hodnotu, v daňovém přiznání vyčíslí zálohu ve výši 4 % z ceny sjednané, tato záloha je splatná ve lhůtě pro podání daňového přiznání. Následně správce daň směrnou hodnotu vypočítá, stanoví srovnávací daňovou hodnotu a srovná ji s cenou sjednanou, a pokud je daň vyšší než záloha, vystaví daňový výměr splatný do 30 dnů.

Zákon o dani z nemovitých věcí

Dřívější daň z nemovitostí je od roku 2014 novelizována jako zákon o dani z nemovitých věcí zákonným opatřením Senátu č. 344/2013 Sb. Zákonné opatření opět reaguje na změnu terminologie v souvislosti s novým občanským zákoníkem.
 
Daň z nemovitých věcí je nově tvořena daní z:

• pozemků,

• staveb a jednotek.

 
Pozemky jsou zdaňovány, pokud jsou evidovány v katastru nemovitostí a nejsou:

• zastavěné zdanitelnými stavbami (budovami a inženýrskými stavbami uvedenými v příloze zákona o dani z nemovitých věcí),

• pozemky lesů ochranných a lesů zvláštního určení, jsou vodní plochou, jsou určené pro obranu státu,

• pozemky, které jsou součástí jednotky a pozemky ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě, používané společně s těmito jednotkami.

 
Jednotka zahrnuje byt a podíl na společných částech nemovité věci, do které náleží i pozemek pod domem. Bude-li pozemek přesahovat zastavěnou plochu, bude se pouze zdaňovat vyšším koeficientem u daně ze staveb a jednotek.
 
Poplatníkem daní z pozemků bude:

• vlastník pozemku,

• u pozemku ve vlastnictví státu organizační složka státu, státní příspěvková organizace, státní fond, státní podnik nebo jiná státní organizace, anebo právnická osoba, která má právo užívat pozemek na základě výpůjčky,

• svěřenecký fond u pozemku ve svěřeneckém fondu,

• stavebník u pozemku zatíženého právem stavby,

• nájemce nebo pachtýř u pronajatého nebo propachtovaného pozemku, pokud jsou splněny podmínky dané zákonem, tj. evidence v katastru zjednodušeným způsobem, nebo je s ním příslušný hospodařit Státní pozemkový fond nebo Správa státních hmotných rezerv, nebo je převedený na Ministerstvo financí.

 
Nově je definován stavební pozemek, který je předmětem daně. Stavební pozemek je nezastavěný pozemek určený k zastavění stavbou, která byla ohlášena, nebo na kterou bylo vydáno stavební povolení, nebo která se provádí na základě certifikátu autorizovaného inspektora anebo na základě veřejnoprávní smlouvy.
 
Co se týká osvobození u pozemků, je potřeba dát pozor na ty, u kterých je osvobození nárokováno až v daňovém přiznání.
 
Předmětem daně ze staveb je:

• zdanitelná stavba, a to:
  • budova, kterou se rozumí budova podle katastrálního zákona, tedy nadzemní stavba spojená se zemí pevným základem, která je prostorově soustředěna a navenek převážně uzavřena obvodovými stěnami a střešní konstrukcí (tedy i stavba, která není evidována v katastru nemovitostí)
  • inženýrská stavba uvedená v příloze k zákonu

• jednotka.

 
Předmětem daně ovšem není budova, v níž jsou jednotky, neboť již ty samy podléhají zdanění. Dále se na zdanitelnou stavbu, která není samostatnou nemovitou věcí, hledí jako na nemovitou věc, jejímž vlastníkem je ten, kdo vlastní věc, jejíž je tato stavba součástí.
 
Poplatníci daně ze staveb a jednotek jsou stanoveni obdobně jako u pozemků, nebo je to tedy vedle vlastníka i svěřenský fond, ostatní uvedené fondy a ve vyjmenovaných případech nájemce či pachtýř.
 
Osvobození od daně je poměrně rozsáhlé a opět je potřeba sledovat, zda jej uplatníme v daňovém přiznání, nebo nemusíme vůbec podávat daňové přiznání.
 
Základem daně u staveb je od ledna 2014 nově výměra zastavěné plochy v m² podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období. Již se nebude tedy zkoumat půdorys, ale skutečný stav zastavěné plochy dle stavebního zákona.
 
Základem daně u jednotek je upravená podlahová plocha, kterou je výměra v m² (bez podlahové plochy společných částí domu) podle stavu k 1. lednu zdaňovacího období vynásobená koeficientem dle následujícího:

• 1,22 – je-li součástí jednotky pozemek přesahující zastavěnou plochu nebo je-li jednotkou užíván pozemek ve spoluvlastnictví všech vlastníků jednotek v domě,

• 1,20 – v ostatních případech.

 
Jednotkou se rozumí jednotka podle nového občanského zákoníku a jednotka, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů. Jedná se tedy o byt a podíl na společných částech nemovité věci, do které náleží i pozemek, na němž byl dům zřízen. Dále se jedná o nebytový prostor. Obdobně to platí i pro jednotku zahrnující soubory bytů a nebytových prostor.
 
Sazba daně se určí podle toho, k čemu se jednotka převážně využívá. U jednotek zahrnujících nebytový prostor určený k podnikání se bude sazba zvyšovat o součin upravené podlahové plochy nebytového prostoru a kladný rozdíl mezi výslednou sazbou pro jednotku k podnikání a výslednou sazbou pro předmětnou jednotku.
 
 
Související články:
Nemovitosti a daň z příjmů od roku 2014
Nemovitosti a DPH od roku 2014
Novinky u daně z nemovitostí od roku 2014
Právní vztahy k nemovitostem od roku 2014