Nový občanský zákoník, zákon o obchodních korporacích i nový katastrální zákon vedly od roku 2014 ke změnám v oblasti nemovitostí a zacházení s nimi. Na novou legislativní úpravu reaguje zákonné opatření Senátu o změně daňových zákonů v souvislosti s rekodifikací soukromého práva č. 344/2013 Sb., které mimo jiné novelizuje jak zákon o dani z přidané hodnoty, tak zákon o daních z příjmů.
 
V tomto článku se zaměříme na základní změny a novinky v daňové legislativě od ledna 2014, které se týkají danění nemovitostí daní z příjmů. Dopředu upozorňuji, že nová zákonná ustanovení budou patrně narážet na různý výklad a značnou nejasnost.

Daň z příjmů fyzických osob

Co se nemovitostí týče, změny se dotýkají na prvním místě osvobození příjmů podle § 4 odst. 1. Zapracovává legislativní a věcné změny vyplývající z nového občanského zákoníku.
 
Základní pojmy, se kterými novela pracuje:

 
Známé osvobození podle § 4 odst. 1 písm. a) opět jako v minulosti osvobozuje prodej rodinného domu a souvisejícího pozemku, nebo jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a souvisejícího pozemku, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu 2 let bezprostředně před prodejem. Zůstává i osvobození, pokud je bydliště kratší než 2 roky, ale prostředky získané prodejem jsou použity na uspokojení bytové potřeby.
 
Pro manžele platí, že stačí, aby podmínky osvobození splnil jeden z nich, nebyl-li majetek zařazen do obchodního majetku jednoho z nich. Pro domy a jednotky, nezahrnující nebytový prostor, které byly zahrnuty do obchodního majetku, jsou podmínky osvobození obdobné jako do roku 2013.
 
Odborná diskuse se vede k pojmu nebytový prostor. Tento pojem zákon přesně nedefinuje. Nicméně dle litery zákona by nešlo osvobodit jednotku zahrnující jakýkoliv nebytový prostor, což může být i komora v bytě.
 
Výklady ovšem vychází z toho, že zákonodárce měl na mysli jednotku smíšenou, která obsahuje jak byt, tedy místo pro bydlení, tak nebytovou jednotku, tedy prostor, který neslouží k bydlení. Potom komora, sklep a garáž, které jsou součástí bytu, nebo slouží k jejich výhradnímu užívání ve společných prostorách, nebrání osvobození.
 
Upozorňuji ovšem na to, že názor na tuto problematiku zatím není ustálen a bude záhodno sledovat vývoj v budoucnu.
 
Stejně jako v minulosti se pod § 4 odst. 1 písm. b) nachází příjem z prodeje nemovitých věcí neosvobozený podle písm. a), přesáhne-li doba mezi nabytím vlastnického práva k těmto nemovitým věcem a jejich prodejem 5 let.
 
Vzhledem k tomu, že hodně staveb bude dle legislativy po roce 2014 součástí pozemku, bude se pak časový test patrně počítat podle pozemku. Vlastníme-li tedy pozemek již řadu let, ale stavba bude nová, nicméně součástí pozemku, prodej této nemovité věci budeme patrně schopni osvobodit.
 
Dalším osvobozením je odstupné dle § 4 odst. 1 písm. u), kdy je osvobozen příjem získaný formou nabytí vlastnictví k jednotce, která nezahrnuje nebytový prostor, jako náhrady za uvolnění jiné jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, a dále odstupné za uvolnění jednotky, která nezahrnuje nebytový prostor, pokud bylo odstupné do 1 roku následujícího po roce, kdy bylo odstupné použito na zajištění bytové potřeby (obdobně u družstevních bytů).
 
Ustanovení se tedy jeví jako zúžené, neboť lze využít pouze u jednotek, které nezahrnují nebytový prostor.
 
Do zákona je vložen nový § 4a. Tento paragraf osvobozuje bezúplatné příjmy v důsledku vsunutí právní úpravy daně dědické a darovací do zákona o daních z příjmů. Ustanovení § 4a tak z velké části navazuje na právní úpravu osvobození v zákoně o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí.
 
Se zdaňováním nemovitostí dále souvisí příjem z využívání nemovitých věcí a užitků z nich pocházejících. V § 9 – Příjmy z nájmu budeme zdaňovat jak příjem z nájmu, tak příjem z pachtu. Nájem spočívá pouze v užívání věci, kdežto používám-li věc, tedy beru z ní plody a užitky, jde podle nového občanského zákoníku o pacht.
 
V souvislosti s nemovitostmi stojí ještě za zmínku nově uvedené příjmy z výměnku, které budeme zdaňovat v § 10 odst. 1 písm. l). Původní vlastník nemovitosti si smlouvou o výměnku v souvislosti s převodem nemovitosti vymiňuje pro sebe či pro třetí osobu požitky, úkony nebo práva sloužící k zaopatření na dobu života nebo na dobu určenou ve smlouvě.
 
Nabyvatel se pak zavazuje takové zaopatření poskytnout. Půjde o bydlení v rámci převáděné nemovitosti, které však také může zahrnovat poskytnutí peněžitých nebo naturálních dávek, osobní péči ve stáří či nemoci apod. Všechny tyto příjmy by měl výměnkář zdanit podle § 10 odst. 1 písm. l).
 
Jak tyto příjmy oceníme, není doposud jasné. Vyvozuje se, že by mělo dojít k ocenění cenou obvyklou, což by znamenalo evidenci veškerých věcí a služeb, které např. potomek svým rodičům poskytne. Opět doporučuji sledovat legislativní a výkladový vývoj v této oblasti.

Daň z příjmů právnických osob

Nový občanský zákoník přináší do českého práva pojem svěřenský fond. Jedná se o vyčlenění majetku a jeho svěření správci, aby ho spravoval ve prospěch obmyšleného. Majetek ve fondu nemá vlastníka. Je to obdoba trustu v anglosaském světě.
 
Vyčlenění majetku do fondu nepodléhá zdanění. Svěřenský fond je ovšem daňovým subjektem a příjem ze správy majetku podléhá 19% zdanění daní z příjmů právnických osob. Příjem obmyšleného ze zisku fondu po zdanění v případě fyzické osoby je příjmem z kapitálového majetku (dle § 8).
 
Osvobozené jsou bezúplatné příjmy obmyšleného z majetku, který byl do svěřenského fondu vyčleněn pořízením, nebo zvýšil majetek svěřenského fondu pořízením pro případ smrti.
 
Příjem správce fondu se bude zdaňovat v § 7 odst. 2 písm. c) jako příjem z nezávislého povolání. Ostatní příjmy obmyšleného ze svěřenského fondu jsou příjmem podle § 10, kromě osvobozených příjmů od původně osob blízkých.

Společná ustanovení daní z příjmů

Nově jsou vymezeny jako hmotný majetek budovy, domy a jednotky nezahrnující pozemek. Ve vymezení hmotného majetku ovšem není právo stavby.
 
Plně daňově uznatelná bude ztráta z prodeje pozemku u právnických osob z důvodů vazby na účetnictví bez nutnosti provádět korekce výsledku hospodaření. U fyzických osob bude pořizovací cena pozemků uznatelná pouze do výše prodeje jednotlivého majetku.
 
Ke změně dochází i u vyvolané investice. Do vstupní ceny hmotného majetku lze zahrnout výdaje na vyvolanou investici, vynaložené na pořízení majetku převedeného do vlastnictví jiné osoby, nebo předaného jiné osobě, nebo týkající se změny majetku ve vlastnictví jiné osoby a podmiňující funkci, nebo užívání hmotného majetku.
 
Vyvolaná investice (natažení rozvodů ke stavbě, můstek, nová silnice ke stavbě atd.) se tedy již nemusí nutně převádět, ale stačí ji jen předat, nebo může jít pouze o změnu majetku ve vlastnictví např. obce.

Související článek:
Zdaňování nemovitostí majetkovými daněmi
Nemovitosti a DPH od roku 2014