Můj impuls pro napsání tohoto článku byl, že se mi nedávno dostalo do rukou účetnictví právě jednoho takového SVJ, kde jistá daňová poradkyně s kulatým razítkem zcela a bez mrknutí oka zakončila kalendářní rok závěrkou a dotyčné SVJ nechala ve ztrátě. Přičemž ztráta je u SVJ, které mají všechny náklady účtovat jako čerpání záloh na správu, opravdu unikát.

Proč by měli členové, a to nejen statutárních orgánů SVJ mít alespoň základní znalosti o účetnictví, výkazech a závěrce? Možná proto, aby nepřebírali od účetních za poměrně velké peníze kupu údajů o ničem.

Kdo je odpovědný za správnost účetnictví?

Za vedení účetnictví odpovídá výbor. Každé SVJ má zvolený výbor, který, kromě několika dalších úkonů, schvaluje a podepisuje závěrku účetnictví. Sankce v případě kontroly z Finančního úřadu jsou 3 % a 6 % hodnoty aktiv. Takže pokud máte za několik let naspořenou hezkou sumičku, může tato pokuta docela bolet.

Účtová osnova

SVJ se účtuje jako nezisková neboli nevýdělečná organizace a k tomu má také upravenou směrnou účtovou osnovu. Účtový rozvrh je přehled všech účtů, na kterých je nebo bude v průběhu roku účtováno. Směrná účtová osnova je uvedena ve vyhlášce č. 504/2002 Sb. jako příloha č. 3. Tady prosím pozor, řada účetních firem ještě pořád nevzala na vědomí, že SVJ nemohou účtovat jako s.r.o.

Účtová osnova se skládá ze 4 typů účtů:

1. Rozvahové účty
A = aktivní účty
P = pasivní účty

Ze zůstatků těchto účtů se sestavuje první část závěrky s názvem ROZVAHA.
 
2. Výsledkové účty
N = nákladové účty
V = výnosové účty

Z těchto údajů se sestavuje druhá část účetní závěrky VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY.
 
3. Závěrkové účty
Přes tyto účty se provádí uzavírání sledovaného období a otevírání nového účetního období.
 
4. Podrozvahové účty
Na podrozvahových účtech (já jim říkám poznámkové) se účtuje nejčastěji o společném majetku členů SVJ. Bohužel někteří externí správci tyto účty ignorují, přestože mají pro SVJ velký význam.
 
Pro pochopení informací poskytovaných účetnictvím je nejdůležitější vědět, co se na kterých účtech účtuje. Název účtu často napoví.

Účetní závěrka

Jak už jsem napověděla výše, účetní závěrku tvoří:

1. Rozvaha
2. Výkaz zisku a ztráty
3. Příloha
 
Uspořádání a označování položek těchto účetních výkazů je předepsáno vyhláškou č. 504/2002 Sb.

Rozvaha

Podává přehled o majetku SVJ a zdrojích krytí. Z majetku vykazovaného v aktivech rozvahy připadá v úvahu finanční majetek, tj. hlavně peněžní prostředky na běžném účtu a hotovost v pokladně.

Pasiva rozvahy vypovídají hlavně o závazcích SVJ, protože vlastní zdroje SVJ bývají minimální (zisk a fond ze zisku). Největšími závazky SVJ jsou závazky z předepsaných záloh jednotlivým vlastníkům bytových jednotek. Nevyčerpané dlouhodobé zálohy, tzv. „fond oprav“ se nemusí finančně vyrovnávat, ale musí se vyúčtovat, jako každý závazek. Přeplatky a nedoplatky krátkodobých záloh se s vlastníky vyrovnají vždy.

Výkaz zisku a ztráty

Informuje o nákladech a výnosech SVJ. Vlastníci by měli chtít podrobné vysvětlení každé nákladové položky vykázané ve výkazu zisku a ztráty. Jestliže výbor SVJ účetnictví nerozumí, měl by jednotlivé položky vysvětlit externí správce (čili ten, co účetnictví zpracovává).

U výnosů se dá očekávat u všech SVJ přijaté úroky z běžného účtu, které vstupují do výsledku hospodaření jako zisk, avšak NEJSOU předmětem daně z příjmu. Tady je dobré se alespoň zběžně podívat na § 20 odst. 7 Zákona o dani z příjmu.

Výsledek hospodaření musí být ve výkazu zisku a ztráty a v rozvaze stejný. Shromáždění vlastníků rozhoduje v rámci schvalování účetní závěrky o jeho převedení do „fondu ze zisku“. U některých SVJ si mohou zisk z přijatých úroků rozdělovat vlastníci mezi sebe. V takovém případě jej musí zdanit jako příjmy z kapitálového majetku (§ 8 ZDP).

Příloha jako nezbytná součást závěrky

Příloha je velmi důležitá a naprosto nezbytná součást závěrky, protože obsahuje údaje, které doplňují informace vykázané v účetních výkazech (rozvaha a výkaz zisku a ztráty) nebo je podrobněji rozvádí. Příloha se sestavuje popisným způsobem, nebo ve formě tabulek.

Pár nemilých, ale velmi důležitých paragrafů, které stojí za to mít na paměti:

Zákon o účetnictví – ZoÚ by měla znát účetní, ale o některých ustanoveních by měli být informováni i členové orgánu SVJ např.:

• § 4 odst. 1 – účetní jednotky uvedené v § 1 odst. 2 písm. a) a c) jsou povinny vést účetnictví ode dne svého vzniku až do dne svého zániku.

• § 5 odst. 1 – účetní jednotky mohou pověřit vedením svého účetnictví i jinou právnickou nebo fyzickou osobu. 

• § 5 odst. 2 – pověřením podle odst. 1 se nezbavuje účetní jednotka odpovědnosti za vedení účetnictví.

• § 18 odst. 2 – účetní závěrka podle odst. 1 (rozvaha, výkaz zisku a ztráty a příloha) musí obsahovat… (přesný výčet viz příslušný paragraf)

• § 18 odst. 2 písm. f) – okamžik sestavení účetní závěrky a musí k ní být připojen podpisový záznam statutárního orgánu účetní jednotky (předseda a místopředseda výboru SVJ).

• § 29 a § 30 Inventarizace majetku a závazků – účetní jednotky jsou povinny prokázat inventarizace u veškerého majetku a závazků po dobu 5 let po jejím provedení.

• § 31 a § 32 Úschova účetních záznamů – účetní záznamy se uschovávají, pokud není v § 32 stanoveno jinak…

• § 37 Sankce odst. 2 – pokuty do výše 3 % a 6 % hodnoty aktiv

Nezapomeňte, že účetnictví musí být: průkazné, srozumitelné, přehledné, úplné a správné.

Rychlá kontrola předávaného účetnictví včetně účetní závěrky

1) Provedená inventarizace majetku a závazků a vyhotovený inventarizační zápis
Nikdy nepřebírejte účetnictví bez zápisu o provedené inventarizaci doloženého inventurními soupisy majetku a závazků!

2) Kontrola použitých formulářů pro sestavení účetní závěrky
Jak jsem zmínila již výše, někteří externí správci domů mají pořád ještě pocit, že mohou vést účetnictví SVJ podle účetních předpisů pro podnikatele. Nebo možná vědí, ale nechtějí si pořizovat další účetní software. Na formuláři ROZVAHA a VÝKAZ ZISKU A ZTRÁTY bývá uvedeno, že se jedná o formulář určený pro neziskové organizace, popř. je tam vždy uveden vzor formuláře, a to podle vyhlášky č. 504/2002 Sb.

3) Co zkontrolovat v ROZVAZE a VÝKAZU ZISKU A ZTRÁTY
V rozvaze se vždy aktiva rovnají pasivům, pokud je tomu jinak, je účetnictví vedeno špatně.

Pokud nemá SVJ půjčky nebo úvěry, vždy vyjde do zisku, který je nejčastěji tvořen kladnými úroky z běžného účtu. Rozvaha zisk konstatuje, výkaz zisku a ztráty jej vysvětluje. To znamená, že v rozvaze na řádku „Výsledek hospodaření celkem“ a výkazu zisku a ztráty na řádku „Výsledek hospodaření před zdaněním“ musí být vždy tyto částky shodné. Pokud se jedná o zisk tvořený úroky z běžného účtu, připomínám, že tyto úroky nejsou předmětem daně z příjmu.

Nejčastější chyby a nešvary účetních

Rozebírat samotné účtování SVJ v tomto článku nebudu, to bychom přešli z orientace v základech na výuku účetnictví. Ale chtěla bych upozornit na pár nejčastějších chyb a nešvarů účetních, kterých se často dopouští z neznalosti nebo pohodlnosti.
 
Článek jsem začínala tím, že můj impuls pro jeho napsání bylo, že se mi do rukou dostalo účetnictví ztrátové SVJ. Paní účetní si neuvědomila, že veškeré náklady SVJ jsou hrazeny z příspěvků (záloh) jednotlivých vlastníků. Tudíž je nutné všechny náklady mezi jednotlivé vlastníky rozúčtovat a výši naspořených záloh jim o tyto náklady ponížit. Pak nikdy nemůže SVJ vyjít do ztráty. Naopak, i když jsou jejich jediným výnosem úroky z běžného účtu, je SVJ ziskové.
 
Další nejčastější chybou bývá, že kladné úroky z běžného účtu účetní poníží o bankovní poplatky. Bankovní poplatky, stejně tak jako ostatní náklady by měly být rozúčtovány na jednotlivé vlastníky bytů. Kladné úroky z běžného účtu jsou výnosem SVJ a, jak už jsem psala výše, nejsou předmětem daně.
 
V dalším účetním roce by měly přejít do fondu oprav. Já ho nazývám „Fond oprav ze zisku“. Výraz fond oprav se prakticky vžil, jako výraz pro zálohy, které si jednotliví vlastníci spoří na budoucí opravy. Pravdou ale je, že fond oprav se tvoří pouze ze zisku SVJ, ne ze záloh poskytnutých vlastníky jednotek. Tím pádem jsou dlouhodobé zálohy naprosto špatně označovány za fond oprav.

Rozvahové versus výsledkové účtování

Obrovský boj na diskuzních portálech. Každá účetní bohužel používá jiný způsob účtování, protože právní úprava účetnictví SVJ je mizerná a vůbec nereaguje na zvláštnosti SVJ.
 
Já osobně zůstávám věrná výsledkovému způsobu, který se mi zdá logičtější. Tímto ovšem nechci říci, že rozvahový způsob účtování je špatný, ovšem podle toho, co jsem viděla v praxi, jej považuji za nepřehledný a neprůkazný.
 
Navíc vyhláška č. 504/2002 Sb. předepisuje směrnou účtovou osnovu, která obsahuje i účtové třídy 5 (náklady) a 6 (výnosy), a vzhledem k tomu, že SVJ nejsou ve vyhlášce od účtování v těchto třídách osvobozena, se domnívám, že rozvahový způsob účtování není zcela v souladu s platnou legislativou. Nicméně v praxi se tato „lidová umělecká tvořivost“ uchytila. Ovšem nechť si na toto udělá názor každým sám.

Které náklady ANO a které NE

Dalším zuřivým tématem na diskuzních portálech jsou náklady související s činností SVJ. Přečetla jsem si spoustu protichůdných názorů a sice:

• SVJ nemá vůbec žádné náklady, všechny náklady jsou vlastníků jednotek.
• Mezi náklady SVJ patří jenom některé, např. odměny výboru, režijní náklady atd.

Zkrátka je mi jasné, že jistotu, jak to s těmi náklady a výnosy vlastně je, nemá pořádně nikdo. Dokud nebude zákonem jasně daná definice nákladů a výnosů SVJ, doporučuji sledování nákladů přímo souvisejících se správou domu výsledkově.
 
Těm, kterým nedá samotné účtování SVJ spát a jsou opravdu zvědaví, mohu přislíbit, že některý další článek bych s radostí účetním postupům, příkladům a praktickým předkontacím ráda věnovala.
 
Doufám, že právě vaše SVJ nepatří mezi společenství lidí, kterým je úplně jedno, jak někdo hospodaří s jejich penězi a nemalým majetkem. Nechápejte prosím účetnictví jako zbytečné a nákladné otravování členů SVJ. Jen správně vedené účetnictví slouží k ochraně majetku a peněz právě vás vlastníků.

Související články:
Malá škola základů účetnictví pro Společenství vlastníků jednotek – II. část
Malá škola základů účetnictví pro Společenství vlastníků jednotek – III. část
Vymáhání pohledávky za členem SVJ