Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Nájem nemovité věci z pohledu DPH


Bc. Zuzana Bartůšková
3. 10. 2016
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Nájem nemovitých věcí dle § 56a zákona o DPH je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet.

Foto: Fotolia

 

Pronajímáte nebo se chystáte pronajímat nějakou nemovitost? V tomto článku si na příkladech ukážeme, jaké bude mít tato skutečnost dopady do daně z přidané hodnoty, a to jak u plátce, tak u neplátce DPH.


 

Obrat pro povinnou registraci plátce

Ustanovení § 6 odst. 1 zákona o DPH (dále jen „ZDPH“) uvádí, že plátcem se stane osoba povinná k dani se sídlem v tuzemsku, jejíž obrat za nejvýše 12 bezprostředně předcházejících po sobě jdoucích kalendářních měsíců přesáhne 1 000 000 Kč. S výjimkou osoby, která uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.
 
Ustanovení § 4a odst. 1 ZDPH dále upřesňuje, jak se počítá obrat pro povinnou registraci plátce. Obratem se pro účely tohoto zákona rozumí souhrn úplat bez daně, včetně dotace k ceně, které osobě povinné k dani náleží za uskutečněná plnění, kterými jsou dodání zboží a poskytnutí služby, s místem plnění v tuzemsku, jde-li o úplaty za:
  • zdanitelné plnění,
  • plnění osvobozené od daně s nárokem na odpočet daně, nebo
  • plnění osvobozené od daně bez nároku na odpočet daně podle § 54 až § 56a ZDPH, jestliže nejsou doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně.
Nájem nemovitých věcí dle § 56a ZDPH je osvobozen od DPH bez nároku na odpočet. Bude-li osoba povinná k dani uskutečňovat pouze nájmy osvobozené od DPH dle § 56a (popřípadě i další plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet), plátcem se nestane bez ohledu na výši obratu.
 
Bude-li ovšem kromě osvobozených nájmů uskutečňovat i jiná plnění (zdanitelná nebo osvobozená s nárokem na odpočet), bude se osvobozený nájem počítat do obratu pro registraci k DPH. S výjimkou uskutečňování osvobozených plnění bez nároku na odpočet daně, jestliže jde o doplňkovou činnost uskutečňovanou příležitostně.

Příklad 1

Osoba povinná k dani, neplátce DPH, poskytuje dlouhodobý nájem nemovité věci osvobozený od DPH bez nároku na odpočet dle § 56a. Obrat z této činnosti za posledních 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců činil 1 100 000 Kč. Kromě toho poskytuje zprostředkování pojištění osvobozené od DPH bez nároku na odpočet dle § 55 (obrat 900 000 Kč). Žádná jiná plnění neuskutečňuje.
 
Osoba povinná k dani se nestane plátcem DPH, i když obrat za 12 měsíců překročil 1 000 000 Kč, protože poskytuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.

Příklad 2

Osoba povinná k dani, neplátce DPH, poskytuje dlouhodobý nájem nemovité věci osvobozený od DPH bez nároku na odpočet dle § 56a. Obrat z této činnosti za posledních 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců činil 900 000 Kč. Kromě toho poskytuje zdanitelná plnění maloobchodní prodej se smíšeným zbožím (obrat 300 000 Kč za předchozích 12 měsíců).
 
Osoba povinná k dani se stává plátcem DPH z důvodu překročení obratu. Vzhledem k tomu, že nájem není doplňkovou činností uskutečňovanou příležitostně a zároveň je poskytováno i zdanitelné plnění, počítá se osvobozený nájem do limitu obratu pro zákonnou registraci.

Výpočet obratu pro registraci plátce fyzické osoby

Plátcem daně se stane osoba povinná k dani, tj. fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti. Za ekonomickou činnost se také považuje využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně – tj. i nájem nemovitých věcí (viz § 5 zákona o DPH).
 
Osoba povinná k dani je fyzická nebo právnická osoba, která samostatně uskutečňuje ekonomické činnosti, pokud ZDPH nestanoví v § 5a jinak. Osobou povinnou k dani je i právnická osoba, která nebyla založena nebo zřízena za účelem podnikání, pokud uskutečňuje ekonomické činnosti.
 
Ekonomickou činností se pro účely ZDPH rozumí soustavná činnost výrobců, obchodníků a osob poskytujících služby, včetně důlní činnosti a zemědělské výroby a soustavné činnosti vykonávané podle zvláštních právních předpisů, zejména nezávislé činnosti vědecké, literární, umělecké, vychovatelské nebo učitelů, jakož i nezávislé činnosti lékařů, právníků, inženýrů, architektů, dentistů a účetních znalců.
 
Za ekonomickou činnost se také považuje využití hmotného a nehmotného majetku za účelem získání příjmů, pokud je tento majetek využíván soustavně.
 
Samostatně uskutečňovanou ekonomickou činností není činnost zaměstnanců nebo jiných osob, kteří mají uzavřenou smlouvu se zaměstnavatelem, na základě níž vznikne mezi zaměstnavatelem a zaměstnancem pracovněprávní vztah, případně činnosti osob, které jsou zdaňovány jako příjmy ze závislé činnosti podle zvláštního právního předpisu.
 
V praxi to znamená, že do obratu pro účely registrace plátce fyzické osoby se počítají nejen činnosti zdaňované jako příjem ze samostatné činnosti dle § 7 zákona o daních z příjmů (dále jen „ZDP“), ale také nájem nemovitých věcí zdaňovaný v rámci § 9 ZDP.

Příklad 3

Fyzická osoba pronajímá nemovitost nezahrnutou v obchodním majetku, příjmy zdaňuje jako příjem dle § 9 ZDP. Obrat z této činnosti za předchozích 12 měsíců činil 1 500 000 Kč. Žádnou jinou ekonomickou činnost nevykonává.
 
Fyzická osoba vykonává ekonomickou činnost a je osobou povinnou k dani ve smyslu § 5 ZDPH. Plátcem DPH se nestane, protože uskutečňuje pouze plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet daně.

Příklad 4

Fyzická osoba pronajímá nemovitost nezahrnutou v obchodním majetku, příjmy zdaňuje jako příjmy dle § 9 ZDP. Obrat z této činnosti za předchozích 12 měsíců činil 900 000 Kč. Kromě toho uskutečňuje samostatnou činnost – maloobchodní prodej zboží. Obrat z této činnosti činí 300 000 Kč.
 
Fyzická osoba vykonává ekonomickou činnost a je osobou povinnou k dani ve smyslu § 5 ZDPH. Pro účely registrace k DPH se obrat z obou činností sčítá – jde o ekonomickou činnost, i když pro účely daně z příjmů jde o příjmy podle § 7 a § 9. Fyzická osoba uskutečňuje zdanitelná plnění i plnění osvobozená od daně bez nároku na odpočet, je tudíž třeba překročení obratu posuzovat za obě činnosti dohromady. Stává se plátcem z důvodu překročení obratu.

Osvobození nájmu

Nájem nemovité věci je osvobozen od DPH dle § 56a ZDPH. Nájem nemovité věci je osvobozen od daně s výjimkou:
  • krátkodobého nájmu nemovité věci,
  • nájmu prostor a míst k parkování vozidel,
  • nájmu bezpečnostních schránek,
  • nájmu strojů nebo jiných upevněných zařízení.
Krátkodobým nájmem nemovité věci se rozumí nájem pozemku, jehož součástí je stavba, stavby nebo jednotky, popřípadě spolu s vnitřním movitým vybavením nebo dodáním plynu, elektřiny, tepla, chladu nebo vody, který trvá nepřetržitě nejvýše 48 hodin.
 
Plátce se může rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci jiným plátcům pro účely uskutečňování jejich ekonomických činností uplatňuje daň.
 
Osvobodit nelze krátkodobý nájem nemovité věci (kratší než 48 hodin).

Příklad 5

Pronájem místnosti, včetně spotřeby vody, tepla a elektřiny, který poskytuje plátce každý týden v úterý od 16 do 20 hodin v průběhu školního roku od září 2016 do června 2017 pro výuku v rámci jazykových kurzů, je krátkodobým pronájmem podléhajícím dani. Nemůže se jednat o dlouhodobý a tedy od daně osvobozený nájem, přestože jde o opakující se plnění na dlouhodobé bázi, protože je poskytováno přerušovaně a mimo dobu konání kurzů místnost užívají k různým účelům jiné subjekty. Je naplněna podstata krátkodobého nájmukaždý týden je uskutečněno samostatné zdanitelné plnění.
 
(Příklad byl převzat z informace GFŘ k uplatňování zákona o DPH u nemovitých věcí po 1. 1. 2016.)
 
Osvobodit také nelze samostatný nájem míst k parkování vozidel. Pokud je však nájem parkovacích míst součástí nájmu osvobozeného jako doplňkové plnění k plnění hlavnímu, je osvobozen.

Příklad 6

Nájemce si pronajal garáž k parkování vozidla. Nájemné činí 1 000 Kč měsíčně. Nájem garáže nelze osvobodit u plátce DPH od daně z přidané hodnoty, protože se jedná o nájem místa k parkování vozidla.

Příklad 7

Nájemce si od pronajímatele pronajal byt. Cena za pronájem bytu činí 10 000 Kč měsíčně. V ceně nájmu je zahrnut i pronájem parkovacího místa v podzemní garáži, které patří k bytu. V daném případě je hlavním plněním pronájem bytu, pronájem místa k parkování je doplňkovým plněním k plnění hlavnímu. Celý nájem bude osvobozen od DPH.
 
Pokud nemovitou věc pronajímá plátce jinému plátci k uskutečňování jeho ekonomických činností, může se pronajímatel rozhodnout, že se u nájmu nemovité věci uplatní DPH.
 
DPH však nemůže uplatnit, pokud nemovitou věc pronajímá neplátci nebo plátci pro neekonomickou činnost (např. pro soukromou potřebu). A to ani v případě, že se tak nájemce a pronajímatel dohodnou. Pokud by tak učinil, nemůže uplatnit nárok na odpočet z přijatých zdanitelných plnění, protože plnění byla přijata v souvislosti s uskutečňováním plnění, které mělo být osvobozeno od daně bez nároku na odpočet.
 
Vzhledem k tomu, že nájem nemovitých věcí je osvobozen bez nároku na odpočet, nemá plátce při jeho uskutečňování možnost uplatňovat nárok z přijatých zdanitelných plnění. Pokud plátce uskutečňuje jak plnění osvobozená bez nároku na odpočet, tak plnění zdanitelná (např. v případě kombinace nájmů neplátcům a plátcům k jejich ekonomické činnosti), krátí nárok na odpočet koeficientem dle § 76 ZDPH. Více naleznete v článku Odpočet DPH v krácené výši.


Článek byl připravený ve spolupráci s Účetnictvím bez starostí.
Autorka pořádá také praktické kurzy zaměřené na daně, účetnictví a podnikání.
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Pohoda
30. 4. 2017 16:50:34
FO , osoba povinná k dani, neplátce DPH, poskytuje dlouhodobý pronájem nemovité věci , byty, podle § 9 . Obrat z této činnosti za posledních 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců činil 1 500 000 Kč.

Kromě toho je tato FO majitelem s.r.o.. Tato s.r.o. je majitelem domu a tato s.r.o. poskytuje dlouhodobý pronájem nemovité věci , pouze byty, osvobozený od DPH . Obrat z této činnosti za posledních 12 po sobě jdoucích kalendářních měsíců činil 850 000 Kč. Žádná jiná plnění s.r.o. neuskutečňuje.
Bude mít tato skutečnost: dlouhodobý pronájem nemovité věci jako FO ( obrat 1.500.000)PLUS dlouhodobý pronájem nemovité věci jako s.r.o. ( obrat 850.000) dopady do daně z přidané hodnoty?
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Užitečné informace




Firmy v Pohodě
 
Autodoplňky Rakovník
Autodoplňky, autopříslušenství – vše, co vaše auto potřebuje.
www.autoboxy.com

Vedení účetnictví
Kompletní služby pro firmu
www.winners.cz

Daňový kalendář

26. 8. 2019 Souhrnné hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Kontrolní hlášení (za červenec 2019)
26. 8. 2019 Přiznání DPH (za červenec 2019)
2. 9. 2019 Daň z nemovitých věcí (1.splátka - popl. provozující zeměd. výrobu a chov ryb s daní vyšší než 5000 Kč)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,78 Kč
0,045 Kč
23,22 Kč
-0,017 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 19.08.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru