Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Práva a povinnosti pronajímatele bytu


JUDr. Vladimíra Knoblochová
6. 4. 2016
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Základní povinností pronajímatele je přenechat pronajímaný byt do užívání nájemci a členům jeho domácnosti, a to za účelem zajištění jejich bytových potřeb.

Foto: Fotolia

 

Nájemní smlouva je jednou z nejčastěji uzavíraných smluv v praxi, a to zejména pokud jde o nájem bytu. V tomto článku se podrobněji zaměříme na to, jaká práva a povinnosti má při pronajímání bytu pronajímatel.


 
Úvodem pouze připomeneme, že úprava nájmu je obsažena v § 2201 a násl. občanského zákoníku (dále jen „NOZ“), přičemž v § 2235 a násl. NOZ jsou obsažena zvláštní ustanovení o nájmu bytu a nájmu domu.
 
Dalšími důležitými právními předpisy, které se uplatňují v nájemních vztazích, jsou:
  • zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty,
  • nařízení vlády č. 453/2013 Sb., o stanovení podrobností a postupu pro zjištění srovnatelného nájemného obvyklého v daném místě (dále jen „nařízení vlády o nájemném“), a
  • nařízení vlády č. 308/2015 Sb., o vymezení pojmů běžná údržba a drobné opravy související s užíváním bytu (dále jen „nařízení vlády o údržbě“). 
Níže si uvedeme výčet základních povinností pronajímatele vůči nájemci při pronájmu bytu.

1. Přenechání bytu do užívání

Základní povinností pronajímatele je přenechat pronajímaný byt do užívání nájemci a členům jeho domácnosti, a to za účelem zajištění jejich bytových potřeb. Byt musí být způsobilý k nastěhování a obývání. Za způsobilý k nastěhování a obývání se považuje takový byt, který odpovídá podmínkám sjednaným v nájemní smlouvě.
 
V případě, že by se strany na zvláštních podmínkách nedohodly, pak se za způsobilý považuje k nastěhování zejména takový byt, který je čistý, v dobrém stavu (resp. ve stavu, který je obvykle za dobrý považován) a je-li zajištěno poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících.

2. Poskytování nezbytných služeb spojených s užíváním bytu

Jak již bylo naznačeno výše, pronajímatel je povinen zajistit poskytování nezbytných plnění spojených s užíváním bytu nebo s ním souvisejících. Které služby jsou nezbytné, uvádí § 2247 odst. 2 NOZ, a patří mezi ně:
  • dodávky vody,
  • odvoz a odvádění odpadních vod včetně čištění jímek,
  • dodávky tepla,
  • odvoz komunálního odpadu,
  • osvětlení a úklid společných částí domu,
  • zajištění příjmu rozhlasového a televizního vysílání,
  • provoz a čištění komínů,
  • popřípadě provoz výtahu.
Rozsah služeb, které jsou nezbytné pro užívání bytu, bude nicméně záležet na kategorii bytu, v jakém domě se byt nachází, a na jeho individuálních vlastnostech (např. u kategorie luxusních bytů mohou být považovány za nezbytné jiné služby než u bytů sociálních). Další nezbytné služby si samozřejmě mohou strany ujednat v nájemní smlouvě.

3. Povinnost provést řádné vyúčtování a umožnit nájemci do vyúčtování nahlédnout

Způsob rozúčtování cen a úhrady služeb je upraven v zákoně č. 67/2013 Sb. Tento zákon se vztahuje pouze na vyúčtování služeb, které poskytuje nájemci v případě nájmu bytu pronajímatel (tj. nevztahuje se na ty služby, které si nájemce zajišťuje samostatně, např. dodávky elektrické energie).
 
Termín pro vyúčtování upravuje § 7 zákona č. 67/2013 Sb., podle kterého je pronajímatel povinen vyúčtovat skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí nájemci do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. Zúčtovací období je nejvýše dvanáctiměsíční (zpravidla kalendářní rok) a počátek jeho běhu určuje pronajímatel, přičemž pro každou službu může být zúčtovací období určeno rozdílně.
 
Pronajímatel musí ve vyúčtování uvést skutečnou výši nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi, včetně uvedení celkové výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla zřejmá a kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování.
 
Finanční vyrovnání (tedy úhrada přeplatku či nedoplatku) musí být provedeno v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě čtyř měsíců ode dne doručení vyúčtování nájemci (pozor, ustanovení § 2252 NOZ stanoví lhůtu odlišně, nicméně uplatní se podle našeho názoru zvláštní úprava obsažená v zákoně č. 67/2013 Sb., který je zákonem zvláštním).
 
V souvislosti s vyúčtováním dává zákon nájemci právo kontroly. Pokud o to nájemce písemně požádá, je pronajímatel povinen nejpozději do pěti měsíců po skončení zúčtovacího období doložit náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů.
 
Nájemce musí případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předložit pronajímateli neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení potřebných dokladů. Jiné lhůty opět stanoví § 2252 NOZ, podle kterého platí, že požádá-li o to nájemce, umožní mu pronajímatel zpravidla nejpozději do čtyř měsíců po skončení zúčtovacího období nahlédnout do vyúčtování nákladů na poskytnuté služby za minulý kalendářní rok a pořídit si z nich výpis, opisy či kopie.

4. Umožnit nájemci v bytě pracovat nebo podnikat, chovat zvíře

Podle § 2255 odst. 2 NOZ je nájemce oprávněn v bytě pracovat nebo v něm podnikat, pokud to nezpůsobí zvýšené zatížení pro byt nebo dům (tj. nájemce podnikáním v bytě nesmí zatěžovat ostatní nájemce nad míru přiměřenou poměrům) a byt samozřejmě musí sloužit primárně bytovým potřebám. Pronajímatel je povinen nájemci takové užívání bytu umožnit.
 
Další povinností pronajímatele je umožnit nájemci v bytě chovat zvíře v případě, že jeho chov nezpůsobí pronajímateli nebo ostatním obyvatelům domu obtíže nepřiměřené poměrům v domě.
 
Je poměrně časté, že pronajímatelé v nájemní smlouvě zakazují chov jakéhokoliv zvířete (zejména psa či kočky), což zejména v případě koček nebo menších pejsků zpravidla nebude oprávněné. Jiná situace by byla, pokud by chtěl nájemce v bytě chovat např. hospodářská zvířata. Vždy bude ale nutné zvážit, zda chov daného zvířete může způsobit nepřiměřené obtíže.
 
Nájemce samozřejmě za zvíře odpovídá a musí dodržovat potřebná pravidla pro chov zvířete, případně uhradit zvýšené náklady na údržbu společných částí domu apod.

5. Udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání, udržovat v domě pořádek

Pronajímatel je povinen po celou dobu trvání nájmu udržovat byt a dům ve stavu způsobilém k užívání. To neznamená, že pronajímatel musí provádět a hradit běžnou údržbu bytu a drobné opravy v bytě. Pokud se strany nedohodnou jinak, platí, že tyto činnosti jdou k tíži nájemce.
 
Co se považuje za běžnou údržbu a drobné opravy, je s účinností od 1. 1. 2016 vymezeno v nařízení vlády o údržbě. Běžnou údržbou bytu se rozumí zejména udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení bytu, které se provádí obvykle při užívání bytu. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně podlahových krytin, obkladů stěn a čištění zanesených odpadů až ke svislým rozvodům apod.
 
V ostatních případech je povinen případné vady bytu odstraňovat pronajímatel, přičemž nájemce má povinnost případné poškození nebo vadu, kterou je třeba odstranit, pronajímateli neprodleně oznámit.
 
V případě, že by pronajímatel poškození nebo vadu bez zbytečného odkladu neodstranil, může vadu odstranit sám nájemce a žádat po pronajímateli náhradu odůvodněných nákladů, případně slevu z nájemného (ledaže poškození nebo vada nejsou podstatné). Sankcí pro nájemce v případě, že vadu pronajímateli neoznámí včas, je, že nemá právo na náhradu nákladů ani na slevu z nájemného (viz § 2265 odst. 3 NOZ).

6. Další povinnosti pronajímatele

Mezi další povinnosti pronajímatele patří zejména:
  • provádět úpravy a opravy bytu nebo domu za podmínek uvedených v § 2259 NOZ pouze se souhlasem nájemce,
  • umožnit nájemci přijímat ve své domácnosti kohokoliv (ledaže byla sjednána výhrada souhlasu pronajímatele s přijetím nového člena domácnosti a pokud počet osob v domácnosti není nepřiměřený velikosti bytu) – viz § 2272 NOZ. V této souvislosti uvádíme, že právo pronajímatele vyhradit si souhlas s přijetím nového člena do nájemcovy domácnosti neplatí pro osoby blízké nájemci,
  • umožnit nájemci dát část bytu do podnájmu i bez jeho souhlasu, pokud nájemce v bytě trvale bydlí (viz § 2275 odst. 1 NOZ).

Související článek:
Běžná údržba a drobné opravy v pronajatém bytě

Související vzory smluv:
Smlouva o nájmu bytu 2016
Smlouva o nájmu prostoru sloužícího podnikání 2016
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Michaela
2. 6. 2019 11:02:29
Dobrý den mám dotaz v nájemní smlouvě mám napsáno služby spojené s užíváním bytu. 6000.myslite že mám nárok na nějaký detailní rozpis služeb ohledně této částky.
Hlášení závadného obsahu

Ivana
7. 4. 2019 10:18:28
mam dotaz zda po mem odchodu muze zustat v byte u majitele dcera která je hlasena u me jiz 30let ale není v dekretu na byt je invalidni a nemela by ka jit.dekuji.
Hlášení závadného obsahu

Denisa
4. 3. 2019 21:25:25
Dobrý den, bydlíme v RD který je rozdělený na byty. Může pronajímatel mít jeden plynoměr elektroměr a vodoměr pro dva byty? A spotřebu dvouch bytu (nájemců ve dvouch bytech kteří se neznají) počítat napůl? Děkuji za odpověď
Hlášení závadného obsahu

Ivo Dragoun
7. 1. 2019 14:21:13
Vždy když více prší a zejména při odtávání sněhu se udělá v rohu na stropě mokrá mapa, bubliny v omítce a v několika místech i ze stropu kape takže musím podstavovat kyblíky.Majitel mi řekl,že v tomto počasí na střechu nikoho nedostane,vypadá to až na jaro.Jak ho mám donutit k nápravě?
Hlášení závadného obsahu

Kolackova
20. 8. 2018 11:35:40
Dobrý den, dcera bydlí v bytě od obce. Na domě je sršní
hnízdo. Má dvě malé děti a sršně jí lítají do bytu.
Kdo má povinnost odstranit hnízdo. Děkuji za odpověď.
Hlášení závadného obsahu

Petra squash
18. 6. 2018 17:34:57
Dobrý den,máme v nájmu část rodinného domu a v námi pronajaté části se v dřevěném přístřešku na vchodem objevilo vaší hnízdo.Kdo je povinen toto vodí hnízdo zlikvidovat?Samozřejmě že samotný postřik nestačí,vosy se budou po čase vracet.Dekuji za odpověď
Hlášení závadného obsahu

Jindra Smočkova
9. 4. 2018 14:12:47
Dobrý den,mam dotaz,bydlim v pronajatem byte,byt me byl vyloupen,vchodove dvere byly rozbity.Kdo zaplati za koupi novych dveri?Vchodove dvere od domu nebyly zabezpeceny-bezpecnostni kod i kamery byly v tu dobe nefunkci.Dekuji
Hlášení závadného obsahu

IVETA
5. 1. 2018 21:57:47
mám dotaz zda jsem jako nájemníci povinni v připdě ucpaného odpadu mimo byt hradit náklady na fekální vůz pronajímateli který musel na zprovoznění odpadu objednat,
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Firmy v Pohodě
 
DANĚ, ÚČETNICTVÍ, MZDY
Účetní firma s komplexními službami - Břeclav
www.filipkova.cz

Martin Daňhel
Revize, poradenství a školení v oboru elektro
mad-el.webnode.cz

Daňový kalendář

26. 8. 2019 Souhrnné hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Kontrolní hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Přiznání DPH (za červenec 2019)
2. 9. 2019 Daň z nemovitých věcí (1.splátka - popl. provozující zeměd. výrobu a chov ryb s daní vyšší než 5000 Kč)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,80 Kč
0,000 Kč
23,23 Kč
-0,058 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 21.08.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru