Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Převod nemovitosti mezi partnery


Ing. Filip Sinecký
16. 7. 2014
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Mezi příbuznými se daňově vyplatí nemovitost darovat ještě za života.

Foto: Fotolia

 

Jaký způsob převodu nemovitosti je z daňového hlediska mezi partnery nejvýhodnější? V článku se zaměříme na darování, dědictví, prodej i vklad nemovitosti do obchodní korporace. Porovnávejte s námi.


 
Při převodu nemovitosti, ať už se jedná o prodej, darování, vklad, nebo třeba dědictví, se musí brát v potaz nejen právní stránka věci, tj. jak co nejlépe ošetřit danou transakci smluvně a ohlídat regulérní převod vlastnictví v centrální evidenci katastrálních úřadů, ale také zdanění, které u takto velkého investičního majetku bývá nemalé.
 
V následujícím textu nebudeme rozebírat ani právní stránku věci, ani tu úřední (tj. zápisy v katastru nemovitostí), neboť by tato dvě témata byla sama o sobě na samostatný rozbor. Zaměříme se na zdanění převodu nemovitosti a určité možnosti, jak aplikovat současnou daňovou legislativu i na méně častou, ale zato finančně významnou životní situaci, jako je právě převod nemovitého majetku.
 
Uveďme si modelový příklad. Dva partneři spolu sdílí byt, který patří jednomu z nich. Řekněme, že se pro ilustraci jmenují Romeo a Julie. Tato jména nejsou vybrána náhodou, protože se nám na tento příklad hodí i prakticky. Jak víme, rodiny těchto dvou lidí se nemají rády. Byt patří výhradně Romeovi a chce, aby jeho milovaná Julie byla zabezpečena i pro případ, že by se jemu něco stalo a byt nespadl do klína jeho rodině. Prozatím, ale to se dále v popisu změní, nebudeme zohledňovat, zda jsou příbuzní (manželé), nebo ještě nikoliv.
 
Protože se bavíme o dnešní době, tj. roku 2014 a ne o konci 16. století, kdy toto drama vznikalo, Romeo by se správně poradil se svým daňovým poradcem, jaké možnosti jsou a co má pro svůj záměr udělat, aby sice naplnil svou potřebu a touhu Julii zabezpečit, ale aby to mělo i logický rámec a nemusel přitom odvádět na daních celé své jmění, které by mu zbylo po převodu bytu Julii.
 
Romeo má v principu několik relevantních možností, jak celou transakci pojmout:

1. byt Julii daruje na základě darovací smlouvy,

2. sepíše poslední vůli, nebo dědickou smlouvu, aby v případě jeho smrti byt Julie zdědila,

3. Romeo současně vlastní obchodní korporaci (např. s.r.o.), takže by mohl na Julii převést část podílu, nebo i celou korporaci a vložit či prodat do ní danou nemovitost,

4. Julie může byt od Romea koupit.
 
Jen pro upřesnění, od roku 2014 jsou příjmy, které dříve podléhaly dani dědické a darovací, převedeny do zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů („ZDP“) a příjmy z převodu nemovitostí do zákona č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí.

Darovací smlouva

Dle § 10 odst. 3 písm. d) bod 2. ZDP jsou od daně z příjmů osvobozeny bezúplatné příjmy od osoby, se kterou poplatník žil nejméně po dobu jednoho roku před získáním bezúplatného příjmu ve společně hospodařící domácnosti a z tohoto důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou. Pokud by tuto podmínku splnili i Romeo s Julií, bude příjem z darování nemovitosti od daně osvobozen.
 
Pokud by se tedy jednalo o darování až v době po svatbě, kdy by byli již příbuzní v přímé linii, byl by příjem od daně z příjmů plně osvobozen. Daň z nabytí nemovitých věcí se netýká bezúplatných příjmů, a tak by tato varianta ani jednoho z nich nestála nic.
 
Naopak, daroval-li by Romeo byt Julii ještě před tím, než by se stali příbuznými (manželi), musela by Julie jakožto obdarovaná zaplatit daň z příjmů ve výši 15 % z ceny nemovitosti, kdyby nesplnili podmínky dané na začátku, tj. ustanovení § 10 ZDP.

Dědictví

V současné době je v souladu s § 4a písm. a) ZDP bezúplatný příjem z dědictví nebo odkazu plně osvobozen od daně z příjmů, a to bez ohledu na to, že by Romeo s Julií nebyli příbuzní. Podle předběžných zpráv ale současná vláda hodlá zpět zavést dědickou daň, proto toto osvobození nemusí být platné v době úmrtí Romea.
 
Pokud by byli manželé, tak by stejně jako u první varianty (darování) nemuseli platit žádné daně. Příjem z dědictví je od roku 2014 nově osvobozen ve všech případech. Pokud však Julie byt zdědí, bude muset zaplatit notářský poplatek v řádech desítek tisíc korun (v závislosti na ceně bytu).
 
Na případ, že manželi nebudou, šlo by dědictví ošetřit odkazem v závěti. Odkazovník, v našem případě Julie (nikoliv jako manželka), nebude rovněž muset platit daň z příjmů, jelikož by se jednalo opět od roku 2014 nově o osvobozený příjem ve všech případech, tedy i když dědic nespadá mezi příbuzné. Nicméně by se ani zde nevyhnula Julie notářskému poplatku jako v předešlém případě, kdy by dědila jako manželka.

Vklad do s.r.o.

Vklad do základního kapitálu podléhá dani z nabytí nemovitých věcí. Korporace je povinna odvést daň z nabyté nemovité věci ve výši 4 % ze základu daně, kterým bude nejčastěji cena určená znalcem při ocenění nepeněžitého vkladu.
 
Převodem obchodního podílu by sice Julie získala nemovitost, resp. korporaci vlastnící nemovitost, ale ta by nebyla jejím majetkem, ale majetkem s.r.o., a proto by s ní nemohla libovolně nakládat k osobnímu užití. Musela by splnit ekonomickou podstatu hospodaření korporace, a pokud by byt chtěla používat pro své soukromé účely, nebylo by to bez daňových dopadů pro ni, ani pro korporaci.
 
Asi nejjednodušším řešením by bylo, že by si byt pronajímala od korporace za tržní cenu nájmu. Takže také poněkud finančně nevýhodné.

Prodej nemovitosti

Sazba daně z nabytí nemovitých věcí je rovněž 4 % ze základu daně, kterým je vyšší hodnota při porovnání sjednané (kupní) ceny a srovnávací daňové hodnoty. Srovnávací daňová hodnota je buď částka odpovídající 75 % tzv. „směrné hodnoty“, nebo částka odpovídající 75 % zjištěné ceny (podle znaleckého posudku).
 
V případě prodeje bytu Romeo uvažuje o ceně v úrovni zlomkové hodnoty, počítá s deseti procenty z reálné ceny, což např. při ceně bytu 2,5 milionu Kč je 250.000 Kč. Protože v bytě před jeho prodejem žil Romeo 7 let, bude pro něj příjem z prodeje osvobozen. Vzhledem k tomu, že jde ale o úplatný převod nemovitosti, musí Romeo počítat s daní z nabytí nemovitých věcí ve výši 4 % a jejím poplatníkem bude právě Romeo.
 
Pokud by Romeo neměl znalecký posudek, tak by se daň odváděla buď z kupní ceny, nebo z tzv. směrné hodnoty, a to vždy z té částky, která je vyšší. Směrnou hodnotou se rozumí ocenění, které provede finanční úřad. Ten nemovitost ocenil na 2,5 milionu Kč. Protože je tato částka vyšší než kupní cena, za kterou by Romeo byt Julii chtěl prodat, bude se daň odvádět ze směrné hodnoty. Zákon v tomto případě stanoví základ daně v úrovni 75 % směrné hodnoty, čili Romeo ve výsledku odvede daň ve výši 75.000 Kč.
 
Od daně z příjmů je příjem z prodeje bytu osvobozen, pokud v něm prodávající měl bydliště nejméně po dobu dvou let bezprostředně před prodejem, nebo jej vlastnil alespoň pět let.
 
Mezi příbuznými se daňově vyplatí nemovitost darovat ještě za života. U lidí, kteří nejsou v příbuzenském vztahu, je výhodnější nemovitost zdědit odkazem v závěti. Jediné, s čím bude muset Julie jakožto dědic počítat, jsou notářské poplatky. Nejméně výhodný je prodej nemovitosti v obou případech, a to jak příbuzenském vztahu, tak i bez něj.
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Vydra
24. 3. 2019 15:22:32
Dobry den. Mam zahradu, s pritelem ziji 6 let. Chci, aby byl spoluvlastnikem zahrady. Jake kroky mam podniknout?
Hlášení závadného obsahu

belo
15. 1. 2019 12:06:22
Dobrý den, jak je to s přiznáním daně z nemovitost v případě kdy manžel daruje část nemovitosti manželce. Vím, že darovací daň se neplatí, ale daň z nemovitosti jsme dosud platili za celou nemovitost. Máme podávat dvě nová přiznání k dani z nemovitosti a daň rozdělovat? Díky za odpověď.
Hlášení závadného obsahu

motylek
8. 1. 2019 14:46:49
Dobrý den,žiji s přítelem 6rokem v mém bytě,(na který mám hypotéku.Nemá u mě trvaly pobyt.Budem dělat rekonstrukci bytu a přítel to bude financovat a já bych ráda na něj přepsala určity podíl..Jak to prosím provést?Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Martina
3. 12. 2018 0:51:50
Dobrý den, chtěla bych se zeptat. S přítelem jsme se nastěhovali do družstevního bytu, který byl v osobním vlastnictví. Každý máme půlku napsanou na sebe. Rozešli jsme se po 12 letech a řešíme, že by se byt přepsal na mě. Co je vše k tomu potřeba. Jen něco sepsat mezi sebou s ověřeným podpisem nebo i k notáři zajít. Děkuji za odpověď.
Hlášení závadného obsahu

Pavel Daněk
25. 11. 2018 20:20:05
Dobrý den žijeme s přítelkyní v domě který patří mně chtěl bych jí polovinu přepsat zatím nejsme manželi. Prosím o radu jak to provést a jak ušetřit dědictví našich děti Děkuji Daněk
Hlášení závadného obsahu

Jerry
30. 10. 2018 10:44:20
Rodice mi darovali nemovitost v dobe kdy jsem jiz byl zenaty. Nemovitost byla darovana vyhradne mne samotnemu). Jakym zpusobem lze nemovitost prevest do spolecneho vlastnictvi s manzelkou? Prosim poradte.
Hlášení závadného obsahu

Hana
3. 5. 2018 9:55:04
Zdědila jsem po rodičích domek. Manžel chce abych mu půlku dala napsat. Nebude investovat do neceho co není jeho. Prosím jak mám postupovat, abych případně darování o majetek nepřišla./v případě rozvodu/ dekuji
Hlášení závadného obsahu

jitavm
16. 4. 2018 20:42:48
Dobrý den,
žiji s přítelem již 12 let, máme spolu syna. Postavili jsme si svépomoci dům, nemáme žadnou půjčku, ale ješte nemáme zkolaudováno. Chtěla jsem se zeptat, dům je zatím psaný na přítele, ale chtěli by jsme polovinu přepsat na mě. Nevím ale kde se tato záležitost vyřizuje, co je k tomu potřeba a zda se bude platit nějaká daň nebo něco. Můžete mi prosím poradit? Děkuji moc.
Hlášení závadného obsahu

Efka
14. 4. 2018 17:39:12
Dobrý den,žiji s přítelem druhým rokem v jeho domě.On chce polovinu domu přepsat na mě.Jak to prosím provést?Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Martina
4. 9. 2017 22:50:48
Dobrý den, přítel má v osobním vlastnictví byt. Žijeme ale v bytě mých rodičů. Chceme jeho byt prodat, byt rodičů přepsat z poloviny na mě, z poloviny na něj. Mezi mnou a rodiči to plánujeme vyřešit jen darovací smlouvou. Jak postupovat dále? Mezi mnou a přítelem? Co když v době, kdy na něj napíšu polovinu svého a on mezitím bude svůj prodávat, se rozejdeme? Je nutné sepsat smlouvu nebo stačí jen ústní dohoda, popřípadě zprávy, svědci jako důkaz, kdyby chtěl po mně polovinu ceny bytu? Na čemž jsme se dohodli, že ji nebude chtít,, ale člověk nikdy neví ... Děkuji za radu.
Hlášení závadného obsahu

Matetta
10. 5. 2017 10:19:30
Dobrý den,
chtěla bych se zeptat, s přítelem plánujeme postavit nový RD na jeho pozemku. Pozemek vlastní od roku 2013. Zatím spolu nemáme společné bydliště apod. Než ale se stavbou začneme, chceme pozemek vlastnit každý z 1/2. Chtěli bychom vědět, co je pro nás finančně výhodnější skrze daň z nabytí nem. věcí. Kupní smlouva, převod majetku? Nebo jakou variantu zvolit při převodu 1/2 majetku na mě, abych platila co nejnižší daň.
Děkuji za odpověď
Hlášení závadného obsahu

Renata
9. 5. 2017 9:13:36
Dobrý den, s manželem máme byt, který jsme kupovali ještě před svatbou a je psán od začátku 1/2 na něj a 1/2 na mě. Chtěla bych mu svojí polovinu darovat. co je potřeba zařídit? předem děuji
Hlášení závadného obsahu

Katka
21. 3. 2017 13:11:02
Dobrý den, partner zdědil dům, na který jsme si společně vzali hypotéku na jeho rekonstrukci.Žijeme v něm spolu od začátku již 5 let. Nyní by chtěl ,abych i já si vyřídila vlastnictví a byla zapsána v katastru nemovitostí.Souhlas banky máme,jen nevíme,jaké řešení je pro nás nejlepší a kolik nás to bude asi stát ?? Děkuji.
Hlášení závadného obsahu

peci
16. 2. 2017 21:58:47
Dobrý den, chci se zeptat jak máme postupovat. S přítelem jsme si vzali hypotéku na dům, hypotéka je vedena na nás oba. Já jsem hlavní žadatel a přítel je spolužadatel. Dům který jsme financovali prostředky z hypotéky, je ale v katastru nemovitostí zapsaný pouze na mně. Je nějaká možnost jak přítele zapsat do katastru nemovitostí a vyhnout se při tom darovací dani? Žijeme společně více jak rok,ale nemáme stejné trvalé bydliště. Budeme splňovat podmínku pro odpuštění darovací daně? Děkuji za odpověď.
Hlášení závadného obsahu

Dana
29. 7. 2016 7:19:18
Dobrý den,
partner mi chce darovat polovinu bytu. Ráda bych se zeptala, jestli stále platí stejné podmínky jako v roce 2014 (ze kterého je tento článek). Společně spolu žijeme v jedné domácnosti již několik let a mám u partnera i hlášené trvalé bydliště. Je nutné přiložit k darovací smlouvě i například potvrzení, že mám na adrese trvalé bydliště z úřadu městské části nebo prohlášení od sousedů?
Darovací smlouvu máme již sepsánu. Je možné nechat podpis ověřit na poště s tím, že na katastr nemovitostí dojdu již jen já? Pokud se nemýlím, tak se musí ještě vyplnit formulář "Návrh na vklad práva do katastru nemovitostí." Jsou nutné ještě nějaké další kroky při převodu na partnerku. Platí se nějaký poplatek? Děkuji mnohokrát Dana H.
Hlášení závadného obsahu

Adéla
10. 5. 2016 14:56:33
Dobrý den, chci se zeptat jak máme postupovat. S přítelem jsme si vzali hypotéku na byt, hypotéka je vedena na nás oba. Přítel je hl. žadatel a já jsem spolužadatel. Byt který jsme financovali prostředky z hypotéky, je ale v katastru nemovitostí zapsaný pouze na přítele. Je nějaká možnost jak mě zapsat do katastru nemovitostí a vyhnout se při tom darovací daně? Děkuji za odpověď.
Hlášení závadného obsahu

Petrushka
1. 3. 2016 21:39:43
Dobrý večer, chtěla bych se zeptat, vůbec nemám přehled kolik peněz si mám připravit když přítel mě chce darovat půlku nemovitosti, druhou půlku vlastní jeho oec. Je to nemovitost kterou pronajímá jako obchod a má z toho příjem, jelikož chci dosáhnout na hypotéku bez přítele, tak jsme dohodli na tom, že by mě půlku nemovitosti daroval, děkuji předem za odpověď
Hlášení závadného obsahu

frana
28. 11. 2015 23:18:17
Dobrý den, cca před 2 roky jsem si s přítelkyní koupil RD na 1/2 podíl. Nyní jsme se rozešli a rád bych si přesal dům do svého 100% vlastnictví a ona s tím souhlasí. Je nějaký způsob jak neplatit ty nekřesťanské peníze státu? Díky
Hlášení závadného obsahu

Laďa
2. 9. 2015 15:55:19
Dobrý a úsměvný den. Máma je členem bytového družstva a chce byt přepsat na mě. Jak v tomto případě postupovat? Děkuji VP
Hlášení závadného obsahu

helena
28. 7. 2015 13:12:27
Dobrý den tchýně na snachu chce převést rodinný dům aby se nemusela platit daň z prodeje dostane snacha hypotéku nebo ne když se to takhle udělá Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Michaela
19. 5. 2015 11:11:14
Dobrý den, ráda bych poprosila o radu. Žijeme s přítelem v rodinném domě deset let. Vlastníkem nemovitosti jsem já a nyní bych ráda, kdyby byl přítel spolumajitelem. Nebo by bylo lepší, přepsat nemovitost na děti. Ráda bych se dozvěděla o nejvýhodnějším řešení, abychom nemuseli platit nějaké velké odvody, daně.....Díky Michaela
Hlášení závadného obsahu

Karel
3. 3. 2015 23:26:41
Prosím o radu. Manželka se chce vzdát svého podílu na garáži s pozemkem. Za jakých podmínek je toto učinit nejvýhodněji? Děkuji za radu. Karel.
Hlášení závadného obsahu

Monika
13. 2. 2015 9:02:17
Dobrý den,
rodiče by na mne rádi přepsali byt, ve kterém jsem trvale hlášena 20 let. Jaká daň se mne bude týkat? Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Silvie
2. 2. 2015 11:16:12
Dobrý den, chtěla jsem se optat co je pro nás nejvýhodnější když chci přepsat polovinu nemovitosti na přítele. Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Katka
13. 8. 2014 21:58:35
Dobrý den, chci se zeptat, jaká varianta vyjde nejlevněji (převod, darování)? Před 8 lety jsme si brali s přítelem hypotéku na byt, na katastru jsme zapsáni oba na půl. Po pěti letech se rozešli, bávalý přítel se odstěhoval, stále tu má ale vedený trvalý pobyt i zápis spoluvlastnictví v katastru. Hypotéka je nyní napsána už pouze na mě. Ráda bych celou záležitost už dořešila tak, abych se stala jedinou majitelkou bytu. Díky.
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Užitečné informace




Firmy v Pohodě
 
Umělecký kovář Kotalík
Cokoliv od hřebíku po rozhlednu
www.kovarina.cz

Masáže v Kroměříži
Masérna Bazén - Radim Horenský, klasické i wellness procedury
www.masernabazen.cz

Daňový kalendář

26. 8. 2019 Souhrnné hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Kontrolní hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Přiznání DPH (za červenec 2019)
2. 9. 2019 Daň z nemovitých věcí (1.splátka - popl. provozující zeměd. výrobu a chov ryb s daní vyšší než 5000 Kč)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,79 Kč
-0,010 Kč
23,26 Kč
0,030 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 22.08.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru