Novela zákona o DPH účinná od 1. 1. 2015 zahrnuje úpravu v oblasti nemovitých věcí. Generální finanční ředitelství vydalo k těmto změnám informaci, ve které vysvětluje jednotlivé pojmy a změny, upřesňuje je a uvádí příklady ke konkrétním situacím.
 
Další změny v ustanoveních o dodání a nájmu nemovitých věcí budou účinné od 1. 1. 2016.
 
Následují aktuální definice jednotlivých pojmů a okruhů ze zákona v souladu s Informací GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2015.
 
Stavba pevně spojená se zemí – tento pojem je třeba vnímat šířeji, jako konstrukci/strukturu pevně spojenou se zemí, a to i jiným způsobem než jen pevným základem (např. i znehybněná, ke břehu pevně připoutaná loď, mobilní stavební buňka připojená na vodovodní, kanalizační a elektrickou rozvodnou síť nebo meliorační trubní zařízení). Důležité je kritérium dostatečně intenzivního „neoddělitelného“ spojení se zemí, většinou fixace stavby zeminou, vytvářející pevné umístění stavby na konkrétním místě zemského povrchu.
 
Stavba bytového domu – i nadále se tím rozumí stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé bydlení a je k tomu účelu určena.
 
Stavba rodinného domu – je stavba pro bydlení, ve které více než polovina podlahové plochy odpovídá požadavkům na trvalé rodinné bydlení a je k tomu účelu určena. Může mít nejvýše tři samostatné byty, dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a podkroví.

Pro účely DPH je jak u bytového domu, tak u rodinného domu nejdůležitější údaj o způsobu využití stavby zapsaný v katastru nemovitostí. Pokud stavba není ještě v katastru zapsaná, vychází se ze stavební dokumentace. V případě pochybností o správnosti zápisu se vychází z údajů, které obsahuje katastr, dokud není podán podnět na změnu zápisu ohledně způsobu využití stavby.
 
Obytný prostor – nahrazuje od roku 2015 pojem byt a jedná se o soubor místností, který svým stavebně technickým uspořádáním a vybavením splňuje požadavky na trvalé bydlení. Rozhodující je tedy stavebně technické uspořádání, nikoli účel užití. Co bylo bytem v roce 2014, je bytem i v roce 2015.
 
Stavba pro bydlení – místnost užívaná spolu s obytným prostorem a nacházející se ve stejné stavbě pevně spojené se zemí (sklep, komora, sušárna apod.). Stavba pro bydlení nadále není stavba pro rodinnou rekreaci ani ubytovací zařízení pro přechodné ubytování.
 
Stavby pro sociální bydlení – musí splňovat dvě kritéria:

• musí se jednat o stavby pro bydlení,
• musí splňovat velikost podlahové plochy – obytný prostor do 120 m², rodinný dům do 350 m².

Obytným prostorem se rozumí i místnost užívaná spolu s ním a nacházející se ve stejné stavbě a také stavba pro bydlení výše uvedená.
 
Podlahová plocha obytného prostoru pro sociální bydlení – jedná se o plochu mezi vnitřními povrchy obvodových stěn bytu, včetně plochy zakryté zabudovanými předměty (skříně ve zdech, vany aj.). Do podlahové plochy se tak započítávají kromě obvodových stěn i půdorysy svislých nosných i nenosných konstrukcí (tedy všechny vnitřní stěny bytu, sloupy, pilíře, komíny).
 
U mezonetu se započte do podlahové plochy půdorysná plocha jednotlivých pater mezonetu, jak je uvedeno výše, pouze u spojovacího schodiště se započte pouze plocha jeho dolního průmětu.
 
Podlahová plocha galerie se započte pouze tehdy, pokud podchodná výška tohoto prostoru je vyšší než 2 300 mm.
 
Oproti tomu se do podlahové plochy nezapočítává plocha balkonu, teras, lodžií a plocha místností používaných spolu s obytným prostorem a nacházejících se ve stejné budově. Je-li obytný prostor jednotkou, nezahrnuje se ani podíl na společných částech domu, není-li jednotkou, nezahrnou se do podlahové plochy takové společné části domu, které jsou mimo tento dům.
 
Vypočtená podlahová plocha se uvádí v m² a zaokrouhluje se na jedno desetinné místo.
 
Podlahová plocha rodinného domu pro sociální bydlení – je součtem podlahových ploch všech místností rodinného domu (kuchyň, pokoje, sociální zařízení, chodba, pracovna, garáž, pokud je v domě). Nezapočítává se plocha prostor, které nejsou místností (balkóny, terasy, lodžie, půda), a místností, které tvoří „příslušenství“ domu (např. garáž mimo dům). Jedná se v tomto případě o vnitřní nášlapnou plochu mezi lícními konstrukcemi stěn v půdorysném průmětu domu. Místnost již není v zákoně o DPH definována, ale je jí potřeba rozumět prostorově uzavřenou část stavebního díla, vymezenou podlahou, stropem nebo konstrukcí krovu a pevnými stěnami.
 
Podlahová plocha bytového domu pro sociální bydlení – aby bytový dům byl domem pro sociální bydlení, musí splňovat následující kritéria:

• není v něm obytný prostor s podlahovou plochou přesahující 120 m²,
• je jako bytový dům zapsán v katastru nemovitostí (u nové výstavby dle správního rozhodnutí nebo stanoviska stavebního úřadu),
• více než 50 % podlahové plochy slouží pro trvalé bydlení.

 
Funkční celek – od roku 2015 nový, důležitý pojem, sloužící k vymezení pozemku, který tvoří funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí – tj. pozemek, který slouží k provozu stavby, nebo k plnění její funkce, anebo který je využíván spolu se stavbou. Funkční celek je soubor nemovitých věcí se stejným hospodářským účelem, musí existovat provozní a funkční vazba na stavbu. U pozemků, které spolu přímo nesousedí, je na plátci, aby doložil, že se jedná o funkční celek, GFŘ ale tuto možnou situaci nevylučuje.
 
Příklady funkčních celků:

• rodinný dům na parcele se samostatným parcelním číslem + další sousedící parcela s garáží, sloužící domu + další pozemek s přípojkou elektrické sítě a chodníčkem k domu + další pozemek se zahradou = funkční celek, kde hlavním, určujícím prvkem při prodeji bude rodinný dům,
• rodinný dům na parcele se samostatným parcelním číslem + dvorek a zahrádka na parcele oddělené pozemní komunikací (hospodářsky souvisí – důkazem může být např. dřevo na vytápění složené na dvorku, parkovací místo pro auto majitelů domu apod.) = funkční celek, kde hlavním, určujícím prvkem transakce bude rodinný dům,
• rodinný dům na parcele + na sousední parcele stojí autodílna pro podnikání majitele = dva funkční celky.

 
Stavby sloužící k využití staveb pro bydlení – od roku 2015 již není v zákoně pojem „příslušenství“, je nahrazen de facto stavbou, která slouží k využití stavby bytového nebo rodinného domu, a je zřízena na pozemku, který tvoří funkční celek s těmito stavbami pro bydlení. Jedná se o garáže, zahradní altány, kůlny, skladové prostory, podzemní stavby (jímky, jámy pro měřící zařízení, čističky odpadních vod, vinné sklepy, stavby pro tepelná čerpadla, přípojky rozvodné sítě a kanalizace), studny, bazény, přístupové chodníky, zpevněnou plochu pro parkování. Aby se mohlo jednat o „příslušenství“, musí mít s domem stejný hospodářský účel.
 
U bytů se jedná o místnost využívanou spolu s obytným prostorem, která se nachází ve stejné stavbě – sklepy, komory, garáže.

Jednotky, pozemky, právo stavby, pronájem

Jednotky – jednotka je buď bytová, nebo nebytová. Jednotka sestává z části stavby, podílu na společných částech domu a podílu na pozemku. Pro účely sazeb DPH není pojem jednotka rozhodující, protože stavbou pro bydlení je soubor místností bez ohledu na to, zda jsou či nejsou vymezeny jako jednotka.
 
Pozemky – pojem pozemek zákon o DPH ani směrnice nedefinuje. Pozemek je část zemského povrchu z jedné nebo více parcel. Cílem směrnice o DPH je osvobození dodání takového pozemku, který je dodáván nezastavěný a není určen k zástavbě, kromě stavebního pozemku.
 
Stavební pozemek – jeho dodání je zdanitelným plněním.
 
Osvobození dodání pozemku – dodání (převod) pozemku je osvobozeno za těchto předpokladů:

• Není na něm zřízena stavba spojená se zemí pevným základem. Pak se totiž jedná o zastavěný pozemek. Informace nicméně připouští, že za nezastavěný pozemek může být považován též pozemek, na kterém se nacházejí drobné stavby sloužící k ochraně či kvalitnějšímu využití pozemku (do země zapuštěná lavička, sušák, anténa, houpačka, ploty v různém provedení, opěrná zídka proti sesuvu půdy).

  Stavební pozemek pak nevznikne ani z pozemku s přivedenou vodovodní přípojkou sloužící k napájení dobytka, nebo z louky s elektrickou přípojkou na sekačku či s domkem na nářadí, protože oboje slouží k lepšímu využití pozemku jako pastviny/louky. Důležité je kritérium, že zákazník nekupuje pozemek kvůli těmto stavbám, ale kvůli pozemku samotnému.

• Není na něm zřízena inženýrská síť, přičemž mohou nastat dvě varianty:
  • vlastněná jinou osobou – pak nevstupuje do funkčního celku = pozemek nezastavěný s osvobozením,
  • ve vlastnictví stejné osoby – od roku 2015 se jedná o pozemek, který tvoří funkční celek s inženýrskou sítí. Osvobození je pouze v případě, že elektrická síť splní časový test.
• Není stavební povolení nebo udělení souhlasu s provedením ohlášené stavby. Pak nelze uplatnit osvobození. Ale stavební povolení či souhlas s ohlášením u staveb, které nejsou pevně spojeny se zemí, není na překážku osvobození, stejně tak u pozemku, na který není stavební povolení, ale sítě byly přivedeny k jeho hranici.

 
Pozemek přiléhající ke stavbě – stavba potřebuje pozemek, který by ji nesl, proto je pozemek se stavbou zastavěným pozemkem, tj. pozemkem přiléhajícím ke stavbě, a to i v případě, že vlastníkem pozemku a stavby jsou různé osoby.
 
Osvobození dodání vybrané věci dle § 56 odst. 3 zákona o DPH – jedná se o stavby pevně spojené se zemí, jednotky, inženýrské sítě, pozemek tvořící funkční celek se stavbou pevně spojenou se zemí, podzemní stavby se samostatným účelovým určením a právo stavby. Podmínkou osvobození je:

• od kolaudačního souhlasu uplynula lhůta 5 let, případně 3 roky u věcí nabytých do konce roku 2012 – platí u prvovýstavby, nebo po změně stavby pro účely, pro které může být stavba v souladu s oznámením užívána v okamžiku dodání, nebo
• uplynul stejný počet let ode dne započetí využívání stavby (opět platí, že se musí jednat o účely platné v okamžiku prodeje).

 
Osvobození se týká i pozemku přiléhajícího ke stavbě = funkčního celku.
 
Stále platí možnost volby zdanění – tj. místo osvobození zvolit zatížení prodeje daní.
 
Právo stavby – je vybranou movitou věcí, která je svým charakterem zbožím. Obsahuje buď pouhé právo postavit na cizím pozemku stavbu, nebo právo mít na cizím pozemku stavbu již postavenou. Od roku 2015 se oproti roku 2014 zdanění nemění.

• Právo stavby obsahující právo postavit či vlastnit na pozemku stavbu, ale nenastala žádná kolaudace ani užívání = podmínky osvobození jsou splněny, pokud zatížíme daní, pak základní sazbou.
• Právo stavby, jehož součástí je stavba – u osvobození budeme zjišťovat časový test u existující dotčené stavby, která je součástí práva stavby.

Dodání jednotlivých nemovitých věcí – pokud není osvobozeno, při jejich dodání se uplatní první snížená sazba, a to u staveb pro sociální bydlení včetně pozemku, který s nimi tvoří funkční celek, u dodání bytové jednotky vyhovující kritériím obytného prostoru pro sociální bydlení a u místností užívaných spolu s obytným prostorem do 120 m², které se musí nacházet ve stejné budově pevně spojené se zemí. Taktéž se první snížená sazba uplatní u bytového či rodinného domu pro sociální bydlení, včetně pozemku, který s nimi tvoří jeden funkční celek, i u jiných staveb, zřízených na tomto pozemku (garáž, altán, kůlna).
 
Důležité je kritérium, že určující je režim DPH věci hlavní a sdílejí ho s ní i věci vedlejší. Pokud by ale šlo o samostatný prodej pouze doplňkových staveb, nelze první sníženou sazbu uplatnit.
 
Výstavba staveb pro sociální bydlení – první snížená sazba daně se uplatní při poskytnutí stavebních a montážních prací spojených s výstavbou stavby pro sociální bydlení, a dále kterými se stavba mění na stavbu pro sociální bydlení.
 
Změna dokončené stavby pro bydlení a dokončené stavby pro sociální bydlení – první snížená sazba se uplatní u stavebních prací na dokončené stavbě pro bydlení nebo sociální bydlení. Na stavbě, která není rodinným nebo bytovým domem, ale část je určena pro bydlení, se uplatní první snížená sazba jen u těch prací, které jsou poskytnuty výlučně pro obytný prostor.
 
U subdodávek se postupuje obdobně. U dodávek podle CZ-CPA 41 až 43 se uplatní režim přenesení daňové povinnosti. První snížená sazba se uplatní také při poskytnutí stavebních a montážních prací a při opravách doplňkových staveb ke stavbám pro bydlení.
 
Základní sazba se uplatní u prací při výstavbě jiných staveb než staveb pro sociální bydlení a u jejich změn.
 
Nájem nemovité věci – poskytnutí práva pro danou osobu na stanovenou dobu za smluvenou úplatu zabrat a užívat přesně vymezenou nemovitost jako vlastník za současného vyloučení stejných práv třetích osob. Od roku 2015 se do obratu pro účely DPH počítá také plnění osvobozené z titulu nájmu. Při počítání obratu budeme tak měsíční obraty za rok 2014 započítávat bez uvedených osvobozených plnění a měsíční obraty za rok 2015 již včetně osvobozených nájmů.
 
Nájmy nemovitých věcí lze osvobodit od daně bez nároků na odpočet s výjimkou nájmu prostor a míst k parkování vozidel, nájmu bezpečnostních schránek a trvale instalovaných strojů – zde je sazba základní. Můžeme se rozhodnout a nájem zatížit daní, a to pokud je nájemcem jiný plátce a nájem mu slouží k ekonomické činnosti.
 
Krátkodobý pronájem – nájem, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin, a případně zahrnuje také vnitřní vybavení a dodávku energií, je vždy zdanitelným plněním. Může se týkat i pozemku, nicméně nepoužije se na nájem pozemku bez stavby – to je plnění osvobozené. Je-li zde zřízena stavba pevně spojená se zemí nebo inženýrská síť, použije se základní sazba daně.