Poskytnutí služby vztahující se k nemovitosti a DPH


Ing. Michal Kadlec
21. 9. 2023
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Obecně v oblasti DPH můžeme použít jak český zákon o DPH, tak evropskou legislativu – u služeb vztahujících se k nemovitostem se bez evropské úpravy dokonce ani neobejdeme.

Foto: Depositphotos

 

Služby vztahující se k nemovité věci nepředstavují pouze stavební a související práce, ale například i služby ubytovací, nájem nebo zemědělské činnosti. Jak určíme místo plnění, tedy stát, ve kterém dané služby podléhají zdanění?


 
Obecně je místem plnění při poskytnutí služby osobě povinné k dani místo, kde má tato osoba sídlo. Místem plnění při poskytnutí služby osobě nepovinné k dani je místo, kde má osoba poskytující službu sídlo. Toto pravidlo o místě plnění je často nazýváno jako tzv. „základní pravidlo“.
 
místo plnění u služeb místo, resp. stát, kde služba podléhá zdanění (DPH)
osoba povinná k dani osoba samostatně uskutečňující ekonomické činnosti (podnikatel)
osoba nepovinná k dani „nepodnikatel“, „koncový zákazník/spotřebitel“

Z tohoto základního pravidla existuje řada výjimek, kdy se místo plnění při poskytnutí služeb určuje podle speciálních pravidel. Mezi tyto výjimky patří zejména určení místa plnění při poskytnutí:
  • služby vztahující se k nemovité věci,
  • přepravy osob,
  • služby v oblasti kultury, umění, sportu, vědy, vzdělávání a zábavy,
  • stravovací služby,
  • nájmu dopravního prostředku,
  • služby zprostředkovatelem osobě nepovinné k dani,
  • služby přepravy zboží osobě nepovinné k dani,
  • služby přímo související s přepravou zboží a služby oceňování movité hmotné věci a práce na movité hmotné věci osobě nepovinné k dani,
  • služby osobě nepovinné k dani do třetí země,
  • telekomunikační služby, služby rozhlasového a televizního vysílání a elektronicky poskytované služby osobě nepovinné k dani.

Speciální pravidlo pro nemovitosti

U služeb vztahujících se k nemovité věci je místem plnění (podle tohoto speciálního pravidla) místo, kde se nemovitá věc nachází. Není zde tedy vůbec rozhodující, komu jsou služby poskytovány – tedy jestli např. osobám povinným k dani nebo nepovinným k dani, ale pouze místo, kde se nemovitost nachází. Službou vztahující se k nemovité věci se rozumí služba, která má dostatečnou přímou souvislost s danou nemovitou věcí. Místem plnění při poskytnutí služby vztahující se k právu stavby je místo, kde se nachází pozemek zatížený právem stavby.

Při určování místa plnění v tomto případě musíme vědět:
  • co je nemovitá věc,
  • jestli dané služby s touto nemovitou věcí dostatečně přímo souvisejí.

Nemovitá věc

Definici nemovité věci v českém zákoně o DPH nenajdeme (u této problematiky český zákon o DPH na evropské předpisy přímo odkazuje – směrnice 2006/112 ES o společném systému DPH, prováděcí nařízení Rady (EU) č. 282/2011 k této směrnici), musíme tedy hledat v evropských předpisech a ty za nemovitost považují:
  • každou určitou část země na povrchu nebo pod ním, ke které lze založit vlastnické právo a držbu,
  • každou budovu nebo stavbu spojenou se zemí nebo v zemi nad úrovní moře nebo pod ní, kterou nelze snadno rozebrat nebo přemístit,
  • každý prvek, který byl nainstalován a tvoří nedílnou součást budovy nebo stavby, bez něhož by budova nebo stavba byla neúplná, jako například dveře, okna, střechy, schodiště a výtahy,
  • každý prvek, zařízení nebo stroj trvale nainstalovaný v budově nebo stavbě, které nelze přemístit bez zničení nebo změny budovy nebo stavby.

Služby vztahující se k nemovitosti

Český zákon o DPH výslovně některé služby vztahující se k nemovité věci vyjmenovává – jde o tyto služby:
  • služby znalce, odhadce a realitní kanceláře,
  • služby ubytovací,
  • udělení práv na užívání nemovité věci,
  • služby při přípravě a koordinaci stavebních prací – zejména:
    • služby architekta,
    • služby stavebního dozoru.
Samozřejmě že tyto služby nebudou např. u stavby nové nemovitosti představovat podstatnou část rozpočtu, ale zákon vyjmenovává spíše služby, u kterých by mohly vzniknout pochybnosti. U samotných stavebních prací pochybnosti nebudou.

Evropská legislativa uvádí tyto „problematické“ služby podobně. Uvádí, že mezi tyto služby související s nemovitostí patří i služby:
  • odhadců a realitních kanceláří,
  • poskytnutí ubytování v hotelech nebo místech s podobnou funkcí, jako jsou prázdninové tábory nebo místa upravená k využívání jako tábořiště,
  • udělení práv na užívání nemovitosti,
  • služby při přípravě a koordinaci stavebních prací, jako jsou služby architektů a stavebního dozoru.
Oba tyto výčty služeb – jak český, tak evropský, může český plátce DPH využít. Obecně v oblasti DPH můžeme použít jak český zákon o DPH, tak evropskou legislativu (ze které český zákon o DPH vychází) – u služeb vztahujících se k nemovitostem se bez evropské úpravy dokonce ani neobejdeme.

Je však třeba zopakovat, že služba vztahující se k nemovité věci musí mít s touto nemovitostí dostatečně přímou souvislost.

Příklad

Český plátce DPH vypracuje stavební projekt na rodinný domek, který se staví na Slovensku. Nemovitost se nachází/staví na Slovensku, místo plnění bude bezpochyby na Slovensku.

Stejný český plátce DPH vypracuje vzorový/typizovaný stavební projekt na rodinný domek, který pak v průběhu delšího období bude prodávat různým subjektům. Ty tento koupený projekt můžou, ale taky nemusí realizovat a domek podle tohoto projektu mohou postavit jak v ČR, tak i jinde. V tomto případě už přímá souvislost mezi službou a konkrétní nemovitostí není a místo plnění se bude řídit základním pravidlem.

Evropská legislativa k tomuto uvádí, že služby mají dostatečnou přímou souvislost s nemovitostí, v případě, že vyplývají z nemovitosti a daná nemovitost tvoří konstruktivní prvek služby a je pro službu hlavní a zásadní, a dále v případě, že služby jsou poskytovány na nemovitosti nebo na ni jsou zaměřeny a jejich cílem je právní nebo fyzická změna uvedené nemovitosti.

Další služby vztahující se k nemovitosti podle evropské legislativy

Evropská legislativa dále uvádí výčet příkladů služeb, které by se také (při splnění ostatních podmínek) zahrnovaly mezi služby vztahující se k nemovitosti:
  • vypracování plánů budovy nebo částí budovy určených pro určitou parcelu bez ohledu na to, zda budova je nebo není postavena,
  • poskytování služeb stavebního dozoru nebo bezpečnostních služeb,
  • stavba budovy na pozemku, jakož i stavební a demoliční práce prováděné na budově nebo jejich částech,
  • stavby trvalých staveb na pozemku, jakož i stavební a demoliční práce prováděné na trvalých konstrukcích, jako jsou potrubní systémy pro plyn, vodu, odpadní vodu apod.,
  • práce na pozemku, včetně zemědělských služeb, jako je orba, setí, zavlažování a hnojení (ne však chov dobytka),
  • průzkum a posouzení rizika a celistvosti nemovitosti,
  • oceňování nemovitosti, včetně případu, že je této služby potřeba pro účely pojištění, ke stanovení hodnoty nemovitosti jako zajištění úvěru nebo pro posouzení rizika škod v rámci sporů,
  • pacht nebo nájem nemovitosti (pokud neslouží k reklamním účelům), včetně skladování zboží, u kterého je určitá část dané nemovitosti určena pro výlučné používání příjemcem,
  • poskytování ubytování v hotelech nebo místech s podobnou funkcí, jako jsou prázdninové tábory nebo místa upravená k využívání jako tábořiště, včetně práva pobývat na určitém místě vyplývajícího z převodu práv dočasného užívání apod.,
  • udělení nebo převod jiných (dalších) práv k užívání celé nemovitosti nebo její části, včetně povolení k užívání části nemovitosti, jako je poskytování rybolovných a lovných práv nebo přístupu do salonků na letištích nebo využívání infrastruktury, za které se vybírá mýto (např. mosty nebo tunely),
  • údržba, renovace a opravy budovy nebo její části, včetně prací, jako jsou čištění, obkládání, tapetování a pokládání dřevěných podlah,
  • údržba, renovace a opravy trvalých konstrukcí, například potrubních systémů pro plyn, vodu, odpadní vody apod.,
  • instalace nebo montáž strojů nebo zařízení, které se po instalaci nebo montáži považují za nemovitost,
  • údržba a opravy, inspekce a kontrola strojů nebo zařízení, pokud se tyto stroje nebo zařízení považují za nemovitost,
  • jiná správa nemovitosti než správa portfolia investic do nemovitostí, která spočívá v provozování obchodních, průmyslových nebo obytných nemovitostí vlastníkem nemovitosti nebo na jeho účet,
  • zprostředkování v případě prodeje, pachtu nebo pronájmu nemovitosti a při zřizování nebo převodu některých práv k nemovitosti nebo věcných práv k nemovitosti (ať již jsou nebo nejsou považována za hmotný majetek), kromě zprostředkování ubytování,
  • právní služby související s převodem vlastnictví nemovitosti, se zřizováním nebo převodem některých práv k nemovitosti nebo věcných práv k nemovitosti (ať již jsou nebo nejsou považována za hmotný majetek), například notářské úkony související s vypracováním smlouvy o prodeji nebo o koupi nemovitosti, a to i v případě, že vlastní transakce vedoucí k právní změně u nemovitostí není dokončena.

Služby nevztahující se k nemovitosti podle evropské legislativy

Na druhou stranu evropská legislativa uvádí i služby, které nelze považovat za služby vztahující se k nemovitosti, a to například:
  • vypracování plánů pro budovu nebo její část, pokud nejsou určeny pro konkrétní parcelu,
  • skladování zboží v nemovitosti, pokud žádná určitá část nemovitosti není určena k výhradnímu užívání příjemcem,
  • reklamní služby, i když zahrnují použití nemovitosti,
  • zprostředkování při poskytování ubytování, pokud zprostředkovatel jedná jménem a na účet jiné osoby,
  • poskytnutí místa pro stánek na veletrhu nebo výstavě spolu s jinými souvisejícími službami, které umožňují vystavovateli vystavit předměty, například projekt stánku, přeprava a skladování předmětů, poskytnutí přístrojů, pokládka kabelů, pojištění a reklama,
  • instalaci nebo montáž, údržbu a opravu, inspekci nebo kontrolu přístrojů nebo zařízení, které nejsou ani se nestanou součástí nemovitosti,
  • správu portfolia investic do nemovitostí,
  • jiné právní služby (než vyjmenované mezi službami souvisejícími s nemovitostí), v souvislosti se smlouvami, včetně poradenství týkajícího se podmínek smlouvy o převodu nemovitosti nebo provádění takové smlouvy nebo prokázání existence takové smlouvy, pokud tyto služby nesouvisejí s převodem vlastnictví k nemovitosti.
Dále se evropská legislativa ještě zabývá několika specifickými případy:
  1. Pokud se dá příjemci k dispozici zařízení za účelem výkonu práce na nemovitosti, představuje dané plnění poskytnutí služeb souvisejících s nemovitostí pouze v případě, že poskytovatel přebírá odpovědnost za provedení práce.
  2. Pokud poskytovatel služby poskytne příjemci zařízení společně s dostatečným personálem k jeho obsluze za účelem výkonu práce, platí domněnka, že poskytovatel převzal odpovědnost za provedení dané práce. Domněnku, že poskytovatel je odpovědný za provedení práce, lze vyvrátit jakýmikoliv relevantními skutkovými nebo právními prostředky.
  3. Za účelem určení místa poskytnutí telekomunikačních služeb, služeb rozhlasového a televizního vysílání nebo elektronicky poskytovaných služeb poskytovaných osobou povinnou k dani jednající vlastním jménem spolu s ubytováním v hotelech nebo místech s podobnou funkcí se tyto služby považují za poskytnuté v těchto místech.

Kdo odvede daň

V první řadě bychom vždy měli nastudovat zákony dané země týkající se DPH.

Pokud správně určíme, kde je místo plnění, již víme, kde (ve kterém státě) služba podléhá zdanění, ale nevíme, kdo tuto daň (DPH) „odvede“. Pokud jako český plátce DPH poskytneme službu vztahující se k nemovitosti na území jiného státu EU, pak existují dvě varianty toho, jak s daní naložit:
  • služba poskytnuta plátci daně v zemi, kde se nachází nemovitost – daň odvede osoba, které je služba poskytnuta (případně si zároveň nárokuje odpočet nebo jeho část podle předpisů dané země),
  • služba poskytnuta osobě, která není osobou povinnou k dani v zemi, kde se nachází nemovitost – daň odvede poskytovatel služby (podle předpisů dané země).
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Zatím žádný komentář.

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Rychlé zprávy

Důchodová reforma

24. 7. 2024 | MPSV představilo důchodovou reformu zajišťující stabilitu penzijního systému. Reforma zavádí rodinný vyměřovací základ, který oceňuje péči o děti i blízké osoby a postupně nahradí dosavadní výchovné. Rodinný vyměřovací základ zajistí rychlejší růst důchodů, spravedlivější přístup a bude výhodnější než výchovné. Rodinný vyměřovací základ přinese matkám s nižšími příjmy více výhod a zohlední péči o závislé osoby. Tento systém zajistí, že průměrný důchod zůstane nad úrovní 40 % průměrné mzdy. Více informací naleznete na webových stránkách.


Dřívější zprávy

Užitečné informace



Firmy v Pohodě
 
C & C GROUP s.r.o.
Společnost je zaměřena na uspokojení potřeb zákazníků v oboru IT.
www.cacgroup.cz

Strategické ICT
webové aplikace na míru, propojení s firemními IS
www.cofis.cz

Kurzovní lístek

25,44 Kč
0,065 Kč
23,45 Kč
0,087 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 24.07.2024

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru

Doporučujeme