Problematika vlastnictví bytů byla dosud upravena zákonem o vlastnictví bytů (zákon č. 72/1994 Sb.). Tento zákon bude s účinností od 1. 1. 2014 zrušen a nově bude právní úprava bytového spoluvlastnictví obsažena v Novém občanském zákoníku („NOZ“), a to zejména v § 1158 a násl.
 
V tomto článku se budeme zabývat zejména základními změnami, které se díky nové právní úpravě promítnou do fungování SVJ. Zákon už nepoužívá pojem společenství vlastníků jednotek, ale pouze společenství vlastníků, nicméně v tomto článku budeme používat zavedenou zkratku SVJ.
 
Společenství vlastníků je nově upraveno v § 1194 NOZ a zákon stanoví, že jde o právnickou osobu založenou za účelem zajišťování správy domu a pozemku. SVJ nesmí podnikat ani se přímo či nepřímo podílet na podnikání nebo jiné činnosti podnikatelů.
 
Nově již SVJ nevzniká přímo ze zákona, ale zakládá se třemi způsoby:

• prohlášením o rozdělení práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám, které musí obsahovat i náležitosti stanov SVJ, nebo

• schválením stanov SVJ,

• ujednáním ve smlouvě o výstavbě.

 
SVJ pak vždy vzniká až zápisem do veřejného rejstříku (rejstříku společenství vlastníků).
 
SVJ může být nově založeno i v domě, kde je méně než pět jednotek. V takovém případě s tím musí souhlasit všichni vlastníci jednotek.

Zjednodušení hlasování v SVJ

Novinkou, kterou NOZ přináší, by mělo být zjednodušení hlasování na shromáždění SVJ. To v dosavadní praxi působilo v řadě SVJ potíže. K přijetí rozhodnutí SVJ bude ve většině záležitostí postačovat souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. Stanovy SVJ samozřejmě mohou požadovat vyšší počet hlasů pro přijetí rozhodnutí a záleží na dohodě vlastníků, jak si otázku rozhodování shromáždění ve stanovách upraví.
 
V závažných případech (slovy zákona „je-li pro to důležitý důvod“) může přehlasovaný vlastník jednotky nebo i společenství vlastníků, pokud je vlastníkem jednotky, navrhnout soudu, aby o záležitosti rozhodl. V rámci tohoto návrhu také může soudu navrhnout, aby dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
 
Na podání návrhu k soudu má přehlasovaný vlastník lhůtu tří měsíců ode dne, kdy se vlastník o rozhodnutí dozvěděl nebo dozvědět mohl. Po uplynutí této lhůty jeho právo zaniká.
 
Co se bude rozumět důležitým důvodem, bude záležet na konkrétním posouzení soudu. Dle mého názoru půjde zejména o zásadní změny týkající se domu (např. rozhodnutí o modernizaci a rekonstrukci domu apod.).

Hlasování per rollam

NOZ nově zavádí i možnost přijmout usnesení SVJ tzv. „mimo zasedání“, neboli per rollam.
 
Zákon to připouští ve dvou případech:

• kdy svolané shromáždění není způsobilé usnášet se,

• v případech, kdy to připouští stanovy.

 
To může znamenat v řadě případů zjednodušení procesu přijímání některých rozhodnutí. Proces přijímání rozhodnutí mimo zasedání probíhá tak, že statutární orgán navrhne písemně všem vlastníkům jednotek, aby rozhodli o určitých záležitostech mimo zasedání.
 
Návrh musí obsahovat alespoň návrh usnesení, podklady potřebné pro jeho posouzení (nebo údaj, kde jsou uveřejněny) a údaj o lhůtě, ve které se má vlastník jednotky vyjádřit. Tato lhůta nesmí být kratší než 15 dnů, přičemž stanovy mohou určovat delší lhůtu.
 
K platnosti hlasování se pak vyžaduje vyjádření vlastníka jednotky s uvedením dne, měsíce a roku, kdy bylo učiněno, podepsané vlastní rukou na listině obsahující plné znění návrhu rozhodnutí. K přijetí rozhodnutí postačí, aby bylo přijato většinou hlasů všech vlastníků jednotek. Stanovy přitom mohou vyžadovat vyšší počet hlasů.

Podrobná úprava práv a povinností vlastníků

Zákon nově podrobněji upravuje i práva a povinnosti vlastníka jednotky. Vlastník jednotky má především právo svobodně spravovat, výlučně užívat a uvnitř stavebně upravovat svůj byt, jakož i užívat společné části. Nesmí nicméně ztížit jinému vlastníkovi výkon stejných práv a nesmí ani ohrozit, změnit nebo poškodit společné části.
 
Zákon stanoví poměrně značné oznamovací povinnosti vlastníků jednotek. Kdo nabude jednotku do svého vlastnictví, je povinen oznámit osobě odpovědné za správu domu nabytí vlastnictví, včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost.
 
Totéž platí pro změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm po dobu, která činí v souhrnu nejméně tři měsíce v jednom kalendářním roce. Vlastník je také povinen oznámit, že přenechal byt k užívání jiné osobě (např. jej dal do nájmu). V takovém případě je povinen současně oznámit i jméno a adresu osoby, které byt přenechal do užívání.
 
Zákon dále stanoví právo vlastníků na určité informace od osoby odpovědné za správu domu. Každý vlastník má například právo dozvědět se jméno a adresu kteréhokoliv vlastníka jednotky nebo nájemce v domě. Tuto informaci musí vlastníkovi sdělit na jeho žádost osoba, která je odpovědná za správu domu.
 
Nájemce jednotky právo na sdělení těchto údajů nemá. Může se však obrátit na vlastníka jednotky, která je mu pronajata, a ten může údaje pro tohoto nájemce zjistit. Z toho dle mého názoru mimo jiné vyplývá, že SVJ musí vést seznam vlastníků jednotek a nájemců jednotek, aby mohl informační povinnost plnit.
 
Každý vlastník jednotky má také právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. Vlastník má právo nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy a také do účetních knih a dokladů.
 
Pro úplnost je třeba dodat, že osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je SVJ. Pokud SVJ nevzniklo, pak je osobou odpovědnou za správu domu správce.

Výlučné užívání sklepa či balkónu

Příspěvky na správu domu a pozemku budou vlastníci platit, pokud si nestanoví ve stanovách jinak, i nadále podle výše jejich podílu na společných částech.
 
Nově ale zákon stanoví, že pokud některá ze společných částí slouží jen některému vlastníkovi jednotky k výlučnému užívání (půjde např. o sklepní kóji, balkón, lodžii, garážové stání apod.), pak se výše příspěvku stanoví i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části.
 
To znamená, že pro účely stanovení výše poplatku na správu se může poplatek navýšit právě pro ty vlastníky, kteří výlučně užívají určité společné části.

Určení podílů na společných částech

Zákon umožňuje, aby podíly na společných částech byly určeny i jinak, než podle velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě. Vlastník domu tedy může určit podíly v zásadě podle vlastní úvahy, ovšem musí přihlédnout k povaze, rozměrům a umístění bytu, a tedy i jeho hodnotě, případně může určit, že podíly na společných částech jsou stejné.
 
V případě, že vlastník podíly neurčí jinak, platí ze zákona, že jsou stanoveny poměrem velikosti podlahové plochy bytu k celkové podlahové ploše všech bytů v domě.
 
Další novinkou týkající se SVJ je, že členem kteréhokoli voleného orgánu nemusí být pouze vlastníci jednotek. Způsobilý být členem orgánu (např. výboru) je ten, kdo je plně svéprávný a bezúhonný dle zákona o živnostenském podnikání. Vlastnictví jednotky podmínkou není.

Povinnost změnit stanovy

NOZ vyžaduje, aby každé SVJ přizpůsobilo své stanovy novým předpisům do tří let ode dne nabytí účinností NOZ, tj. do 1. 1. 2017. Pokud by ale některé ustanovení stanov odporovalo novému zákonu, pozbyde dnem 1. 1. 2014 závaznosti.
 
Změnu stanov doporučuji realizovat na nejbližším shromáždění, neboť NOZ zavádí do života SVJ řadu novinek, které bude možné využít pouze za předpokladu, že budou upraveny ve stanovách (např. hlasování mimo zasedání).