Změny v dani z nabytí nemovitých věcí v roce 2016

Dne 1. 6. 2016 byla schválena ve třetím čtení novela zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí. Dále tato novela bude předložena Senátu, k podpisu prezidentovi a následně vyhlášena ve Sbírce zákonů. Zákon by pak měl, podle schváleného znění, nabýt účinnosti prvním dnem třetího měsíce následujícího po dni jeho vyhlášení. Lze tedy očekávat, že se podle něj začneme řídit během podzimu roku 2016.

Změna v osobě poplatníka a s tím související zrušené ručení

První změnou je změna hned v § 1, který uvádí definici poplatníka daně z nabytí nemovitých věcí. Dosud je poplatníkem převodce vlastnického práva k nemovité věci, jde-li o nabytí vlastnického práva koupí nebo směnou, a nabyvatel se mohl stát poplatníkem na základě dohody obou stran, případně byl poplatníkem v ostatních případech.
 
Nově bude poplatníkem vždy nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Od účinnosti novely tedy bude podávat daňové přiznání pouze nabyvatel (kupující).
 
Důvodů pro změnu právní úpravy bylo několik, a to i nepřehlednost a nejistota u poplatníků v souvislosti s podáním daňového přiznání a placením daně. Nová právní úprava by měla znamenat zkrácení a urychlení správy daně. Informace o poplatníkovi budou lépe dohledatelné (např. z katastru nemovitostí).
 
Změna poplatníka daně umožní zrušení institutu ručitele daně, čímž by mělo dojít ke snížení administrativní náročnosti pro správce daně v daňovém řízení. Ručitelská povinnost nabyvatele ve stávající úpravě vznikala přímo ze zákona, a to současně se vznikem daňové povinnosti. Ručitel tak byl vystaven nejistotě, zda mu nevznikne daňová povinnost, což nemohl ovlivnit (v praxi se řešilo snížení tohoto rizika běžně deponováním finančních prostředků na zaplacení daně v notářské či advokátní úschově). Tím, že v navrhované úpravě bude poplatníkem nabyvatel, ztrácí ručení smysl a je z novely vypuštěno.
 
Nabyvatelé nemovitostí (kupující) by si však měli uvědomit, že v případě nezaplacení daně z nabytí bude daň pro správce snadněji vymahatelná prostřednictvím daňové exekuce, kterou půjde provést u nabyvatele nemovitosti i formou prodeje této nemovité věci.

Inženýrské sítě a právo stavby

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je úplatné nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která je:

• pozemkem, stavbou, částí inženýrské sítě nebo jednotkou nacházejícími se na území České republiky,
• právem stavby, jímž zatížený pozemek se nachází na území České republiky, nebo
• spoluvlastnickým podílem na nemovité věci uvedené v předchozích dvou bodech.

Neboť se rozcházejí názory na to, jakou povahu inženýrská síť má, zda je věcí movitou, či nemovitou, případně z jaké části, zákonodárce navrhuje úpravu, která by tuto záležitost v kontextu daně z nabytí nemovitých věcí měla vyřešit.
 
Nově se proto ve vymezení předmětu daně doplňuje, že jde-li o nabytí vlastnického práva k inženýrské síti nebo spoluvlastnickému podílu na ní, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je částí této sítě a která se nachází na území České republiky, nebo spoluvlastnickému podílu na takové stavbě. Tato budova nebo spoluvlastnický podíl na ní se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje za nemovitou věc.
 
Za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také nabytí stavby, která se stane součástí pozemku a která byla součástí práva stavby.
 
U práva stavby se pak doplňuje do stávajícího znění nový text, podle něhož se za nabytí vlastnického práva stavby považuje také prodloužení doby, na kterou je právo stavby zřízeno.
 
Záměrem zákonodárce je zamezit nežádoucí daňové optimalizaci, kdy si stavebník a vlastník pozemku smluvně sjednají vznik práva stavby na krátké období s tím, že budou toto právo následně prodlužovat.
 
Pokud je právo stavby zřízeno na základě rozhodnutí orgánu veřejné moci (např. soudu), pak se pro účely nabývací hodnoty použije zvláštní cena určená v rozhodnutí tohoto orgánu.

Předmět daně u přeměn právnických osob

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnami právnických osob s výjimkou převodu jmění na společníka. V nyní platné úpravě je vyjmutí z předmětu daně pouze v případě přeměn obchodních korporací, nově je tedy okruh rozšířen, a to z důvodů zajištění rovnosti daňových subjektů.
 
Na druhé straně se zužuje okruh subjektů o případy, kdy dochází k přeměně obchodní korporace formou převedení jmění na společníka. Nově je také stanoven způsob určení nabývací hodnoty pro tyto případy. Přejímající společník je podle zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, povinen poskytnout při převzetí jmění ostatním společníkům zanikající společnosti vypořádání v penězích. Výše tohoto vypořádání musí být přiměřená výši podílů ostatních společníků, což je přejímající společník povinen doložit posudkem znalce pro převod jmění.
 
Novela tedy navrhuje, aby pro určení nabývací hodnoty byla použita zvláštní cena. Zvláštní cena je pak v případě převodu jmění na společníka cena nemovité věci určená znalcem pro účely doložení přiměřenosti výše vypořádání poskytovaného ostatním společníkům.

Osvobození novostaveb

Dle současné úpravy je od daně z nabytí nemovitých věcí osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k novým stavbám a jednotkám. Jedná se tedy i o případy rozestavěných novostaveb, které se již nezapisují do katastru nemovitostí, a je tedy poměrně obtížné dohledat, zda se v takovém případě opravdu jedná o první nabytí nemovité věci a lze uplatnit osvobození.
 
Proto se navrhuje nahrazení pojmu „nová“ za „dokončená nebo užívaná“, rozhodující pak bude, která skutečnost nastane dříve. Záměrem nové úpravy je tak zamezení osvobození od daně u rozestavěných staveb. Díky zpřísnění zákona bude osvobození poskytnuto při splnění stanovených podmínek – tedy doložením prvního úplatného nabytí dokončené či užívané stavby.

Osvobození u územních samosprávných celků nebo dobrovolných svazků obcí

V osvobození od daně je přeformulováno ustanovení, které nyní vymezovalo pouze některé případy, kdy u územního samosprávného celku bylo nabytí od daně osvobozeno.
 
Nově se osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí bude týkat vždy nabytí vlastnického práva k nemovité věci územním samosprávným celkem nebo dobrovolným svazkem obcí. Důvodem zavedení byla skutečnost, že se v případě platby daně vlastně jedná pouze o transfer peněžních prostředků mezi jednotlivými veřejnými rozpočty.
 
Samosprávné celky a dobrovolné svazky obcí pak nebudou mít ani povinnost podávat daňové přiznání k dani z nabytí nemovitých věcí.

Směna nemovitostí

Cílem navrhované změny je zjednodušení určení základu daně v případě směny nemovitých věcí. Nově se navrhuje, aby se v případě nabytí vlastnického práva k nemovité věci směnou nemovitých věcí pro účely určení sjednané ceny nepřihlíželo k hodnotě pozbývané nemovité věci.

A to za podmínek, že nabytí vlastnického práva k těmto nemovitým věcem je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí a nabývací hodnotou není výlučně sjednaná cena – tento postup tedy bude aplikován pouze tehdy, když dochází k porovnání sjednané ceny a srovnávací daňové hodnoty.
 
V důvodové zprávě k novele je uveden následující příklad aplikace nového ustanovení.

Příklad: Směna s doplatkem

Pan A směňuje s panem B nemovitou věc X v hodnotě 1 000 000 Kč a s doplatkem 1 000 000 Kč za nemovitou věc Y v hodnotě 2 000 000 Kč.
 
Daň z nabytí u pana A, nabývajícího nemovitou věc Y:

• Sjednaná cena: 1 000 000 Kč (nezohledňuje se úplata spočívající v nemovitosti X)
• Směrná hodnota/zjištěná cena: 2 000 000 Kč
• Nabývací hodnota = 1 000 000 Kč
• Daň z nabytí nemovité věci: 2 000 000 × 4 % (sazba daně) = 80 000 Kč

Daň z nabytí u pana B, nabývajícího nemovitou věc X:

• Sjednaná cena: 0 Kč (nezohledňuje se úplata spočívající v nemovitosti Y)
• Směrná hodnota/zjištěná cena: 1 000 000 Kč
• Nabývací hodnota = 1 000 000 Kč
• Daň z nabytí nemovité věci: 1 000 000 × 4 % (sazba daně) = 40 000 Kč

 
Další změnou v oblasti směn nemovitých věcí je zvýšení procenta při určení srovnávací daňové hodnoty, a to ze stávajících 75 % na 100 % směrné hodnoty nebo zjištěné ceny. Toto zvýšení se týká pouze případů směn nemovitých věcí, v ostatních případech (kupní smlouva, vypořádání spoluvlastnictví apod.) zůstává na současné úrovni, tedy 75 %.

Použití směrné hodnoty

Nové znění rozšiřuje počet případů, kdy lze u nemovitých věcí při určení základu daně použít směrnou hodnotu jako srovnávací daňovou hodnotu, a to následovně.
 
Směrná hodnota se určuje u pozemku:

• na kterém není trvalý porost s výjimkou náletové dřeviny nebo živého plotu,
• na němž není zřízena stavba s výjimkou oplocení nebo zpevněné plochy do 25 m², a
• k němuž není zřízeno právo stavby.

Snižuje se tak počet případů, kdy je nutno vyhotovovat znalecký posudek. Doplňme ještě, že v důvodové zprávě se uvádí, že pojmem „náletová dřevina“ se rozumí všechny dřeviny, jejichž semena jsou roznášena vzduchem a po zakořenění vyrostou. Jde o dřeviny, které nejsou ošetřované, udržované ani prořezávané.
 
Zároveň se upravuje znění ve věci znaleckého posudku tak, že pokud si poplatník nechá vypracovat znalecký posudek na pozemek bez trvalého porostu, na němž není zřízena stavba a k němuž nebylo zřízeno právo stavby, a přiloží jej k daňovému přiznání, bude si moci výdaj ve výši odměny a nákladů zaplacených znalci odečíst v rámci určování základu daně. Tato možnost nebyla nyní uplatnitelná, neboť zákon nevyžadoval doložení znaleckého posudku a neumožňoval proto odpočet výdaje na posudek.

Limit pro předepsání a placení daně, zánik ručení

Nově se zavádí postup, že poplatník podá daňové přiznání k dani, a pokud částka činí méně než 200 Kč, správce daně tuto daň stanoví, avšak daň nepředepíše do evidence daní a poplatník nemá povinnost daň zaplatit. Změnu vyvolala aplikační praxe, kdy daň nebyla stanovena a nedošlo k formálnímu ukončení řízení.
 
Kromě této změny je zároveň z § 41 vyňata ručitelská povinnost. Jak jsme již výše uvedli, institut ručitele pozbývá v nové úpravě smyslu, neboť souvisel s osobou poplatníka daně, kterým byl obecně převodce. V nové úpravě je však poplatníkem pouze nabyvatel, a proto pojem ručení ze zákona mizí.

Související článek:
Daň z nabytí nemovitých věcí od 1. 11. 2016