Většina pohledávek za členy společenství vlastníků jednotek (SVJ) vzniká z neuhrazených plateb vůči SVJ (§ 15 odst. 1, zákon č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů; dále jen „ZVB“) a z nároků náhrady za způsobené škody a závady na společných částech domu (§ 13 odst. 2 ZVB).
 
Statutární orgány SVJ by neměly nechávat neuhrazené závazky členů SVJ bez povšimnutí. SVJ se může díky několika neplatičům dostat do druhotné platební neschopnosti vůči svým dodavatelům, což ve svém důsledku může postihnout ostatní slušné členy SVJ, kteří své povinnosti plní.
 
Je třeba vzít na vědomí, že podle § 13 odst. 7 ZVB vlastníci jednotek ručí za závazky SVJ v poměru, který odpovídá velikosti jejich spoluvlastnických podílů na společných částech domu, a to i v částce přesahující cenu jejich jednotky.
 
Statutární orgány pak jako správci SVJ mají povinnost postupovat tak, aby hájili zájmy SVJ, což jistě zahrnuje i dostatečnou péči o důsledné vymáhání pohledávek za dlužícími členy.

Pohledávky za neuhrazené poplatky vůči SVJ

Podle § 15 odst. 1 ZVB jsou vlastníci jednotek povinni přispívat na náklady spojené se správou domu a pozemku, zejména se jedná o příspěvek do tzv. fondu oprav a různé zálohy na služby. Právě z důvodu neplacení těchto závazků se na naši advokátní kancelář obracejí zástupci SVJ nejčastěji.
 
Důvody neplacení ze strany členů SVJ bývají různé, nicméně pozastavení plateb ze strany člena zpravidla svědčí o hlubších problémech se splácením jeho závazků vůči okolí. I proto by SVJ nemělo otálet s řešením této situace, zejména s podáním soudní žaloby, aby si zajistilo přednostní pořadí před dalšími věřiteli, zejména tím, že jako první získá potřebný exekuční titul, čímž jeho pohledávka může být uspokojena přednostně.
 
Je také důležité si uvědomit, že podle § 15 odst. 3 ZVB vzniká k zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vlastníků jednotek (potažmo SVJ) za dlužícím členem dnem právní moci rozhodnutí soudu zástavní právo k jednotce povinného vlastníka. Tím se podstatně zvyšuje jistota uspokojení pohledávky, zejména v případě, že dlužník skončí v insolvenci.
 
K získání tohoto výhodného zajištění je však třeba co nejdříve přistoupit k soudnímu vymáhání pohledávky a získání soudního rozhodnutí, které je nezbytnou podmínkou vzniku zástavního práva. Vznik zástavního práva pak důrazně doporučujeme nechat zapsat záznamem do katastru nemovitostí.
 
Podle rozhodnutí Nejvyššího soudu (22 Cdo 242/2009) je vlastník jednotky, který ji převedl na jiného, pasivně legitimován ve sporu o platby záloh na náklady spojené se správou domu a pozemku, které se staly splatnými v době, kdy byl vlastníkem jednotky; na nabyvatele jednotky povinnost platit tyto zálohy nepřechází. Vždy je tedy třeba žalovat toho vlastníka jednotky, který byl vlastníkem jednotky v době, kdy se stal dlužný poplatek vůči SVJ splatným.

Pohledávky na náhradu způsobené škody a závady

Podle § 13 odst. 2 ZVB je vlastník jednotky povinen na svůj náklad odstranit závady a poškození, které na jiných jednotkách nebo společných částech domu způsobil sám nebo ti, kteří s ním jednotku užívají. Zákon tedy rozšiřuje obecnou odpovědnost vlastníka jednotky za jím způsobenou škodu i na škodu, kterou nezpůsobil sám, ale ti, kdo s ním jednotku užívají. Může se jednat jak o trvale, tak o přechodně užívající osoby, přičemž není rozhodující, zda tyto osoby užívají jednotku s vlastníkem, nebo jim bylo užívání vlastníkem přenecháno (typicky nájemci).
 
Škodu způsobenou všemi těmito osobami je tedy možno požadovat po vlastníku užívané jednotky, a to formou soudní žaloby.
 
Podle toho, zda byla škoda způsobena na jednotce jiného vlastníka, nebo na společných částech domu, je rozhodující, kdo je oprávněn podat žalobu – v prvém případě je to pouze vlastník poškozené jednotky, ve druhém případě je to společenství vlastníků jednotek jako právnická osoba.
 
Pro zajištění uspokojení tohoto nároku dává zákon poškozenému významný nástroj v podobě zákonného zástavního práva. K zajištění pravomocně přisouzených pohledávek vzniká dnem právní moci rozhodnutí soudu ostatním vlastníkům jednotek zástavní právo k jednotce povinného vlastníka a na věcech movitých, obdobně jako zástavní právo na zajištění nájemného.

Související články:
Malá škola základů účetnictví pro Společenství vlastníků jednotek – I. část
Malá škola základů účetnictví pro Společenství vlastníků jednotek – II. část
Malá škola základů účetnictví pro Společenství vlastníků jednotek – III. část

Článek byl připravený ve spolupráci s Advokátní kanceláří Jansa, Mokrý, Otevřel & partneři v.o.s.