Bydlení je jednou ze základních potřeb lidí. Možná jste už také alespoň jednou v životě řešili nákup či prodej nemovitosti, ať už se jednalo o pozemek, byt či dům. Nebo vás tento krok teprve čeká nebo ho právě řešíte. V tom případě je dobré zjistit si některé důležité informace, které se týkají daně z nabytí nemovitých věcí.
 
V roce 2014 došlo v této oblasti k několika zásadním změnám. Jednou z nejvýznamnějších je vznik nového zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, které změnilo systematiku daně z nabytí nemovitých věcí (dříve známou jako daň z převodu nemovitostí).
 
Tím byl také zrušen do té doby platný zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, darovací a z převodu nemovitostí. Daň dědická a darovací byla zahrnuta do zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.
 
Zákonné opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí doplňuje prováděcí vyhláška č. 419/2013 Sb. Ta upravuje postup určení směrné hodnoty u pozemku, stavby a jednotky.

Co je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí?

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci a také nabytí vlastnického práva k nemovité věci, na základě zajišťovacího převodu práva či úplatného postoupení pohledávky zajištěné zajišťovacím převodem práva.
 
Nemovitou věcí je podle zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb.:

• pozemek, stavba, část inženýrské sítě nebo jednotka nacházející se na území České republiky,
• právo stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
• spoluvlastnický podíl na nemovité věci uvedené v předchozích dvou bodech.

 
Pojem nemovitá věc je také upraven v novém občanském zákoníku v ustanovení § 489. Z něho vyplývá, že se nově mezi nemovité věci zařazují také věcná práva a práva, která za nemovité věci prohlásí zákon.
 
Z toho plyne zásada, že stavba, pokud má stejného vlastníka jako pozemek, na kterém se nachází, se stává součástí tohoto pozemku. Dále je v § 489 uvedeno, že nemovitou věcí je i taková věc, u které právní předpis stanoví, že tato určitá věc není součástí pozemku, a nelze takovou věc přenést z místa na místo bez porušení její podstaty.
 
Pro účely daně se za nabytí vlastnictví k nemovitosti považuje také vyčlenění nebo nabytí vlastnictví k nemovitosti do svěřeneckého fondu a nabytí stavby, která se stane součástí pozemku.

Kdo je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí?

Poplatníkem daně je převodce nemovitosti a nabyvatel je ručitelem. To znamená, že kdyby převodce daň nezaplatil, musí ji zaplatit nabyvatel. Pokud však chce mít nabyvatel jistotu, že daň bude zaplacena, může se s převodcem výslovně ve smlouvě dohodnout, že poplatníkem bude nabyvatel. V tomto případě se pak institut ručení neuplatňuje.
 
Pokud je nemovitá věc součástí např. společného jmění manželů, jsou povinni plnit daňovou povinnost společně a nerozdílně.

Jak se stanoví základ daně?

Při stanovení základu daně se vychází z tzv. nabývací hodnoty nemovité věci. Tou může být:

• sjednaná cena,
• srovnávací daňová hodnota,
• zjištěná cena nebo
• zvláštní cena.

 
Sjednaná cena je platba za nabytí vlastnického práva k nemovité věci.
 
Srovnávací daňovou hodnotou je částka, která odpovídá 75 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Lze ji určit pouze u nemovitých věcí uvedených v § 15 zákonného opatření.
 
Směrnou hodnotu nelze určit u:

• lesního pozemku s lesním porostem,
• pozemku, který je vodní plochou,
• stavby hromadné garáže a u pozemku, jehož součástí je stavba hromadné garáže,
• nedokončené stavby nebo jednotky a u pozemku, jehož součástí je nedokončená stavba.

 
Pokud je nabýváno vlastnictví k nemovitostem, u nichž lze směrnou hodnotu určit, může si poplatník zvolit, jestli pro určení srovnávací daňové hodnoty použije směrnou hodnotu nebo zjištěnou cenu.
 
Nyní má tedy poplatník dvě možnosti. Když si vybere směrnou hodnotu, musí v přiznání vyčíslit zálohu ve výši 4 % z ceny sjednané a zaplatit ji nejpozději v poslední den lhůty pro podání daňového přiznání.
 
Musí také vyplnit Přílohu č. 2, kde uvede požadované údaje o jednotlivých nemovitých věcech, ke kterým je nabýváno vlastnické právo. Tyto údaje jsou potřeba k určení směrné hodnoty.
 
Správce daně, čili příslušný finanční úřad, vypočítá na základě údajů uvedených v Přílohách č. 2, směrnou hodnotu nemovité věci. Poté určí její srovnávací daňovou hodnotu a tu porovná se sjednanou cenou. Následně stanoví základ daně a daň vyměří platebním výměrem.
 
Pokud se tato vyměřená daň finančního úřadu neodchyluje od zálohy vypočtené poplatníkem v přiznání, hledí se na zálohu poplatníka jako na tvrzenou daň a započte se tak na úhradu splatné daně.
 
Pokud však finanční úřad vyměří vyšší daň, než je záloha poplatníka, musí poplatník rozdíl do 30 dnů od doručení platebního výměru doplatit.
 
Směrná hodnota je tedy taková cena, kterou na základě typu, polohy a charakteru nemovitosti určuje finanční úřad.
 
Druhou možností je, že si poplatník zvolí zjištěnou cenu. V tomto případě musí k přiznání doložit znalecký posudek a v přiznání vyčíslit daň a v příslušné lhůtě ji zaplatit.

Příklad 1

Poplatník prodal dům v Kladně za 1.500.000 Kč. Znalecký odhad činil 2.200.000 Kč.
 

1. Poplatník si k výpočtu daně zvolil směrnou hodnotu

Poplatník vypočte zálohu ve výši 4 % z kupní ceny, tedy 60.000 Kč (0,04 x 1.500.000 Kč). Vyplní přílohu č. 2, kde uvede parametry nemovitosti, jako např. terasa, garáž, podsklepení, umístění, občanská vybavenost okolí apod. Správce daně pak vypočte pomocí cenových map obvyklou cenu nemovitosti (směrná hodnota). Z ní určí 75 % (srovnávací daňová hodnota) a porovnáním s cenou sjednanou určí základ daně.
 
Dejme tomu, že správce daně ocení nemovitost na 2.100.000 Kč. Srovnávací daňová hodnota by činila 1.575.000 Kč (0,75 x 2.100.000 Kč). Tato částka je vyšší než kupní cena a daň bude činit 63.000 Kč (0,04 x 1.575.000 Kč). Poplatník tedy bude muset doplatit 3.000 Kč.
 

2. Poplatník si zvolil k výpočtu daně zjištěnou cenu

Poplatník má k dispozici znalecký odhad, který činí 2.200.000 Kč. Zjistí, kolik je 75 % z odhadní částky, což je 1.650.000 Kč (0,75 x 2.200.000 Kč). Výsledná částka je vyšší než kupní cena, což znamená, že bude základem daně. Můžeme si ještě odečíst náklady na znalce např. 2.000 Kč a výsledná daň bude činit 65.920 Kč (1.650.000 Kč – 2.000 Kč = 1.648.000 Kč x 0,04 = 65.920 Kč).
 
Pozn.: Uvedené částky v příkladu jsou pouze orientační. Neznamená to, že by byl výpočet daně zjištěnou cenou vždy nevýhodný. Záleží na konkrétním případě.
 
U specifických případů, kdy je nabývací hodnotou výlučně sjednaná cena, výlučně zjištěná cena nebo zvláštní cena podle § 22, § 23 nebo § 17 až § 21 zákonného opatření, se pro výpočet daně použije Příloha č. 1 typu J.
 
Jedná se o specifické případy nabytí vlastnictví k nemovitosti, kde se pro stanovení základu daně neporovnává sjednaná cena se srovnávací daňovou hodnotou. Na řádku 5 v uvedené příloze je poplatník povinen vyčíslit daň a v příslušné lhůtě ji uhradit.
 
Zjištěná cena je cena určená na základě znaleckého posudku.
 
Dojde-li k nabytí vlastnického práva k nemovité věci v rámci insolvenčního řízení, dražbou či exekucí, pak se jedná o zvláštní cenu.
 
Sazba daně je 4 %.
 
Pokud výsledná daň vyjde méně jak 200 Kč, daňové přiznání se podá, avšak daň se nestanovuje ani neplatí.
 
V případě, že jsme použili pro zjištění základu daně cenu zjištěnou, můžeme si v přiznání uplatnit odměnu a náklady, které jsme prokazatelně zaplatili znalci, jako uznatelný výdaj.

Kdy a kam je potřeba podat přiznání?

Zde je potřeba rozlišit, zda nemovitost byla evidována na katastru nemovitostí či nebyla.
 
Pokud došlo k nabytí vlastnictví k nemovitostem evidovaným v katastru nemovitostí, přiznání se podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž byl v katastru nemovitostí proveden vklad vlastnického práva k nemovité věci, práva stavby, nebo správy svěřeneckého fondu.

Přiznání se podává místně příslušnému finančnímu úřadu, v jehož obvodu se nachází převáděná nemovitá věc.

Příklad 2

Pan Pavel má trvalé bydliště v Praze, ale prodal rodinný dům v Tanvaldu. Přiznání tedy podá Finančnímu úřadu pro Liberecký kraj, územnímu pracovišti v Tanvaldu.
 
V případě, že došlo k nabytí vlastnictví k nemovitostem, které nejsou evidovány v katastru nemovitostí, se přiznání podává nejpozději do konce třetího měsíce následujícího po měsíci, v němž došlo k nabytí vlastnictví k nemovitosti, nebo byly splněny podmínky pro nabytí vlastnictví k nemovitosti. Například se jedná o nemovitosti vydražené v dražbě, ale pokud se nejedná o veřejnou dražbu.

Příklad 3

Katastrální úřad rozhodl o povolení vkladu 10. února 2015. Poplatník je povinen podat daňové přiznání nejpozději do 31. května 2015.

Povinné přílohy přiznání

Povinnými přílohami přiznání jsou:

• kopie smlouvy nebo jiné listiny, na jejímž základě bylo zapsáno vlastnické právo do katastru nemovitostí,
• vyrozumění o provedeném vkladu do katastru nemovitostí,
• pokud není nemovitá věc evidována v katastru nemovitostí, tak písemnost, kterou se potvrzuje nabytí vlastnického práva,
• písemnost potvrzující zvláštní cenu,
• znalecký posudek – v případech uvedených výše v textu.

 
Jedná-li se o převod nemovité věci ze společného jmění manželů či nabytí nemovité věci do jejich společného jmění, manželé budou nově poplatníky daně společně a nerozdílně. To v praxi znamená, že podávají jedno daňové přiznání a pouze jeden z nich vystupuje v daňovém řízení jako společný zmocněnec.

Závěrem

Daň z nabytí nemovitých věcí může na první pohled vypadat složitě. Zvláště, pokud jsme byli doposud zvyklí zabývat se pojmem daň z převodu nemovitostí. Na druhou stranu není důvod se této novinky obávat.
 
Pokud se vás tedy tato oblast bezprostředně dotýká, doporučujeme ještě před tímto krokem zkusit si propočítat, kolik by výsledná daň mohla činit, aby nedošlo k nemilému překvapení v podobě dosažení menšího zisku z prodeje, než jste původně očekávali.
 
Pamatujte také na to, že prodej nemovitosti podléhá též dani z příjmů, pokud v ní prodávající neměl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, nebo ji nevlastnil alespoň pět let, což výslednou částku, kterou obdržíte za prodej nemovitosti, dále snižuje.

Související články:
Převod nemovitostí z pohledu daňového
Převod nemovitosti mezi partnery