Využíváme cookies pro zajištění snadnějšího použití našich webových stránek. Pokračováním v prohlížení webu předpokládáme, že s tím souhlasíte. Rozumím Více informací

Zdaňování příjmů z nájmu


Bc. Renata Blahová
26. 10. 2015
Vytisknout článek Odeslat článek mailem Diskuse k článku

Příjmy z nájmu zdaňujeme podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Foto: Fotolia

 

Máte nějakou nemovitost či movitou věc a chcete si přivydělat jejím pronájmem? Víte, jak příjem z nájmu správně zdanit? Jak se zdanění liší u zaměstnanců, podnikatelů a osob, které mají příjmy pouze z nájmu, si povíme v tomto článku.


 
Příjmy z nájmu zdaňujeme podle § 9 zákona o daních z příjmů (zákon č. 586/1992 Sb., dále jen „ZDP“). Nejedná se o majetek zahrnutý v obchodním majetku.
 
Příjmy z nájmu jsou:
  • příjmy z nájmu nemovitých věcí nebo bytů,
  • příjmy z nájmu movitých věcí, kromě příležitostného nájmu.
Příjmy plynoucí ze společného jmění manželů zdaňuje pouze jeden z nich.

Základ daně z příjmů z pronájmu

Základ daně můžeme zjistit dvojím způsobem:
  1. Uplatněním skutečných výdajů vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů – poplatník je povinný vést záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci majetku, který lze odepisovat, evidenci odpisů majetku, evidenci pohledávek, případně evidenci mezd, pokud jsou vypláceny, do skutečných výdajů lze zahrnout také úroky z hypotéky, a to v poměrné části, která připadá na pronájem. Část úroků z hypotéky, která připadá na vlastní bydlení poplatníka, si může poplatník odečíst jako nezdanitelnou část základu daně. Poplatník se může rozhodnout vést účetnictví, v tomto případě není majetek považován za obchodní majetek.
  2. Uplatněním 30% paušálních výdajů, nejvýše však maximálně 600 000 Kč – nájemce je povinný vést evidenci příjmů a pohledávek vzniklých v souvislosti s nájmem.
Způsob uplatnění výdajů nově od roku 2015 nelze zpětně měnit. Základem (dílčím základem) daně z příjmů z pronájmu je rozdíl mezi příjmy a výdaji, ať už skutečně prokazatelnými, nebo paušálními.
 
Pokud pronajímáme nemovitost a v měsíčním nájemném máme zahrnuty také náklady na energie, zdaňujeme celou tuto částku.
 
Pokud však platby na energie přijímáme zálohově a do konce zdaňovacího období provedeme zúčtování záloh (vrátíme nájemníkovi přeplatek, nebo po něm žádáme nedoplatek), do základu daně z příjmů z nájmu zahrnujeme čistě jen nájemné bez plateb na energie.
 
Příjmy z nájmu zahrnuje fyzická osoba do svého daňového přiznání v příloze č. 2, která slouží pro výpočet dílčího základu daně.
 
Zaměstnanci, kteří mají také příjmy z pronájmu, jsou povinni si sami podat daňové přiznání, nemůžou tedy požádat svého zaměstnavatele o roční zúčtování daně. Podnikatelé do svého daňového přiznání zahrnují kromě příjmů z podnikání v příloze č. 1 též příjmy z pronájmu v příloze č. 2. Osoby, které žijí pouze z nájmu, podávají daňové přiznání s přílohou č. 2.
 
Pozor u poplatníků, kteří zdaňují příjmy z nájmu paušálními výdaji. Také pro ně platí zákaz uplatnění slevy na dani na manželku/manžela nebo uplatnění daňového zvýhodnění na děti, a to v případě, kdy více než polovinu celkového příjmu tvoří příjmy zdaněné paušálním výdajem. Zaměstnanci, kteří mají pronájem pouze na „přilepšenou“, si tedy slevy na dani na děti a na manželku uplatnit můžou.
 
Dílčím základem daně z příjmů z pronájmu podle § 9 ZDP muže být zisk, nebo také ztráta.

Příklad

Pan Novák vlastní dům, ve kterém jsou tři bytové jednotky, které pronajímá – každou za 4 000 Kč měsíčně. Každý byt má vlastní měřiče energií a energie si nájemníci platí sami. Pan Novák je manuálně zdatný a většinu prací spojených s údržbou domu dělá sám. Pan Novák má tři malé děti, o které se stará jeho manželka, která je na rodičovské dovolené (pobírá rodičovský příspěvek). Pan Novák je navíc zaměstnán, jeho měsíční plat činí 13 000 Kč měsíčně. Jak bude vypadat jeho daňové přiznání?
 
Příjem ze zaměstnání:
Hrubý roční příjem: 156 000 Kč (pro zjednodušení příkladu počítáme s tím, že pan Novák neměl dovolenou ani nebyl v pracovní neschopnosti)
Pojistné placené zaměstnavatelem: 53 040 Kč
Dílčí základ daně podle § 6 ZDP: 209 040 Kč
 
Příjem z pronájmu: 144 000 Kč
Paušální výdaje ve výši 30 %: 43 200 Kč
Dílčí základ daně podle § 9 ZDP: 100 800 Kč
 
Celkový základ daně: 309 840 Kč
Daň z příjmů 15 % z 309 800 Kč (základ daně zaokrouhlujeme na celé stokoruny dolů): 46 470 Kč
Minus sleva na dani na poplatníka: 24 840 Kč
Minus sleva na dani na manželku – můžeme uplatnit, protože manželka nemá příjem převyšující 68 000 Kč – rodičovský příspěvek se do této částky nezahrnuje): 24 840 Kč
Výsledná daň: 0 Kč (nemůžeme jít do minusu)
 
Dále můžeme uplatnit daňové zvýhodnění na děti, zde už můžeme jít do minusu, jedná se pak o daňový bonus:
  • první dítě: 13 404 Kč,
  • druhé dítě: 15 804 Kč,
  • třetí dítě: 17 004 Kč.
Celkem tedy pan Novák dostane od státu na daňovém bonusu 46 212 Kč.
 
Daňové zvýhodnění na děti i slevu na dani na manželku si pan Novák může uplatnit i přesto, že si uplatnil paušální výdaje na příjmy z pronájmu, protože tyto příjmy netvořily více než 50 % celkového příjmu pana Nováka (§ 35ca ZDP). Uplatnit by si je nemohl v případě, že by příjmy z pronájmu byly vyšší než 154 920 Kč (50 % z 309 840).
 
Jak by vypadalo daňové přiznání pana Nováka v případě, že by měl pouze příjmy z pronájmuuplatňoval si paušální výdaje?
 
Základ daně by činil: 100 800 Kč
Daň ve výši 15 % by pak byla: 15 120 Kč
Minus sleva na dani na poplatníka: 24 840 Kč
Výsledná daň by pak byla: 0 Kč (opět nelze jít do minusu)
 
Slevu na dani na manželku a daňové zvýhodnění na děti by si pan Novák v tomto případě uplatnit nemohl.

Pan Novák by se však mohl rozhodnout neuplatňovat paušální výdaje, respektive nemusel by uplatňovat vůbec žádné výdaje.
 
Základ daně by pak byl celých: 144 000 Kč
Daň z příjmů ve výši 15 % by pak byla: 21 600 Kč
Minus sleva na dani na poplatníka: 24 840 Kč
Minus sleva na dani na manželku: 24 840 Kč
Výsledná daň by vyšla: 0 Kč
Daňové zvýhodnění na tři děti: 46 212 Kč
 
Protože si pan Novák neuplatnil paušální výdaje, může si uplatnit slevu na dani na manželku, kterou v tomto případě ani nevyužije, a daňové zvýhodnění na děti, dostane tedy od státu daňový bonus ve výši 46 212 Kč. V tomto případě je tedy pro pana Nováka lepší neuplatňovat si žádné výdaje, ale zdanit celý hrubý příjem z pronájmu.

Příležitostný pronájem

Pokud pronajímáme majetek, který je zahrnut v obchodním majetku, zdaňujeme podle § 7 ZDP, a to jako příjmy z podnikání. Příjmy a výdaje evidujeme pomocí daňové evidence nebo účetnictví. I v tomto případě se můžeme rozhodnout, zda použijeme skutečné výdaje, nebo paušální výdaje. Vždy však musíme z příjmů z pronájmu majetku zahrnutého do obchodního majetku kromě daně odvést také sociální a zdravotní pojištění, tak jako u každého jiného příjmu z podnikání.
 
Jedná-li se o příležitostný nájem movitého majetku, je zdaňován podle § 10 ZDP. V tomto případě můžeme uplatnit pouze výdaje skutečně vynaložené, nikoli paušální výdaje. V příloze č. 2 přiznání k dani z příjmů fyzických osob uvádíme jednotlivé druhy příjmů podle § 10 ZDP. Z těchto příjmů nemůže nikdy vzniknout ztráta, poplatník může přiznat pouze příjem, nebo „nulu“.
 
Také v případě příležitostného pronájmu jsou zaměstnanci, kteří tento příjem mají, povinni podávat si sami daňové přiznání.


Související články:
Vzor smlouvy o nájmu bytu
Vzor smlouvy o nájmu prostoru sloužícího podnikání
Vytisknout článek Odeslat článek mailem

Diskuse k článku

Novák
9. 12. 2018 10:23:48
Dobrý den,
pronájímám byt, musím mít registraci na finančním úřadě?
V případě pronájmu více bytů, které vlastním společně s manželkou,může manželka také z důvodu snížení daně podávat danové přiznání na část pronajímavých bytů? Jsme oba důchodci.
Hlášení závadného obsahu

Denisa
31. 1. 2018 12:45:07
Dobry den, pronajimam byt. Nájemné je placeno včetně zaloh na energie. Danit budu tedy pouze nájemné bez energii? (Napr. najem 8500-1600 energie, danit budu tedy 6900?). A dale bych se chtela zeptat zda se přikládá k danovemu priznani kopie najmní smlouvy? Velice děkuji za odpoveď a preji hezky den.
Hlášení závadného obsahu

Hanna
16. 11. 2017 16:22:52
Dobrý den,chtěla bych se zeptat kdybych pronajímala byt za třeba 8000kč měsíčně a energie by měl nájemník na sebe,kolik by dělala roční daň? děkuji za odpověd..
Hlášení závadného obsahu

Milan Švehelka
2. 2. 2017 17:03:34
Dobrý den, jsem členem SVJ a měli bychom dostat peníze z pronájmu nebytových prostor (antény T-mobile)ve výši nepřesahující 10.000,-Kč. Byt máme s manželkou ve společném vlastnictví. Musíme tuto částku danit? Děkuji za odpověď.
Hlášení závadného obsahu

Marie
3. 11. 2016 23:51:40
Dobrý den, nepodnikám, chci pronajímat chatičky. Zajímá mě, zda se mě týká silniční daň, jako u podnikatelů, pokud budu používat auto při nájmech. Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Zuzana
31. 10. 2016 21:01:33
Dobrý den, chtěla bych vědět, pokud mám nájemní smlouvu a v ní uvedeno, že celková výše nájmu je např. 10.000 kč včetně všech energii. Částku celou-10.000Kč dám jako příjem §9 a mohu si z této částky uplatnit výdaje procentem z příjmu? Nebo dle Pokdynu D22 - jestli jsem to dobře pochopila, musím částku rozdělit a do §9 patří pouze příjmu z holého nájmu? Děkuji
Hlášení závadného obsahu

Marek
29. 3. 2016 6:45:52
Dobrý den, zajímalo by mě, zda u varianty základu daně uplatněným skutečnými výdaji, resp. vynaložených na dosažení, zajištění a udržení příjmů – poplatník je povinný vést záznamy o příjmech a výdajích v časovém sledu, evidenci majetku, který lze odepisovat, evidenci odpisů majetku, evidenci pohledávek atp. je nutné, abych měl pronajímaný byt v majetku firmy (OSVČ nebo PO)? Takto mi to bylo sděleno z FÚ. Měl jsem za to, že si můžu odepisovat byt a vést účetnictví i jako zaměstnanec (bez jakéhokoliv podnikání), který má převažující příjem z par. 6 ze závislé činnosti a vedle toho pronajímá byt. Druhý dotaz se týká vyúčtování do konce zdanitelného období. Mám sice zálohy na služby a energie v nájemní smlouvě vedeny extra, ale nejsem schopen vyúčtovat dříve, než v dubnu následujícího roku, kdy obdržím vyúčtování od SVJ. Děkuji za odpovědi.
Hlášení závadného obsahu

Blahová
15. 3. 2016 10:01:05
emval: Dobrý den, pokud energie vyúčtováte, nedaní se, viz: "Pokud však platby na energie přijímáme zálohově a do konce zdaňovacího období provedeme zúčtování záloh (vrátíme nájemníkovi přeplatek, nebo po něm žádáme nedoplatek), do základu daně z příjmů z nájmu zahrnujeme čistě jen nájemné bez plateb na energie."
Hlášení závadného obsahu

emval
14. 3. 2016 11:16:02
Prosím Vás zarazilo mne, že u paušálních výdajů píšete,že se zdaňuje celá částka za nájem, když v ní jsou energie, služby. Vždy jsem to odečítala a zdaňovala nájem očištěný od služeb a energii. V nájemní smlouvě mám uvedeno, že služby, které hradím OSBD jsou za rok vyúčtovány a pokud je přeplatek, tak jej přičtu k příjmům, které daním a v případě nedoplatku se snažím jej dostat od nájemce uhrazené a tak je to i s energiemi, někdy se to však nepodaří a pak zase snížím příjem. V pokynu D22 jsem to nenašla. Napište mi, kde je to napsané. Děkuji
Hlášení závadného obsahu

MK
8. 3. 2016 10:46:22
Dobrý den, jsem osoba bez zdanitelných příjmů (platím si zdravotní pojištění) a pronajímám byt. Podám DPFO na tento příjem dle § 9, ale přehled pro zdravotní pojišťovnu nemám povinnost podávat. Je to tak?
Hlášení závadného obsahu

Liliana
8. 3. 2016 9:52:43
jirka: Pokud máte roční příjmy vyšší než 15 000 Kč, máte povinnost podat daňové přiznání (dle § 38g zákona o dani z příjmů).
Hlášení závadného obsahu

jirka
7. 3. 2016 21:33:47
Budu dostávat nájem z pozemku do2 - je tam postaven vysílač ,ročně 60000kč je potřeba platit daň z příjmů ? Jsem již důchodce
Hlášení závadného obsahu

Jana jehličková
28. 1. 2016 15:47:40
Dobrý den, prosím o vysvětlení jak správně postupovat a na co vše je nárok a jaké jsou povinosti. Koupila jsem si byt,na hypotéku, v prosinci 2015 jsem se stala majitelkou, tedy k 1.1.2016 jsem veden a na katastru nemovitostí, musím tedy pdat do 31.1.2016 přiznání k dani z nemovitosti?
Dále tento byt bych chtěla pronajmout, přítel se se mnou rozešel a tak po nějakou dobu bych to řešila pronájmem, abych utáhla hypotéku. Nájem, jeho výše je i se zálohou na energie( mám je na sebe, co kdyby nájemník neplatil). Chtěla bych se optat, co vše musím brát jako příjem, ( nájem cca 10tis,) a co jde do výdajů. Zjistila jsem , že to jde procentně 30% nebo podle skutečnosti. Byl atam nějaká úprav av bytě, pak zálohy na energie a do společenství vlastníků, to dělá cca 3800Kč/mes, což je více jak 30%. Pak bych se chtěla optat jak to je s úroky na hypotéce, lze je dát do daní? a pokud bych byt pronajímala delší dobu cca 10let, musím se registrovat na FU nebo ne? nebo si mohu dát do odpočtu i jiné položky? Vím, že toho je hodně, ale nevím, kde tyto věco pozjistit, nebo kam se obrátit. Prosím odepište mi nebo dejte kontatk. Děkuji a přeji hezký den. Jehličková Jana
Hlášení závadného obsahu

Magda Kučerová
12. 11. 2015 14:02:02
Dobrý den,
nepodnikatel (občan), který vlastní a pronajímá nebytový prostor podnikateli (příjmy přiznává podle § 9 ZDP) a dosáhne za 12 měsíců obrat 1 mil. Kč má povinnost registrace k DPH ze zákona? Nebo se tyto příjmy do obratu podle § 4a zákona o DPH nezapočítávají a tuto povinnost nemá? Děkuji.
Hlášení závadného obsahu

Přidat nový příspěvek do diskuse

Přihlásit k odběru

img_cancelvykricnik



 
 
Security code 
 

Užitečné informace




Firmy v Pohodě
 
Účetní poradce
Vedení účetnictví, evidence, mzdy, DPH, EET, majetek
www.sonabolfova.cz

Reelton s.r.o.
Obchodní a poradenská společnost.
www.reelton.com

Daňový kalendář

27. 5. 2019 Souhrnné hlášení (za duben 2019)
27. 5. 2019 Kontrolní hlášení (za duben 2019)
27. 5. 2019 Přiznání DPH (za duben 2019)
31. 5. 2019 Daň z nemovitých věcí (1.splátka)

Další termíny

Kurzovní lístek

25,82 Kč
0,030 Kč
23,18 Kč
0,092 Kč

Více
Zdroj: ČNB, 23.05.2019

Ze života daňového poradce


Přihlášení k odběru newsletteru