Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Předkupní právo v novém občanském zákoníku


JUDr. Vladimíra Knoblochová
4. 3. 2015
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Předkupní právo je v praxi poměrně často využívané.

Foto: Fotolia

 

Předkupní právo je v praxi poměrně často využívané. Vzhledem k tomu, že se jeho úprava v novém občanském zákoníku od té dosavadní poměrně zásadně liší, budeme se jím v tomto článku podrobněji zabývat.


 
Předkupní právo je možné definovat jako smluvně či zákonem založený vztah mezi konkrétní osobou jako oprávněným (tuto osobu zákon označuje jako předkupníka) na straně jedné a vlastníkem určité věci (dlužníkem) na straně druhé, kdy předkupník má právo za stanovených podmínek věc přednostně nabýt před dalšími zájemci o koupi (koupěchtivými).
 
Strany, které sjednávají předkupní právo, se tedy označují následovně:
  • osoba, v jejíž prospěch se předkupní právo zřizuje, se označuje jako předkupník,

  • vlastník věci, k níž se zřizuje předkupní právo, se označuje jako dlužník nebo také jako prodávající,

  • třetí osoba, které by chtěl dlužník věc prodat, se označuje jako koupěchtivý.
 
Předkupní právo rozlišujeme podle jeho účinků vůči třetím osobám na předkupní právo obligační a předkupní právo s účinky věcného práva. Podle způsobu vzniku pak rozlišujeme předkupní právo smluvní (vzniká smlouvou) a předkupní právo zákonné (vzniká na základě zákona).

Obligační předkupní právo

Obligační předkupní právo je takové, které působí zásadně pouze mezi účastníky smlouvy o předkupním právu (tj. nezavazuje jejich právní nástupce). To znamená, že povinnost nabídnout věc předkupníkovi ke koupi má pouze osoba, která se k tomu zavázala (dlužník) a pokud dlužník předkupní právo poruší a věc převede na třetí osobu, aniž by ji nabídnul předkupníkovi ke koupi, předkupní právo tím zanikne.
 
To samozřejmě platí i v případě, že dlužník věc nabídne předkupníkovi ke koupi a ten předkupní právo nevyužije nebo v případě, že dlužník věc zcizí jiným způsobem, než pro který bylo sjednáno předkupní právo (např. předkupní právo bylo sjednáno pouze pro případ koupě a dlužník věc daruje).
 
Nový vlastník věci již nemá povinnost věc nabídnout předkupníkovi ke koupi, bude-li ji prodávat. Strany si ale mohou ujednat, že výhrada předkupního práva zavazuje dědice, případně že předkupní právo lze zcizit.

Příklad 1

Pan Koblížek si ujednal s panem Vopičkou předkupní právo k jeho pozemku, a to jako právo obligační, které nebylo zapsáno do katastru nemovitostí. Současně si ujednali, že předkupní právo přechází i na dědice pana Koblížka.
 
Pan Koblížek zemřel a jeho právním nástupcem se stal jeho syn. Syn pana Koblížka tedy má i nadále vůči panu Vopičkovi předkupní právo k jeho pozemku, a to v rozsahu, v jakém jej měl pan Koblížek. Pokud by si ale smluvní strany přechod na dědice nesjednaly, pak by smrtí pana Koblížka předkupní právo zaniklo.

Předkupní právo jako právo věcné

Předkupní právo věcné naopak zavazuje nejen prvního povinného, ale po dobu existence předkupního práva i všechny jeho právní nástupce, tedy vlastníky věci zatížené předkupním právem.

Příklad 2

Pan Koblížek si ujednal s panem Vopičkou předkupní právo k jeho pozemku, a to jako právo věcné, které bylo zapsáno do katastru nemovitostí. Pan Koblížek se rozhodl, že pozemek prodá a tak jej přednostně nabídnul panu Vopičkovi ke koupi. Pan Vopička ale v současné době neměl peníze, a tak předkupní právo nevyužil.
 
Pan Koblížek prodal pozemek panu Novákovi. Pan Novák má povinnost, až bude pozemek prodávat, jej opět přednostně nabídnout ke koupi panu Vopičkovi.

Smluvní předkupní právo

Předkupní právo se sjednává smlouvou, a to zpravidla v kupní smlouvě jako tzv. vedlejší ujednání, nebo může být uzavřena i samostatně smlouva o předkupním právu. Zákon nevyžaduje obecně pro ujednání předkupního práva písemnou formu.
 
Písemná forma bude nezbytná v případě, že se předkupní právo zřizuje jako věcné právo k nemovité věci (viz § 560 nového občanského zákoníku, dále jen „NOZ“). Předkupník nabývá předkupní právo k nemovité věci jako právo věcné až jeho zápisem do katastru nemovitostí.
 
Předkupní právo se zpravidla sjednává pro případ, kdy bude chtít dlužník věc prodat. Zákon ale umožňuje sjednat předkupní právo i pro případ jiných způsobů zcizení (např. pro případ darování či vkladu do základního kapitálu obchodní společnosti).

Zákonné předkupní právo

V některých případech zákon přímo zakládá zákonné předkupní právo, aniž by bylo potřeba smluvního ujednání. Jedním z případů zákonného předkupního práva je první převod bytové jednotky, která vznikla rozdělením práva k domu na vlastnické právo k jednotkám. V takovém případě má nájemce bytu předkupní právo k jednotce při jejím prvním převodu (viz § 1187 NOZ).

Kdy vzniká povinnost nabídnout věc ke koupi

Povinnost dlužníka nabídnout věc předkupníkovi ke koupi vzniká až v okamžiku, kdy se předkupník rozhodne ji prodat třetí osobě (koupěchtivému) a uzavře s koupěchtivým smlouvu. Před tím, než se dlužník rozhodne věc prodat, nemá předkupník žádné právo, ani žádné právní prostředky požadovat po dlužníkovi, aby mu věc nabídnul ke koupi.
 
Předkupní právo nijak neomezuje dlužníka v nakládání s věcí, s výjimkou případů, kdy bude chtít věc prodat či jiným způsobem zcizit (bylo-li to ujednáno). Dlužník tedy může věc užívat, brát z ní plody a užitky, může věc zatížit zástavním právem či věcným břemenem (ledaže by si strany obligačně sjednaly, že takto dlužník s věcí nakládat nesmí). Dlužník může věc zatíženou předkupním právem i zničit.
 
V případě, že se dlužník rozhodne věc prodat, je povinen učinit nabídku předkupníkovi. Nabídka je učiněna ohlášením všech podmínek, tedy zejména je povinen oznámit předkupníkovi obsah smlouvy, kterou uzavřel s koupěchtivým, a předkupník je oprávněn věc za stejných podmínek od prodávajícího koupit.
 
V praxi bude pro předkupníka zpravidla nejpodstatnější výše kupní ceny, kterou musí prodávajícímu zaplatit ve sjednaných nebo zákonem stanovených lhůtách. V případě, že jde o nabídku ke koupi nemovité věci, je nutné, aby byla učiněna písemně. V ostatních případech zákon písemnou formu nevyžaduje, ale rozhodně ji mohu jen doporučit.
 
Pokud předkupník nabídku akceptuje, uskuteční se koupě mezi prodávajícím a předkupníkem v zásadě za stejných podmínek, jaké prodávající dohodl s koupěchtivým. Předkupník je povinen zaplatit prodávajícímu kupní cenu ve lhůtě, kterou si s prodávajícím sjednal, a pokud si žádnou lhůtu nesjednali, pak ve lhůtě do osmi dnů po nabídce u věci movité a do tří měsíců po nabídce u nemovité věci.
 
V případě, že předkupník v uvedené lhůtě kupní cenu nezaplatí, předkupní právo zaniká a již se nemůže domáhat uskutečnění koupě.

Příklad 3

Pan Koblížek si ujednal s panem Vopičkou obligační předkupní právo k osobnímu automobilu. Pan Koblížek se rozhodl, že auto prodá panu Novákovi, který mu za auto nabídnul kupní cenu ve výši 255.000 Kč. Pan Koblížek informoval pana Nováka o existenci předkupního práva a uzavřel s panem Novákem smlouvu s odkládací podmínkou, kdy smlouva nabude účinnosti v okamžiku, kdy pan Vopička nevyužije předkupního práva či se ho vzdá.
 
Po uzavření smlouvy zaslal panu Vopičkovi nabídku na koupi auta za 255.000 Kč a uvedl, že pokud má o automobil zájem, ať uhradí kupní cenu do 15 dnů (jde o lhůtu, kterou si sjednali) od doručení nabídky na účet, který v nabídce uvedl. Pan Vopička neměl čas se nabídkou zabývat a ozval se panu Koblížkovi až po třech týdnech s tím, že svého předkupního práva využívá.
 
Vzhledem k tomu, že neuhradil kupní cenu za automobil do 15 dnů po doručení nabídky, jeho předkupní právo uplynutím uvedené lhůty zaniklo a tím nabyla účinnosti smlouva s panem Novákem. Pan Vopička se již nemůže domáhat svého předkupního práva vůči panu Koblížkovi.
 
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

F. M.
3. 6. 2019 14:19:55
Dobrý den, chci se zeptat kdy zaniká předkupní smlouva na dům či byt. Jestli zaniká časem nebo ne jelikož ohledně toho mám teď problémy s hypotékou. Díky.
Hlášení závadného obsahu

Ivana
29. 1. 2018 17:45:43
Cílem novely s předkupním právem při prodeji nemovitostí je scelování pozemků, což má v našem případě opačný účinek, protože když jsme se konečně všichni spolumajitelé dohodli na prodeji pozemku, začal platit tento zákon, což by se dalo řešit vzdáním se předkupního práva, jenže 3% z pozemku vlastnil náš příbuzný, jehož pozůstalost se řeší již 8 let a nevíme, kdy bude pozůstalostní řízení, vzhledem k liknavosti soudu ukončeno. Takže 13 osob chce prodat, ale ten 14.nežije, takže se nemůže vzdát předkupního práva. Jak postupovat v takovém případě? Soud se může táhnout ještě 10 let i více.
Hlášení závadného obsahu

Martin G.
11. 1. 2018 14:47:16
Dobrý den mám prosbu pokud tchyně dostala pozemek od své matky darem, kdy na pozemku je věcne břemeno ve formě předkupního práva specifikované pro sourozence tchyně, je možné onen pozemek darovat své dceři bez toho aniž by byl pozemek nějak omezován od sourozenců? Děkuji za ochotu poradit Martin G.
Hlášení závadného obsahu

Hovorková Ivona
16. 10. 2017 14:30:30
U chalupy mám od obce pronajatý kus pozemku.Soused prý má u obce předkupní právo na x pozemků..Mám se obávat,že mohu o svůj pronajatý pozemek přijít? Jak postupovat dále?
Hlášení závadného obsahu

božena kroupová
13. 8. 2017 10:19:38
Dobrý den, mám následující problém.Vlastníme ideální polovinu domu,který stojí na cizím pozemku.Obávám se majitel pozemku a druhé ideální poloviny bude chtít prodat. Domnívám se,že máme předkupní právo,ale protože jsem přesvědčená,že nasadí nekřestanskou cenu,nebude v našich silách toto zaplatit a tedy koupit. Mohu předkupní právo odmítnout a co se potom stane ? Může nás vlastník pozemku vyhodit - nebo jaké to může mít následky . Nechci o část naší budovy přijít. Děkuji BK
Hlášení závadného obsahu

Josef
28. 4. 2017 10:31:43
Mám nájemní smlouvu na byt, mohu uzavřít s vlastníkem smlouvu o předkupním právu na tento byt?
Hlášení závadného obsahu

nebeska10
2. 11. 2016 22:42:35
Dobrý den, rada města doporučuje schválit zastupitelstvu přenechání předkupního práva ke dvěma pozemkům (dříve orná půda, dnes zasíťované stavební parcely).Předkupní právo bylo sjednané roku 2001 (prý za cenu 750kč/m2-bylo psáno v důvodové zprávě).postoupení předkupních práv se bude projednávat teď v pondělí 7.11.16. Až se město rozhodne pozemek prodat, může ho prodat za těch 750kč/m2, když se jinak pozemky zasítované pohybují okolo 1250kč/m2? Proč se asi nynější vlastník předkupního práva tohoto práva vzdává? Když to zastupitelstvo odhlasuje, není to nehospodárnost obce? Děkuji moc za informaci. Novotná PS: žádala jsem o kopii smlouvy z roku 2001, ale nebyla mi dána-bez udání důvodu. Poslala jsem písemně žádost o informaci, ale vyřízení trvá 15dní.
Hlášení závadného obsahu

Zd.bartosová
9. 10. 2016 12:20:18
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat jak je to s předkupním právem u pozemku. Otec v roce 2002 koupil od pozemkového fondu 1ha pozemek, který několik let sloužil jako pole. Již několik let tento pozemek není využíván k zemědělství je pouze udržován (tráva, kamení, atd.). Uvažujeme s přítelem, že by jsme na tomto pzemku chtěli do budoucna stavět. Mohu se zeptat zda je problém v tom, že by otec daroval dceři tento pozemek když ve smlouvě je předkupní právo státu? Předem děkuji za odpověď
Hlášení závadného obsahu

Skořepová
16. 7. 2016 17:43:36
Dobrý den chtěla jsem se zeptat jak ošetřit smlouvu,známý mi nabízí bydlení v nově koupené nemovitosti,existuje nějaká smlouva, že v případě, když nemá sourozence,zda máme nějaké předkupní právo, když má vzdálené bratrance v případě jeho smrti nebo aspon zůstat dále v pronájmu
Hlášení závadného obsahu

sheila4
27. 6. 2016 15:01:10
Dobrý den, jsem vlastníkem bytu, na které má předkupní právo zapsané na KN soused. Rozhodla jsem se byt prodat přes realitní kancelář. Jakým způsobem a kdy musím byt nabídnout předkupníkovi? Je možné, aby se předkupník svého práva vzdal ještě před nabídnutím bytu třetí osobě? Jakým způsobem mám předkupníka vyzvat k uplatnění? Děkuji za rady.
Hlášení závadného obsahu

Miloslav Jurásek
22. 6. 2016 16:18:57
Majitel pozemku kolem naší chaty zemřel a pozemky zdědil jeho synovec.Tento pozemek máme pronajatý již cca 30 lét.Nový majitel však tento pozemek ještě prodat nechce a mně zajímá,jaký máme nárok na předkupní právo a co proto udělat? Děkuji Milan
Hlášení závadného obsahu

Alča
13. 5. 2016 20:31:52
Dobrý den,mám dotaz manžel v rámci dědického řízení dostal pozemek,kde je předkupní právo obce,nikde není uvedeno zda dědictvím toto břemeno zaniká,musíme obci nabídnout za cenu co otec manžela koupil nebo můžeme nabídnout za cenu zoohledněnou trhem popř.tím co se na pozemku již udělalo.Předem moc děkuji Likešová
Hlášení závadného obsahu

ALČA
13. 5. 2016 20:25:04
předkupní právo
Hlášení závadného obsahu

Michaela Sobotková
STORMWAREAutor článků
21. 4. 2016 14:41:02
Martin: Dobrý den, bohužel tento vzor smlouvy na Portálu POHODA ke stažení nemáme.
Hlášení závadného obsahu

Martin
21. 4. 2016 13:10:24
Dobrý den,

je někde ke stažení vzor smlouvy o zřízení Předkupního práva, které se zřizuje jako věcné právo nemovité věci? (Tj. zapsáním do Katastru nemovitostí).

Děkuji.
Hlášení závadného obsahu

pacemaker
25. 2. 2016 21:21:29
Skutečně je ve smlouvě uvedeno, že jste povinni nabídnout obci pozemek za stejnou cenu, za kterou jste ho koupili? Věcné předkupní právo spíše předpokládá, že věc nabídnete obci za tu cenu, za kterou ji nabídnete jiné osobě. Obec potom může pozemek koupit od Vás za podmínek, které jste si dohodl s budoucím kupujícím, nebo to odmítnout a potom jí předkupní právo zůstane zachované a může ho využít až budoucí kupující to bude zase prodávat.
Hlášení závadného obsahu

Horčičková M.
24. 2. 2016 14:31:00
Před 4 roky jsme koupili od obce stavební pozemek, který jsme zhodnotili (oplocení,vodovodní přípojka, elektro přípojka). V současné době z důvodu finanční tísně chceme pozemek prodat. Obec má podle kupní smlouvy předkupní právo s věcným účinkem, podle kterého jsme povinni nabídnout jí pozemek za stejnoucenu, za jakou jsme ho koupili. Dotaz zní: 1 můžeme požadovat cenu za zhodnocení pozemku? 2. ceny pozemků se v dané lokalitě i z rozhodnutí obce zdvojnásobily. Máme nárok požadovat od obce cenu za jakou bychom pozemek mohli prodat koupěchtivému, tj. za dvojnásobek původní kupní ceny navýšený o zhodnocení pozemku (oplocení, elektro a vodovodní přípojka)?
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Firmy v Pohodě
 
ADMINNET s.r.o.
Správci počítačových sítí
www.adminnet.cz

Valašská účtárna
Spolehlivá účetní kancelář
www.valasska-uctarna.cz

Daňový kalendář

26. 8. 2019 Souhrnné hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Kontrolní hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Přiznání DPH (za červenec 2019)
2. 9. 2019 Daň z nemovitých věcí (1.splátka - popl. provozující zeměd. výrobu a chov ryb s daní vyšší než 5000 Kč)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,79 Kč
-0,010 Kč
23,26 Kč
0,030 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 22.08.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru